23比156，这家物企严控收购质量｜年报风云⑭

文/乐居财经 徐酒眠

“虽然越来越难，我们务实笃行：每天进步一点点，进而有为。”旭辉永升服务（01995.HK）2021年度“大考”成绩放榜，周洪斌更新了一条朋友圈状态，并坦然要求大家对这份成绩单进行审阅。

3月23日上午，以“务实笃行，进而有为”为主题，旭辉永升服务举行了2021年的业绩发布会。由于上海疫情防控，管理层并未现场同框出席这场发布会。不过，虽是以居家连线的方式进行，但并没有简化而行。

董事会主席林中、执行董事兼总裁周洪斌、首席财务官周迪、首席运营官李涛，以及投资者关系总监严宪，五位管理层严阵以待。在近两个小时的时间里，管理层从经营成果汇报到未来展望，再到回答投资者与媒体提问，一切都有条不紊。

财报数据显示，2021年旭辉永升服务实现营业收入47.03亿元，同比增长50.8%；录得毛利收入12.99亿元，同比增长32.7%；实现净利润6.9亿元，同比增长56.5%；归母净利润收入6.2亿元，同比增长58%。与此同时，经营性现金流净额达到8.3亿元，1.2倍覆盖净利润。

“我们实现五年十倍的增长目标越来越有信心。”各项核心经营数据全线飘红，这份喜报给管理层对未来的发展注入了很大的信心。

第7次兑现业绩承诺

“今天是上市以来第七次业绩发布会，我们兑现了6.2亿规模利润，58%年度增长目标，超额完成对投资人承诺。”自2018年12月跻身港交所，旭辉永升服务在上市之处便定下了2019-2023年的“一五计划”战略发展目标。

具而言之，以2018年的经营财务数据为基数，实现“五年十倍”的利润增长。即到2023年，旭辉永升服务要实现营收超过100亿元、利润达10亿元以上。

积跬步，至千里；积小流，成江海。“一五计划”之下，旭辉永升服务分割每个半年、一年，然后定下业绩增长目标。截至目前，旭辉永升服务一共刊发了7份业绩报，“五年十倍”发展承诺持续兑现。数据显示，2018年-2021年，旭辉永升服务的营收复合增速达63.5%。

在过去的2021 年，旭辉永升服务收购了知名的环卫服务提供商——湖南美中环境生态科技51%的股权，正式踏入城市服务业务。由此，其业务板块在物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的“老三样”基础上，更趋于多元化。

物业管理服务仍是旭辉永升服务的第一大收入来源，在2021年收入26.54亿元，较上一年增长51.05%，占总收入的56.4%；其次是社区增值服务，实现收入10.99亿元，较上一年增长约39.2%，占总收入的23.4%；对非业主的增值服务收入达8.67亿元，占总收入的18.4%。

此外，首次崭露头角的城市服务收入约8057.9万元，在总收入中的占比约为1.7%。余下0.02%的收入来源被归入“其他”，约有96.6万元。

“我们在社区增值服务这块有一些动作调整”，周迪透露，2021年旭辉永升服务对部分产品主动做了收缩，更多聚集产品品质推进。“永升坚持所有增值服务生意的出发点，都是为高品质高满意度、不破坏业主信任为前提，路径是坚定的，但行动要克制。

2021年，旭辉永升服务在社区维修及美居等业务单元取得长足发展基础上，进一步将物业经纪业务进行独立单元化，引入高量级人才组建专业队伍。

内增外拓 在管面积增长68.3%

面积的高增长与规模的再扩大，是旭辉永升服务实现“一五计划”的必要路径，也是其拿到下一阶段赛场的必要“入场券”。

业绩报数据披露，截至2021年底，旭辉永升服务合约面积约2.71亿平方米，合约项目数1409个；在管面积约1.71亿平方米，在管项目数为1032个。2021年，其在管面积增长率为68.3%。

