郑康豪“急了” 皇庭广场降价18亿寻接盘方

作者 |筱纳

出品 |焦点财经

曾被潮汕两大家族争夺、运营过程向近十家金融机构融资超百亿，如今深圳皇庭广场却陷入“打折甩卖”无人问津的冷清境地。

潮商郑康豪实控的皇庭国际正在全面“退房”，转型半导体。自去年传出转让核心资产消息后，旗下深圳皇庭广场的动向颇受关注。

最近皇庭国际连发了公告，然而一个星期后，深圳皇庭广场转让价格竟然大跌，参考价格从74.93亿降至56.2亿，足足缩水了18.73亿。

此前皇庭国际称已有意向客户，此次降价也被视为或与客户商议妥当。然而焦点财经从业内人士处获悉，深圳皇庭广场目前仍未有意向明确的客户，降价实际上就是为了加快出售进度。

一年内到期有息负债总额约40亿，这一次郑康豪真的“急了”。

皇庭国际“降价甩卖”核心资产

李嘉诚曾说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。然而深圳皇庭广场处于深圳CBD中心位置，地段定律频频失效，连估值也大打折扣。

深圳皇庭广场究竟值多少钱？自去年5月，中信信托因皇庭国际贷款逾期申请查封皇庭广场后，这个问题备受投资者关注。皇庭国际子公司融发投资持有皇庭广场，根据皇庭国际2020年年报，皇庭广场租金收入2.7亿，评估公允价值为77.28亿元。

位于深圳最好的地段，周边商圈发展成熟，去年已有投资者疑惑，估值77亿元，相当于每平米6.9万，明显存在低估。而距离皇庭广场一路之隔的深圳怡景中心城，2019年以66亿价格被香港领展收购，创造了当时华南商业零售物业单体最高成交金额的纪录。皇庭广场开业时间比怡景中心城还要晚6年，或许估值还有想象的空间。

2022年，皇庭国际加快“退房”进度，2月开始，拟在深圳联合产权交易所预挂牌转让公司持有的深圳融发投资有限公司及重庆皇庭珠宝广场有限公司各不少于51%股权，两公司旗下资产基本属于皇庭国际最具价值最核心的资产，其中融发投资是深圳皇庭广场的运营主体。

今年3月，投资者询问皇庭广场是否有深度洽谈的核心客户，皇庭国际回复挂牌转让事项正在有序推进中，目前已有几个意向客户在程序进行中。

3月23日，皇庭国际公告称，联交所发布《融发投资100%股权转让意向征集公告》，参考价格74.93亿。3月29日，皇庭国际再发公告，然而融发投资100%股权转让参考价格变为了56.2亿。

间隔仅一个星期，核心资产深圳皇庭广场降价18.73亿。IPG中国区首席经济学家柏文喜分析，皇庭国际自身在流动性压力之下出售该宗不动产的迫切性，让其在很大程度上失去了出售深圳皇庭广场的主动性与谈判能力。

柏文喜表示，不动产，尤其是大宗不动产交易价格的决定因素，除了来自于以租金为核心的创造现金流的能力之外，还与市场流动性有关。很显然，疫情对社交活动造成的不便对于金融贸易与服务业带来了很大的影响，而这些行业正是不动产的主要使用者与租户，不动产以租金为主的现金流的下降必然带来交易价格的下降，他认为降价后的参考价格，是该宗资产在当前条件下的合理定价。

深圳皇庭广场此次降价是否已有了意向客户，谈妥交易价格？焦点财经从知情人士处获悉，皇庭广场仍在寻找买家，此前挂牌转让价为参考估值，第二次挂牌的56亿为实际价格，皇庭国际方面想通过降价，尽快推动资产的出售进程。

皇庭广场或重走坎坷易主路

巨额债务似乎从建设起初，就背在了皇庭广场身上。

皇庭广场最初名为晶岛项目，由深国商控股子公司深圳融发投资开发，2002年拿地，2005年才开工，而后又因资金问题，工程陷入停滞。

这块价值极高的地块，吸引了各方力量的觊觎，引发了一场对上市公司深国商股权的争夺战。潮商茂业黄茂如、皇庭郑康豪、原大股东马来西亚和昌父子和公司管理层展开博弈，郑康豪当年以初生牛犊不怕虎的姿态，通过两日“闪电战”收购百利亚太股权，2009年最终获胜。

入主深国商后，郑康豪玩起了金融游戏。十余年时间，郑康豪从中信信托、渤海信托、平安信托等近十家金融机构融资超过130亿，其中用于晶岛项目装修工程款、招商推广费等费用超15亿。

2013年，更名后的深圳皇庭广场开业。2015年，“深国商”正式更名为“皇庭国际”。不过业绩低迷，加之借新还旧隐患重重，高昂的融资成本让皇庭国际越来越吃力，郑康豪陆续引入了九鼎投资、中植系等金主，然而随着金主“自顾不暇”，皇庭国际债务问题越来越严重。

2021年皇庭国际危机彻底爆发，多家信托“踩雷”，郑康豪本人多次被列为失信被执行人。根据皇庭国际透露，截至2021年12月31日，一年内到期的有息负债总额为40.64亿，占借款余额的89.75%，借款中以房产、存单等实物资产抵押、质押贷款为38.63亿，信用贷款为2.01亿元。

令人意外的是，地产之路越走越窄，郑康豪干脆换新赛道，宣布进军半导体产业，跨界收购意发功率。

与此同时，皇庭国际的核心资产不断被摆上货架，其中最核心最具价值的便是融发投资持有的深圳皇庭广场，既承担了缓解债务压力的作用，同时布局新赛道资金大部分也来源于此。

再次易主的皇庭广场，在2022年却陷入了尴尬境地。十几年前估值就已达到60亿，如今转让参考价一路下跌，从74.93亿降至56.2亿，大幅跳水18亿后，目前仍旧“无人问津”。

曾是郑康豪一战成名的战场，不知道这一次，皇庭广场能否再次承载他的野心。