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买房最重要的两个刚性需求是什么？

直接撂答案，通勤和教育！

通勤要看就业，郑州最大的就业中心在哪里？

会展中心CBD、高铁片区、北龙湖金融岛。

如果非要再加几个，一是高新区，二是金水区，三是经开区。

产业就是就业，惠济没啥产业，管城没啥产业，二七没啥产业，中原没啥产业，港区有点产业但已经脱离主城。

所以，论就业通勤，重点关注郑东新区、金水区、经开区、高新区。

再说教育。

河南的教育太残酷，但凡手里有点钱，一定要挑带好学校的！

郑州教育资源最好的片区在哪里？

金水区、中原区、高新区。

金水区有纬五路一小二小、纬一路小学、纬二路小学、省实验小学、文化路一小、农科路小学等等。

中原区有伊河路小学、互助路小学、外国语小学等等。

高新区也还行，也有不错的教育资源。

所以，论教育资源，重点关注金水区、中原区、高新区。

通勤与教育两者结合，重合的区域有：金水区、高新区。

高新区属于独立行情，教育、就业都还行，但整体还是不如金水区。

那，金水区的房子怎么挑？

金水老城新房不多，靠谱开发商更少，价格真心不低。

现在价格大多数人可以接受、选择也比较多的片区就是金水北。

金水北，我们一直都是看好的。

现在，金水北的一众在售新房中——

美盛教育港湾二期均价19000左右，主打学校；

碧桂园云境均价18000，主打地段；

康桥天樾九章均价18000，有特价房，主打产品；

瀚宇天悦城均价20000，主打学校+地段；

招商美景美境均价18500，在售二期；

剩下的和昌优地没啥房了，华瑞紫金嘉苑没啥房了，保利海德公园没啥房了。

以上，就是目前金水北新房的现状，大家可以根据不同的需求去选择。

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那么，金水北除了新房，二手房有没有好的选择呢？

下面就来重点看下金水北二手房。

金水北二手房主要有两个比较明显的特点。

第一、近5年交房的次新房价格普遍高于交房10年以上的老旧二手房。

次新房整体均价17000，老旧二手房还徘徊在13000-14000左右。

这也是为什么建议大家现在买房，一定不能单纯依靠自己的喜好。

现在买房一定要有卖房思维，都要想到未来五年，自己现在买的房子能不能卖的出去，是不是还有足够的流动性，会不会还是市场主流需求的产品。

不要再买超过20年的老旧二手房，这些房子只会越来越贬值！

一定要看重房子的品质，户型，物业，一定要买那些有口皆碑的好房子，才能对冲风险！

第二、区域内100平以内的小三房价格相对较高，次新小区小三房价格普遍高于17000。

而两房普遍卖不上价，四房也很少，没什么选择，对于这种刚改定位的片区，主流产品还是三房。

这也是我们经常说的，在买房的时候，楼盘的定位一定要跟区域定位相匹配，才能最好的实现价值。

刚需区域选择刚需产品，在未来的二手房市场也会最受欢迎，也能卖的上价，而改善大户型就是灾难。

改善区域也尽量选择刚改或改善产品，这类产品在未来的二手房市场也会最受欢迎，也能卖的上价。

过小的刚需产品这个时候反而不匹配，受众群体太有限。

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说完这两大特点，我们再来看具体的二手房小区情况。

考虑到花园路以东大部分小区的价格不低，与新房相比价格优势不大。

当然，也不排除个别低价捡漏机会，如果区域内出现有产品不错，价格低于区域均价的二手房，当然也可以选择，这里就不再详细说了。

我在金水北筛选了花园路以西的一些典型二手房小区来做简单分析。

首先，靠北的小区主要有和昌悦澜、康桥朗城、瀚宇天悦和瀚宇广场。

其中，瀚宇天悦一期和二期的价格相对较高，普遍在17000以上。

除了地段和楼盘本身的交房效果，学校也是一个很重要的原因。

瀚宇的学校在金水北属于第一梯队，龙门实验小学和中学，但考虑到每年的招生政策不一样，现在小学还需要详细核实。

相比瀚宇天悦，对面的瀚宇广场不管是小区环境还是楼盘品质都要差一些，价格也更低一些，目前是15000左右的价格。

瀚宇广场的学校理论上也应该是龙门实验小学和中学，但不一定能上，所以划片了北边锦艺金水湾的小学和中学，丽水外国语。

和昌悦澜和康桥朗城的二手房均价17000，和昌悦澜北苑和南苑的价差不是很大。

相比和昌悦澜，康桥朗城小区环境和楼盘品质都更好一些。但有一个很大的劣势，就是距离连霍高速太近，基本上最北边一排楼的南向窗户需要长期紧闭。

这两个小区学校差不多，金水区艺术小学或文化路三小，中学是龙门实验长安校区中学。

其次，靠南的小区主要有汇金玫瑰园、建业枫林上院、安泰金苑、安泰文苑、正商世纪港湾、田园新城、普罗旺世等等。

除了普罗旺世，其他几个小区的价格基本在13000-15000之间。

除了交房年限和小区品质等原因，学校也是主要原因。

这几个小区划片的学校都很一般，没有靠北的几个小区好。

其中要注意，安泰金苑是双气，安泰文苑是单气，金苑相对文苑更好一些。

而，建业枫林上院又比安泰金苑和文苑好一些。

另外，正商世纪港湾也有一个问题，就是户型普遍不是很好。

此外，南边还有一个大盘普罗旺世，价格要高于同区域的大部分楼盘。

其中相对便宜的普罗旺世青年城，均价也都在16000靠上了。

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当然，如果你没有金水主城情节，不是地缘客户，还可以做进一步思考。

比如，同等价格，老经开也还有的选，18000-19000的保利天汇、保利天珺、华润凯旋门，你更喜欢北边还是南边？

比如，东区二手房也能挑一挑，单价不到2万的鑫苑新城、绿地卢浮公馆等，你更喜欢北边还是东边？

相比之下，哪里更适合你？

到底是北？是东？还是南？所有的正确与否都取决于有没有更好的选择。

首付50-60万左右，你会作何选择？欢迎在下方评论区讨论！