依托旭辉、市场外拓、对外合作、战略收购，是旭辉永升服务早在2019年就提出的规模增长四大驱动力。

“旭辉集团的稳健发展是我们坚定的基础，永升一直秉承依靠不依赖策略，致力于双方协同最大价值化发展。”据周洪斌介绍，截止2021年中期，旭辉集团仍有6000多万方位于一二线核心城市土地储备，签约面积交付将成为未来永升优质增长基础；同时，随着旭辉“地产+”业务逐渐成熟，如旭辉代建业务，也为永升未来发展带来新的成长机遇。

尽管有母公司雄厚的土储加持，旭辉永升服务并没有因此躺平，而是积极外拓，持续释放外延能力。截至2021年底，其第三方外拓项目占比已超8成。

“市场招投标是巩固外拓的核心”，周洪斌透露，2021年，旭辉永升服务外拓饱和年收入超过12亿，相比上一年同期增长20%。其中，通过招投标获得的千万级项目超20个。

“我们与超过三十多家开发商建立合作，成立了合资公司，合资规模已经超过三个亿。”旭辉永升服务的对外合作对象不拘一格，包括独立的区域性物业开发商、业主委员会、地方政府等。

此外，2021年，旭辉永升服务先后完成了对华熙鑫安50%股权、上海星悦物业80%股权、山东鑫建物业70%股权、湖南美中环境51%股权、上海美凯龙物业80%股权、郑州锦艺物业100%股权等收购，周洪斌在总结时提到了“极其公允的价格”几个字。

“我们敢于在市场火热时候保持清醒，也勇于在并购市场理性回归时候出手。”周洪斌表示，2022年旭辉永升服务外拓目标希望突破15亿元到20亿元，三年目标是20亿元到30亿元。

截至报告期末，旭辉永升服务手中的现金余额约为39.9亿元。资金储备充足，也将助力其未来把握更多优质标的。

科技赋能 管理费率首降10%以下

“我们2021年管理效率持续提升，管理费率首次下降到10%以内，有了0.8个百分点改善，这是我们连续第四年实现管理费率下降。”托科技赋能内部管理，旭辉永升服务的管理费用除以营业收入得到的管理费用率明显的下降，由18年的17.4%下降到了21年的8.1%。

2022年，旭辉永升服务还计划将进一步投资升级内部管理系统，提升管理精确度及效率，周洪斌在业绩发布会上透露了六个重要的转型升级：

第一，从过去单纯资产管理，向未来人的服务做深度转型；第二，从粗放经营向精益运营，提升低成本运营能力和客户运营能力；第三，从低价快速扩展策略，快速规模扩张的策略，向专业致胜的转型；第四，从劳动密集型向科技密集型转型；第五，从过去有制度流程驱动、制度流程标准驱动向文化驱动转型；第六，从要注重结果向关注过程转型。

业绩报告显示，2021年，旭辉永升服务整体综合毛利率为27.6%，虽同比微降3.8个百分点，但是依旧保持在行业较高水平。其中，社区增值服务是毛利率水平最高为44.9%，物业管理服务、非业主增值服务的毛利率分别为23.1%、20.9%；首年披露的城市服务毛利率则为15.5%。

“毛利率下降存在主动调整的原因，也有客观因素的影响。”周迪解释，2021年疫情补贴取消对毛利率大概影响了2个百分点，同时业主增值服务上升趋势有所减缓，物业成本反应到2021年数据上影响了0.5%-1%的毛利率。

周迪表示，“旭辉永升服务在基础物管上，不追求极致毛利。这部分影响是阶段性的，到2022年也会减弱。未来的毛利率会保持在26%-28%的水平。”

“物业行业价值终将回归，具有长跑能力企业会胜出。”周洪斌表示，旭辉永升服务要做未来长跑选手、做百年老店，必须打磨服务产品，提升服务产品订单密度，通过满意带来生意，生意创造毛利，毛利带来员工增收，员工增收提升员工满意度、提升服务专业度，从而实现公司增利，员工增收、客户增效三赢局面。

“2022年，不管外部环境如何变化，永升‘5年10倍’的成长目标不变，‘没有满意就没有生意’的理念不变，‘理性审慎’的投资纪律性不变。”