亦庄楼市见“底”

作者｜言公子

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

亦庄到了 “而立之年”，腰杆子也粗了近60倍：

区域面积由30年前的3.8平方公里扩大到了如今的225平方公里。

争建6个千亿级产业集群、名校、商业入驻，可面向国际，可面向市井，亦甜亦咸。

产业利好之下，房价也稳中有涨。目前，亦庄新盘入市价格近6万，贵的7.3万了，部分二手房涨幅超万每平。

但产业带来就业人群的居住、生活配套问题却越来越突出。

怎么“好上加好”，成了一个有价值的话题。

毕竟，只有解决职住平衡，才能实现经济、产业和楼市正向双循环。

PS：本文中大亦庄指亦庄核心区、河西区、路东区；旧宫板块、瀛海板块、台湖板块、马驹桥板块。

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新房几乎断供

从2021年及2022年一批次供地情况看，集中在朝阳王四营、崔各庄、门头沟四道桥、大兴新城等板块，但部分是无效供应，和产业关联度不高。

真正有潜力，有规划的板块亦庄，普通住宅供应还是紧缺。目前，大亦庄板块在售新房仅7个，河西的中海京叁號院7.2万/㎡、旧宫板块熙悦云上6.5万/平、和锦诚园6.3万/平、合生ME悦6.2万起，马驹桥金悦郡4.2万＋，瀛海2个共产房项目星光里、北投如郡未网申，售价待定2.9万/㎡。共产房占了近三分之一，这种房子公摊很大，满5年才能卖，出售时税收还不少。

亦庄2018年以来，宅地仅成交10宗。2021年几近断供，2022年有所恢复。

2022年一批次，北京集中土拍17宗地块，大亦庄板块有2宗。旧宫1宗地块，指导价7.3万/㎡，离南四环很近。亦庄新城1宗地块指导价5.8万/㎡。

二批次拟入市2宗地块，指导价近6万/㎡，约提供1100套左右房源。2个项目地块位置都不错，F1地块紧邻经海路地铁站。

言公子粗算，开年供应、拟供应的4宗地块，约提供房源2000套。虽比2021年有增长，但对比2021年8000套成交量，达到两倍（一年按4000套）。

成交量占了北京2021年新房成交总量（5.77万套）的14%。

供应少，成交多，存量还不多，可见供需之紧张。

最重要的是，之前供应并不是板块内高素质人才想要的。大都是限竞房、共产房，不但限价，且有“9070”户型限制。一批次成交的旧宫地块也有7090限制。

2

二手房跳涨

如今的亦庄，次新、二手房明显供不应求。

言公子统计了下，大亦庄区域目前在售有6个次新房。旧宫1个，电建洺悦湾5.4万＋，仅余大户型130㎡；河西2个，中国铁建国际公馆、中旅亦府52695元/㎡，都是限竞房，部分为小户型，可选少；路东1个，臻珑府，5.1万/㎡，所剩房源不多；台湖1个，城市之光东望54163元/㎡，所剩房源不多；瀛海1个，中海寰宇时代2期，5.5万/㎡，限竞房，可售房源也不多。

重点看二手房，纯粹的卖方市场，毋庸置疑。

据言公子搜索，各大网站挂牌在售房源均未超过千套，均价4.2万-10.8万/㎡之间。15年以内（2005年后）楼盘占53%，建成于2011-2015年的楼盘占34%。

数据显示，2月亦庄二手房成交11套，跌15.38%；带看量783次，涨38.58%；成交价53621元/㎡，环比涨2.69%；

马驹桥2月带看268次，环比涨38.86%，成交仅4套，环比跌20%；

旧宫板块2月带看330次，环比跌5.98%，成交仅6套，环比跌68.42%。

仅看2月统计，带看涨幅不低，说明辗转在亦庄二手房小区的意向看房人越来越多。

为了验证数据准确性，言公子还走访了河西、台湖、马驹桥多地链家门店和热点交易小区，看房客户明显比2021年底有明显上涨。2022年开年至今，据言公子不完全统计，新房二手房已卖出328套房子。

