在买房的时候，很多购房者往往会忽略掉房子本身存在的一些风险。房子，安安稳稳地在那，又不会跑掉，干啥要担心？
它的确不会跑，但是，它可能会给你造成无形的损失。
因为很有可能你买的房子不能过户给你。钱都付了，结果房子还不是我的？还有这样的操作吗？
昨天我们简单说了买了被抵押、被查封的房子，无法过户的情况，详情参考《对不起，你买的二手房可能无法过户》。
不能过户就算了，更可怕的是你可能连上述的机会都没有。
现在，跟着我的脚步，来看看如何迈过这个坑！
看产证
1. 为什么要看房产证？
如果没有房产证，是不能办理过户的。如果房产证丢失，加减名字、加减车位等需要等到房产证出来以后才能交易。
2. 产证应该看哪些？
房屋产权情况：房屋结构类型、建筑面积、高度、竣工日期等；
土地使用情况：土地面积、使用期限、坐落等；
权利人情况：房屋产权人的名字、身份证号码等；
房产证其他权利情况：房地产的权利现状或变动情况，比如房屋是否有抵押，抵押权人，抵押金额，抵押期限是什么等
看产调
二手房交易过程比较复杂，交易的房产信息在公开渠道不好获取。买卖双方谈得差不多准备付定金前，一定要让房东配合去房管局拉产调。
产调具体可以分为以下四类：
房屋状况和产权人信息，比如房屋地址在哪，居住用途是什么，建筑面积有多大，买入价是多少，权利人等基础信息是否和房产证上一致，竣工日期（影响贷款年限）。
土地状况信息，讲的是房子所在的这块地，宗地面积多大，土地用途是多少，土地当时是划拨来的还是出让等等。
土地来源有三种方式：转让、出让、划拨；如果是划拨性质，会被限制出售，需要缴纳土地出让金后才可交易。
划拨方式的土地来源的商品房办理的房产证一般都有归并，此类房产对房屋的使用权和产权的时间及购买此房的税费并没有什么影响。若房产证上没有写明土地使用年限，住宅土地使用年限也是70年。
房地产抵押状况信息，是看房屋的抵押状况，包括有几笔抵押，抵押日期是什么时候，抵押金额有多少，抵押的银行是哪家等；
- 抵押权人：此笔贷款的放款机构（银行、个人、典当行等）
- 期限：此笔贷款的年限，一般30年以下；
- 债权数额：此数额为总得贷款数，还款后的余额不能看出，需要去贷款银行查询；
- 备注：此笔贷款的组成，包括纯商业贷款、组合贷款、纯公积金贷款、个人抵押。
房地产权利限制状况信息，是看这个房子有没有被查封，查封发生时间是什么，哪个法院查封的，查封的原因是什么， 预计的限制日期等等。
这些信息都会在产调上有所显示，建议大家一定要看产调信息。
看是否有交易限制
房子状态如果是房改房、安居房、经济适用房、单位用房，这些房子在转让时有一定限制，产权人也能查询房子是否设有抵押权，已经被抵押是房子是不能过户的，如果房子被查封也不能过户。
1、动迁安置房
是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住、使用的房屋（又称配套商品房）
上市交易的条件：动迁安置房需满3年后才能上市交易；
判断年限的标准：小产证自登记之日起满3年或者大产证自登记之日起及动迁协议自签署之日起共同满3年。
2、经济适用房
按照国家有关法律的规定，经济适用房通常情况下为产权人和国家按份共有住房，故又称为共有产权房，是具有回迁性质或康居安居性质的住房。
上市交易的条件：
（1）产证登记日期满 5 年；
（2）需要住房所在地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明，持该证明到交易中心缴纳契税并换取新的产证后方可上市交易；
（3）以优惠价的价格购买的公房，在出售时要按成本价补足费用后，才能买卖。
3、军产房、央产房和校产房的公房
军产房、校产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
问题：（1）不能过户；（2）无法过户之后不能起诉
4、公司性质的房产（主要指私人）
交易条件：
（1）没有其他债务。如因公司破产，需优先清算债务，偿还清债务之后才可以出售。
（2）签署同意及委托文件。
必须提供“授权委托书”并加盖公章。
必须由董事会同意并签署股东决议！
缴完应缴的税。
5、 房屋有抵押
房屋抵押未解除的时候，房产中心是不能进行交易过户的。
看房东和房产证上是否为同一人
购房人需要查询房东房产证上是否为同一人，有些房主是夫妻共有、继承人共有的，就需要和全部共有人签订买卖合同，只和其中一人签订合同是无效的。购房人在签订买卖合同支付首付款前务必再去查询一次产调，确保在付定金后到签合同这段时间房屋没被卖家拿去抵押或被查封等情况。
购房者还需注意，签合同前要确保二手房没有被出租，别等交易成功发现房子被出租，才能把租客赶走，因为在我国“买卖不破租赁”，买卖合同不能对抗成立在先的租赁合同。
在买房前花一点时间查询相关信息，尤其是房子本身的权属等情况降低交易环节的风险，对购房人是最重要的。毕竟，“房子是用来住的”。
看是否为凶宅
一般认为，“凶宅”系指曾发生过凶杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。
就房屋市场的交易观念而言，如果一处房产内发生过非自然死亡事件，一般都会给购房者带来内心的恐惧，从而影响购房意愿。没有人愿意买这些房子，房屋的价值会大打折扣，甚至会无人问津。
解决办法：找靠谱的中介公司。比如链家地产十二大安心承诺之一就是房屋筛查、先行承诺。
看是否有嫌恶设施
通过对各类设施对生活和居住的影响程度进行评估，定义了包括飞机场（安全参考距离1000米外）、加油站（50米外）、高压电站（15米外）、垃圾处理场（500米外）、工厂（180米外）、墓地、殡仪馆在内的，对生活居住品质影响较大的六种嫌恶设施。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
