宝山：被遗忘的北上海主城区

宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、静安、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与太仓市为邻。

按照“2035上海市城市总体规划”，宝山区60%的面积都属于上海主城区的范围。

但是在房地产市场火热的当下，人们热议的总是北外滩、大虹桥、前滩等热门地区，甚至是五大新城，宝山似乎总是被人忽视或遗忘。

脱口秀演员何广智，曾在脱口秀大会中吐槽过宝山：“我们家是住在另一个郊区，在宝山那边，就特别宝山。”

那么，到底是什么原因造成人们对宝山的固有印象？宝山是否具备置业价值呢？今天我们给大家带来详细分析。

Part1：为什么大家看不起宝山？

1.经济不发达

根据2019年的数据，常住人口排名上海各区第三的宝山区，GDP总量排名全上海第10位。宝山区的人均GDP更是仅有7.6万，仅高于崇明排名倒数第二，被一堆长三角三四线城市秒杀，令人唏嘘不已。

“宝钢因宝山而得名，宝山因宝钢而扬名。”二者唇齿相依，宝山的产业发展也一直依赖宝钢。

1978年12月23日，宝钢在宝山区月浦东开展建设。随后的几十年，以钢铁为代表的实体工业在宝山得到快速发展，一批重要的工业企业也纷纷落户宝山。

但近些年，钢铁行业风光不再，加上自身结构调整和污染方面考虑，宝钢大幅缩减在沪钢铁产能，与之配套的相关产业也受到影响。

最近几年，宝山区开始着力打造邮轮产业，打造了世界第四、亚洲最大的吴淞口国际邮轮港。但是新冠肺炎疫情，让全球邮轮行业经历了百年未遇的危机。由于邮轮航线全部停航，吴淞口国际邮轮港也是停航至今。

整个宝山区在钢铁衰弱、邮轮停运的基础上，缺乏支撑产业，经济乏力也就不难理解了。

2.规划落地能力差

宝山的规划落地速度一直为人所诟病，不仅产业全面落后，交通也是落后于全上海，很多人对宝山的印象都是烂路+大卡车。

事实上也确实如此，宝山的沪太路、蕰川公路、宝安公路等主干道，随处可见集装箱大卡，马路也是坑坑洼洼，传言了几十年的沪太路快速化也还没提上日程。

而在宝山的大场镇，断头路密集，经常让人摸不着头脑。

规划落地能力差的主要原因一方面是区里GDP落后，区政府也没有能力支撑巨大的开支。

另一方面，上海市政府主要发展方向也与宝山无缘，所以宝山居民目前只能看着浦东、闵行的大基建如火如荼，内心感慨万千。

3.缺乏品牌开发商

在新房开发领域，提到宝山就绕不开大华集团。大华集团曾经是上海市宝山区大场乡集体企业，董事长金惠明通过改制取得控股权，逐步将大华变成了金氏家族企业。

这家宝山本土起家的企业，通过旧改渠道，近年来在宝山尤其是大场镇斩获颇丰。

大华集团仅在2018、2019两年间，就以底价共计216.1亿元拿下了宝山区50.1万㎡的商品住宅用地，而且这些地块都是通过“城中村改造”底价拿下。

大华集团做动迁房起家，走得都是“经济适用房”模式。特别是在宝山的项目，基本上都是中规中矩，很少有出彩的品质。

这样平庸的本地开发商，把持了未来几年宝山核心板块的供求，且缺乏有力的竞争对手。

没有品质的开发商，使得市区改善外溢客户更不会踏足宝山，宝山始终也只能作为刚需和本地改善的大本营。

经济落后、规划落地能力差、缺乏品质开发商等原因，导致了宝山在上海楼市中的尴尬定位：改善看不上，刚需离不开，投资绕着走。

那么，宝山就真的不适合置业吗？或许是时候，换个思路了。让我们看看宝山置业的几大优势点。

Part2：换个角度看宝山

1.交通区位

宝山在很多人眼中都是远郊的存在，今年五大新城热度提升后，大家惊奇地发现：

五大新城为什么没有宝山？

快醒醒，因为宝山本身就是主城区，何谈新城一说？

宝山直接与静安、杨浦、虹口、普陀等区接壤，很多地区本身就离市区一步之遥。

轨交方面，相比于嘉定11号线，松江9号线，宝山已经坐拥5轨，是当之无愧的郊区轨交王。

2020年开通的15号线，2022年即将开通的18号线都是南北走向的大动脉，并且起点都位于宝山。宝山目前已有1号线、3号线和7号线三条轨交的基础上，随着15号线和18号线的开通，无疑是让宝山的交通更上一层楼。

2.规划想象力

相比于过去规划落地慢的刻板印象，这次宝山似乎要“玩真的”了。

首先，困扰宝山多年的大场机场，终于看到了搬迁的曙光。

2月，上海发布官宣了大场机场的搬迁安排，至少说明机场搬迁不再只是开发商的营销策略，大场机场面积大、地段好，这是一大块难得的、极具发展潜力的好地方。

作为战略保留地，未来如果能有妥善规划，必定会带来整个大场镇甚至宝山的崛起。

其次，宝山正积极推进南大智慧城和吴淞创新城两个市级重点转型板块建设，困扰宝山多年的产业转型正在逐步得到解决。

同时，宝山政府正在积极提升上海机器人产业园、上海超能新材料科创园、北上海生物医药产业园三个市级特色产业园区，加速打造上海科创中心核心承载区。

3.价格优势

在价格面前，一切缺点都可能只是浮云。

让我们按照环线比较，看看去年上市的几个热门楼盘的价格情况。

图片源于互联网

同样是中外环间的项目，其他区域新房早已破6万，而宝山去年的大华双子星（朗香公园里和公园城市），还停留在6万以内，给了很多600万预算客户留在外环内的机会。

所有脱离了价格的比较都毫无意义，而宝山，确实是很多刚需客的性价比首选。

Part3：总结

宝山由于历史原因，近年的发展确实受到了制约，也因此成为了公认的价格洼地。但是这里坐拥五条轨交、大片待开发的土地、以及最高的性价比。相比五大新城和大虹桥，这里离市区更近，轨交更方便，配套更成熟。