奥园真会玩！拿170名业主新房做抵押贷款，乱世之下谁还敢买奥园

你买的新房可能并不属于你！近日，奥园被爆出旗下一项目170户业主的房源被抵押给了渤海银行，必须还清巨额贷款才能解押。

然而，业主并没有向银行申请任何贷款，而是开发商在未经过业主同意的情况下，私自将新房拿去做抵押贷款。

在信心比黄金还要珍贵的当下，很多开发商都是积极修复购房者的购房信心。但是像奥园这种釜底抽薪的行为，无疑是在逼迫购房者和“奥园”品牌说再见。

文｜本元

编辑｜楚明

从“明日之星”到“躺平者”，中国奥园如今只能违约当“老赖”。

当初当其他房企都在裁员、卖资产进行债务重组的时候，中国奥园高管表示“不躺平”。如今看来这句话，颇为打脸。

在债务不断延期后，奥园更是语出惊人，官宣将不会偿还最晚于2年后到期的外债。

其给出的理由更是艳压群雄：出于流动性考虑及对所有债权人公平性原则，奥园未来将会全盘整合境外债务，目前相关评估以及尽调进展顺利，积极推进债务重组，同时积极展开引入战投工作。

翻译一下就是——奥园害怕还了国外显得对国内债权人不公平，索性快点债务重组，国内国外都不还。

这分明就是耍无赖。尽管已经坐实老赖的名号，但奥园还在不断做着网络舆情优化。

在一篇《利好消息频出！中国奥园或有望率先“突出重围”》文章中写道：

去年以来，房地产行业进入市场寒冬，多家房企遭遇流动性困境，发展十分艰难。

在这一段时间中，中国奥园坚持自救，以多种举措并行的方式进行自我纾困，为企业发展带来了一定的底气和基础。

近期，至少有一家广州国企，联合资产管理公司等合作伙伴，已与中国奥园高管团队进行了几轮实质性战投磋商。

此外，山东某国有康养集团，已经于本月中旬正式进驻奥园开展尽调商洽工作。正是因为奥园的一系列举动，才为自身发展带来了多种可能。

当下行业利好消息的传出，无疑为奥园自身发展带来了更多潜力和信心。

都还不上钱了，还为自身发展带来更多潜力和信心，真能吹。

但说实话，通稿这么写也能理解。在信心比黄金贵的当下，无论是面对资本市场，还是购房者，抑或是战投机构，一片海晏河清的盛世画面，更能打动他们扔下手里的筹码。

尤其是购房者，在融资受阻的当下，购房者能否下场，直接关乎着房企现金流情况。

因为很多开发商都憋着劲，向购房者描摹着市场的利好，以及企业发展的稳定性，这也是为什么能时常看到有开发商新房交出都搞一大波通稿。

正所谓“自作孽，不可活”，奥园可能并不值得购房者下场救助。近日，奥园旗下誉湖湾项目被爆出，瞒着业主将170户房源抵押给了渤海银行只有还清巨额贷款才能解押。

近日，位于广州花都区G107国道旁奥园誉湖湾项目出现这一档子事。有业主称，奥园广州花都一项目因隐瞒抵押事实，导致170户业主无法网签。

据媒体报道，从去年11月份开始，当购房业主催促开发商网签事宜，奥园方面一直拖延。即便是有的购房合同明确标注“需在2021年11月完成网签，如不能网签则退全款”，但完全没有任何作用。

有业主将情况反映到当地监管部门后，监管部门回应道：“已经与开发商沟通协调，预计2022年1月开始网签。”

