房产税又有变动，真是“价利器”吗

“财爷，房产税什么时候出台，快出台的时候提前跟我说下，我提前把房子给抛掉”。

“财爷，房产税什么时候出台，这帮狗日的炒房客，是时候杀杀他们锐气了，让他们有去无回”。

以上对话100%真实，是我们魔都财观开线下分享会时多位粉丝朋友问我的原话。

第一句代表的是有多套房产的有产阶级，第二句代表的是只有自住房的普罗大众，不管有产还是无产，他们都对外传达着一个概念：

只要房产税来了，房价一定崩。

如果你真的这么想，就真的是很傻很天真了。

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就在前几天，上海上调了2021年房产税税率征收标准。

征收的分界线提高至73482元，所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。

具体数据跟以前相比也没差多少，但很多人看到新闻很震惊：

what?上海出台房产税了？

有啥好惊奇的，其实上海早在2011年，就联手重庆，开启了房产税的试点。

换句话说，早在十年前，东部最发达的城市和中西部最发达的城市，就已经在两种不同的城市环境中试点房产税了。

我们来瞅瞅上海的房产税征收的情况，这很可能是其他城市所参考的“标准范例”。

先说一点，房产税是针对保有环节的收费，也就是说只要你一直持有着这套房子，就需要在每年的12月31日前缴纳。

缴纳的金额按照最新的划定，如果你买了套中环每平单价是10万的房子（超过了规定的73482元/㎡，按照税率6‰征收），面积是100平。

那么，总价1000万的房产，按照上海的新政，每年需要缴纳60000元的房产税。

如果你没有按时缴纳，那么在过户前也必须缴纳，而且还会产生滞纳金，每天的滞纳金为未缴额的万分之五。

你看，只要你满足被征收的条件，想要糊弄过去不交税，这完全不可能。

但是，且慢，这个房产税想要征收，还是有难度的。

考虑到大多数家庭的实际情况，比如有些户籍夫妻一辈子在上海，就是老实本分的工厂职员，月收入也不高，只是运气好，以前买了房子。

如果让他们每年都来缴税，很显然，会大大加重他们的负担，不利于社会和谐。

所以，相关的减免一定是必须的。

如果是首套房，一律全免，不管你的房子是1000万还是1个亿，都不收房产税。

如果是二套房，在加上第一套面积的情况下，人均面积60平以内的可免，按照1家3口算，你的总面积只要小于180平的，免征房产税，如果面积超出180平了，超出部分才征收房产税，而且，哪怕是要征收，目前还能打7折。

所以你看，哪怕房产税会在全国范围内大规模铺开来做，这个征收的力度估计也不大。

该减免的减免，毕竟还要很多刚需要照顾。

该打折的打折，毕竟还要很多二套其实真的也是刚需。

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最近一年来，房地产税被谈论的频次明显减少了。

2020年11月28日，新华社发布题为《抑制楼市“打新热”，需要“硬核”举措》的评论。

因为去年深圳和杭州新房摇号新房打新实在太火了，文章中直接提出几条措施，除了加大供应外，最直观的就是针对投资者的。

更多地关注住房流向，加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

这无异于喊话，赶快，征收吧。

但是，喊话是一回事，有没有真正执行其实是另一回事。

从2012到2015年，高层报告频频提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本。

而2011年至今，几乎每年的两会上，房地产税都是保留项目，不是在“改革”，就是在“推进”的路上……

今年的两会，一句话都没有提及房产税，直接“冷处理”。

前不久《人民日报》撰文：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

而稳妥推进这样的字眼，懂的人自然懂，就是步调会比较慢。

而房地产税是地税，哪怕是全国层面立法通过了，到了地方，地方还会根据自己的实际情况进行各种调整：

• 如果减免的话，应该按照什么标准来
• 如果征收的话，税率是多少
• 如果调整的话，应该怎么调比较合适......

而且，对于各个省份而言，如何征收房产税也是一个博弈和充满学问的事。

没有一个城市会把自己的税率定得太高，否则在跟其他城市的竞争中会处于下风。各地征收时会看着其他城市的眼色，不会相差太大。

这其实就意味着，房产税的出台，不同省份推出的节奏不同。

这其实就意味着，房产税的出台，整体的进度真的会很慢很慢很慢。

这其实就意味着，房产税的出台，杀伤力也是有限的。

3

其实，想要通过房产税来抑制房价，这条路是从现实环境看，根本行不通。

2011年上海正式推行房产税试点，在接下来的10年中，我们看到了上海房价的一飞冲天。

当然，可能有人说上海房产税的征收力度太小了，不够激烈，如果再猛烈一点，房价一定大跌。

我们把目光转向同样是亚洲文化圈的韩国。

2018年9月，为了压制韩国首尔房价的猛涨，韩国提高了“囤房税”税率（类似中国房产税），原先住宅持有税率是0.5％－2 ％之间，一下子就提高到了3.2%。

当然，这样的税率是针对第3套住宅开始征收，直接秒杀多套房产的炒房客。

这么高的征税比例，而且是每年还要征收，其实属于“核弹级别”的调控了，但事实结果却事与愿违。

炒房客不仅没被直接干掉，而且房价竟然嗖嗖的涨了50%。

用范志毅的话说：韩国首尔的房价，涨的真是脸都不要了。

再看看美国、新加坡、德国、法国等，全部都有房产税，但这些国家的房价并没有受到很大的影响。

首尔和上海的房价为什么在近几年还源源不断的涨，因为经济发展依然强劲，因为还有人口正在源源不断的流入进来。

请记住，房价一定是这个城市的经济和吸引程度的最直观反映。

房价涨一波，我就消化一波，不用担心没有人接盘，不用担心会被套牢。

房产税的出台，其实受影响最大的并不是炒房客，而是那些租客们。

韩国出台囤房税后，在短短一年内，首尔的租金贵了20%。

你让业主多缴纳了费用，这笔费用精明的业主当然要进行转嫁，总不能自己承担损失，而最终所指向的链条，就是那些租客们。

所以你看，转了一大圈，出台房产税后真正的受损方，其实是那些在城市中没有房子的租客，那些无产者们。

4

当然，你可能还会问，既然起不到实质性的作用，为什么还要征收。

房产税的出台，能精准的降低大家对未来房价的预期。

当所有人都觉得会跌的时候，房价一定会跌，这是一种群体性共识带来的结果。

这样的措施可以稳定民心，让大家看到政府的决心。

当然，这些心理上的降价预期很有可能只是暂时的，因为过了几年后，现实很可能会啪啪的打脸。

与此同时，房产税也将成为地方政府重要的收入来源。

毕竟对于很多政府而言，卖地一时爽，但卖了就没有然后了，而房产税是年年征收，有利于财政收入稳定。

既然房产税不能破解房价上涨，那有没有什么终结解决方案？

前几天看到任泽平的一个观点，讨论中国房地产还有没有解，提到了两个方案，我深表赞同：

控制货币：房价上涨很大程度上是货币现象，只要有效控制货币超发，房价一定能控制住。

人地挂钩：对于那些人口不断新增的一二线城市，加强供地的面积和节奏。

除此之外，别无他法。

房产税这根绳子，套在炒房客的脖子上，其实不疼。