重磅！楼市最大的杀手锏：现房销售制度来了！开发商要慌了

海南出台楼市新规，提出发展安居型商品住房、本地居民限购多套住房和 商品住房现房销售制度等。

其中，最值得关注的是这条：即日起，实行新出让土地建设的商品住房， 实行现房销售制度。

这意味着，海南成为全国首个全面实行现房销售的省份，取消“预售制”终于迈出了坚实一步，释放了什么信号？

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疫情冲击超出预期。

一众城市疯狂试探松绑，海南为何逆势加码楼市调控？ 先说一件往事。

2019年年初，有开发商曾放言，海南楼市调控很快会松绑，最快在当年6月。 然而，一年多过去，海南非但没有松绑，反而不断加码调控，“豪赌”楼市松绑的开发商中了当头一棒。

海南楼市调控的决心为何如此之强？对于一个严重依赖房地产的区域，这种政策韧性，远远超出想象。

一个可能原因是，海南将有超常规利好政策出台。调控加码是为对冲政策红利，提前将楼市炒作按压在地。

海南这几年重磅政策频出。就在去年，“推进海南全面深化改革开放”与粤港澳大湾区、长三角一体化、黄河经济带等一道被纳入国家战略，而海南自贸港建设将从2020年逐步落地。（参阅《六大国家战略，这些地方被委以重任！》）

海南是全岛自贸港，不同于一般自贸区。自贸港，一般都是零关税港、免税港或低税港，在贸易自由、投资自由、金融开放等方面引领全球。

据官方透露，海南将建立与高水平与自由贸易港相适应的具有国际竞争力的特殊税收制度。 建立特殊税收制度，是不是“免税港”不得而知。但可以断定，海南的政策红利，将会远远超出所有自贸区。 正是在这种背景下，海南逆势加码调控，成为“取消预售制”的首开先河者，并不令人意外。

02

海南式探索，将“取消预售制”再一次推向舆论关注焦点。

众所周知，土地70年产权、公摊面积、商品房预售制，堪称房地产市场的三大发明。 有意思的是，这三大“发明”皆起源于香港。其中，商品房预售制，来源于香港的卖楼花。港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元，形象称之为“楼花”。在楼宇建设周期内提前卖房，正是“卖楼花”，或者说预售制。1994年，商品房预售制在内地落地。

目前，内地城市允许开发商在项目建设1/3左右就允许提前对外销售，还有部分三四线城市在“正负零”（完成地下工程）时就能对外销售，购房者通过售楼处、样板房来看房买房，等到竣工之后的现房销售并不多见。 在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。

然而到了26年后的今天，预售制已经弊端重重。

预售，相当于让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。

然而，预售制的弊端同样很明显：所见不能所得，偷工减料、“货不对板”现象经常发生，问题楼盘屡见不鲜，至于“烂尾楼”的出现，更非孤立事件。

至于“塑胶湖”、“空气房”、“墓景房”，也非凭空想象的黑色幽默，而是正在上演的令人哭笑不得的现实。 所以，这两年，“取消预售制”的声音不绝于耳。

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虽然，海南迈出坚实一步，但取消预售制仍然长路漫漫。

原因在于，商品房预售制，是中国房价政治经济学的基本构成。它是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。 取消预售制，会让谁害怕？

一方面，取消预售制，房企周转速度变慢，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将失去高周转的利器。 另一方面，地方政府未必乐见“卖楼花”消失。

对于地方来说，高周转的好处，是提高了土地出让的效率，短时间内获得更多的卖地收入。

如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？ 所以，这几年，虽然包括深圳、苏州等地都推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，某些城市转而取消现房销售，重回预售老路。

可见，现实利益错综复杂，“卖楼花”显然不会那么容易取消。

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海南式的探索，至少说明了三点：

其一，土地70年产权、公摊面积、预售制，这三大最受瞩目的楼市难题，正在逐步得到解决。 对于土地产权问题，国家已明确70年产权到期可自动续期。对于公摊面积，至少已经受到人民日报、新华社等权威媒体的持续关注。而取消预售制，海南迈出的这一步，也有十足的信号意义。

其二，不是任何艰难时期，都会出现楼市大松绑。

时代不同，经济周期不同，楼市所处的风险阈点不同，楼市调控的松绑红线同样会大相径庭。

正如凯风君在《不要指望楼市大松绑》一文中所说的，这几天，广州、驻马店等地政策的“一日游”，足以说明许多问题。

其三，不是每个城市都对炒房听之任之。

前有长沙，明确拒绝炒房，官方表态：坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖。后有海南，壮士断腕去房地产依赖，逆势加码楼市调控。 长沙、海南走出的这条路，希望能为更多城市所复制。纾困而不刺激，托底而不重启，摆脱房地产依赖，才是经济长远发展之道。