北京二手房跟新房比值很高。一般情况是：北京卖3.5套二手房，才卖出1套新房，相比深圳，2套二手房带1套新房。按这比值计算，显然，二手房成交更多。

以改善为例，言公子从链家网搜索到，三房、15年以内为条件搜索仅188套。

以三房、5年以内的亦庄次新房为条件，仅103套。

目前亦庄有51万人口，粗略按千人购房率算，需要1万多套房源，100来套房让我来选？

以均价5万＋单价来算，想买次新三房户型，选择这么少？再扩大到同条件搜索，旧宫25套，马驹桥2套，瀛海17套，台湖0套。

而同条件搜索，海淀1404套、西城523套。

可以看出，亦庄改善市场，供需严重失衡了。

再看刚需，2021年北京300-500万总价段二手住宅成交量达6.59万套，全年19.3万套，占比达34%，趋势逐年递增。

而大亦庄二手房供应少，粗略搜索后发现挂牌房源最多700套。刚需户型亟待补货。

带看多，挂牌二手房源少，成交跌，可见，想买的人买不到合适的房。

另一方面，房价涨了不少，买入成本要增加。

亦庄板块3月二手房挂牌均价56015元/㎡，环比2月涨0.15%，同比2021年同期上涨1%。按此涨幅计算，一年涨5288元/㎡。

据言公子计算，多项目涨了5000/平以上，部分项目涨幅超1万/平，部分项目挂牌价超10万/平。

没看错，这里是六环左右的亦庄。

旧宫板块2月成交均价4万/平，环比2月上升10.67%；

瀛海板块3月成交52772元/平，环比2月上涨0.41%；

马驹桥2月成交均价3万出头，环比2月上升0.45%；

台湖3月成交均价 56094 元/平，环比2月上涨 1.49%。

从房价涨幅看，部分板块房东在闷声发大财，部分板块房东或自认为卖方市场下，挂牌价会越来越高，提出的交易条件甚至有些苛刻。

不过马驹桥、瀛海涨幅较少，原因分别是双限、低端制造业和商业、医疗等配套少。台马板块如果解除双限，涨价是迟早的事。

3

供应见“底”

北京楼市回暖板块，基本遵循两条原则。一个是学区，一个是产业。好巧的是，亦庄两个支撑都妥妥的。

新的周期下，学区房领涨逻辑依然不变，尤其亦庄买房更要遵循这点。北京八中、北京小学、人大附等名校纷纷进驻，学籍独立利好不用再多说。言公子认为，在一定程度上也早早透支了房价。

以北京二中经开学校划片范围的万科金域东郡、建华实验学校划片范围的通泰国际公馆（住宅）、人大附亦庄经开学校划片范围的林肯公园、金地格林小镇为例，相比2021年涨幅分别为9834元/平、10080元/平、8364元/平、9241元/平。

看此涨幅，有些惊人。其中，林肯公园挂牌77套房源，近30天带看615次，而90天才成交了14套。

产业上，2022年单列的亦庄供地计划中，工业用地占全北京一半，也是牛了。

最近北京新版的《北京市引进毕业生管理办法》中提出单列户口，也要抢人才的节奏。

这一政策驱动下，更多优秀毕业生选择高科技公司，京东、小米、百度造车势必是首选企业之列。

科技型企业人才落户增加，高薪+户口，势必引起周边引发买房狂潮。

基于学区房领涨与科技职住概念领涨双重利好，便于解决子女上学等后续问题的品质好房才是他们理想的买入项目。

学区划片的项目就那么几个，产业区周边的新房也少，产业聚集区出现局部供需不平衡也不难理解了。

4

后亦庄时代

楼市走多远，根本还是经济和产业。后亦庄时代，房价是否还有想象空间？

图中可以看到亦庄经济增长迅猛，增速第二，可以说亦庄在向新城市中心，新增长极持续发力。

以产业驱动的海淀新中心科技园板块为例，新中心旁西北旺房价在短短几年翻了好几倍，达8.2万元/平的高价。

同理，亦庄产业驱动红利，势必会在未来涨价中体现。随着限竞房消失，地块供应纯商品房也多了，但还要继续加油。2025年前，满足宜业宜居规划的亦庄能否做到，就要看供需问题怎么解决。

按新总规要求，到2035年规划常住人口将达89万人，增加38万人；规划就业岗位约65万。

职住平衡之路势在必行。

长期以来的供应并不是高素质人才想要的。亦庄之前包括现在大都供应的是限竞房、共产房。2022年亦庄供地计划中明显的趋势是，工业用地占比全北京一半，而保障性租赁住房用地供应量最大，总计35公顷，住宅用地以保障性住房为主的趋势今年稳了。

据青山资本2021年度消费报告，中国有9200万独居人口，每4个家庭，有1个是1人户。产业引进的人才中也有部分是此现状。提供房源如果仅按千人购房率计算的万套来看，还不够。

再加上，2021年7月北京新房库存就从2020年6月6.6万套降到5万套了，再加上2022年开年回暖，去化不错。但库存结构性矛盾下，改善需求得不到满足的现状仍会持续。

刚需也是绝对分化的，购房金额在400万-800万之间，1人户的占比虽从20年前的6%提高到了25%，但距离40%还有一定差距，这种情况会越来越多。

有人说，市场涨价到顶了。但言公子认为，大亦庄新房局部断供后，会再挤压购房群体流入二手房市场，市场仍在上行。

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