即便有监管部门的介入，但奥园方面依然是一再推脱，将约定好的1月份网签推拖到3月初，可到了3月事情依然是没有任何推进。

后经查询才知道，奥园誉湖湾项目170户房源均已做了银行抵押，无法网签。显然，这笔抵押贷款并不是由业主申请，而是开发商单方面向渤海银行提出申请的。

面对业主的问询，奥园方面表示：

目前公司一方面正积极引入战投；另一方面也在加快处理公司的项目，加快销售回款；尽可能多筹集一些资金，然后跟渤海银行沟通，寻求小批量分批解押业主物业。

在融资端受阻后，用房子向银行做抵押，其实已经成为房企的惯用伎俩。对于购买了此类房源的业主而言，最差的结局是财房两空。

这样的案例并非没有。据媒体报道，去年侯女士在白水县众诚海翔置业公司开发的文胜锦都白水公馆小区，购买了一套面积65.07的房子，总价19.5万元，装修花了7—8万元。

后面才知道自己购买的房子已被抵押出去了，开发商隐瞒相关信息，所以买房的时候并不知情。直到物业公司通知说，法院要拍卖房屋才得知真相，和侯女士一样问题的还有46户。

最终，县住建局对房地产公司进行了约谈，并积极和法院协调解除57户的房产查封，以商铺作为抵押权查封。

北京市大安律师事务所李晓敏律师认为：

开发商延期网签已经违反了合同约定，购房者可要求开发商承担相应违约责任。

如《商品房认购协议》对开发商的违约责任未作出约定的，开发商延期网签给购房者造成损失的，购房者可要求开发商赔偿。

在开发商已经长时间延迟网签的情况下，购房者还可以要求与开发商解除《商品房认购协议》并要求开发商赔偿其损失。

说实话，目前在风声鹤唳的资本市场，已经没有机构愿意冒险为房地产下注筹码。越是在这样的艰难的年月里，越是需要靠开发商自己的品牌商誉进行自我救赎。

其中，销售以及回款绝对是最主要的手段。然而，奥园的这种做法，无疑于在乱世之下，给自己来了一波釜底抽薪。没有商誉就没人买奥园的房子，而没人买房子不仅欠的债还不上，还可能导致更多悲剧的发生。

不过，已经考虑重组的奥园，似乎真的是死猪不怕开水烫。

说实话，目前还不到奥园最艰难的时候，毕竟奥园卖出的资产也回笼了不少资金，但宁愿当老赖也要手握手里的钱，或许是在圈里看到因为提前还钱导致爆雷的房企。

据业内人士介绍，今年1月，一家房企很大气，提前还了一笔境外债和一笔银行端的开发贷，前后加起来大概有个55亿。原本想着巩固在资本市场的声誉，从而达到借新还旧的目的。

但随着房企美元债爆雷逐渐多起来，境外融资的通道几乎被彻底关闭。这家房企的员工也是怨声载道：“公司陷入如此境地，只是因为偿还了那么多钱，如果选择停掉所有付款，至少目前手里还能有点钱。”

奥园手里的钱拿来干啥了？或许是保交付。3月31日，据奥园方面透露，2022年第一季度中国奥园集团在南宁、南京、宿州、重庆、泉州、湛江等14个城市的15个项目成功交付，交付面积超80万平方米。

其中，多个项目已提前交付。重庆奥园玺樾东方提前180天交付；南京奥园金基天著尚居提前106天一次性交付960套精装房；泉州奥园宝嘉誉荣府提前135天完成首批业主交付；南宁奥园永和府第三批次精装房首日到访交付率超98%。

据统计，2021全年，中国奥园交付项目达到98个，累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元，合同销售面积约1096.1万平方米，平均售价为11041元/平方米。

但这些交付的房子，里面又有多少涉及抵押贷款的？又有多少业主像前面提到的业主一样，即便是住进自己的新房，也无法网签时刻担心被法院拍卖？或许只有奥园自己知道答案。

话说回来，保交付其实也是为了稳住购房者，让更多的人能够认可自家的房子，从而达到去化、销售和回款。

但是天底下没有不透风的墙，用抵押的房子收割购房者，良心不会痛吗？

而陷入死循环的奥园，也没有什么其他更好的办法。