【法院审理】物业公司存在管理不善等问题，物业费用可适当减少

玉门市司法局宣

物业公司存在管理不善等问题，物业服务费用可适当减少

【案情】

一居公司开发利辛县某小区。2012年7月31日，一居公司与华府物业公司就该小区签订前期物业服务合同。李某系居住在该小区的业主，于2014年9月13日入住该小区。华府物业在该小区从事物业管理服务期间，李某物业费缴至2016年8月，余下的物业费没有交纳。按李某住房的建筑面积95。24㎡计算，从2016年9月6日至2019年12月10日应交纳39个月的物业服务费（95。24 0。7 39），入住协议约定每户每年公用电费需交纳100元，李某共计拖欠物业服务费2900元。华府物业公司请求李某交纳物业费2025元，经催要物业费无果，诉讼至法院。因双方意见分歧较大，调解无法达成。

【审理】

《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。一居公司与华府物业公司签订的《某小区前期管理服务合同》中，明确约定由华府物业公司为该小区提供物业服务，该合同效力及于该商品房项目的全体业主。李某系小区的业主，应受该合同约束，依约享有原告提供物业服务的权利。李某在享受物业服务的同时未按约定交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的义务，而且是基于法律规定的法定义务。李某应当按时交纳物业服务费用，李某抗辩华府物业公司不作为、电瓶丢失等问题，因未提交证据证实华府物业在服务方面确实存在重大瑕疵，其抗辩理由缺少证据支持，法院不予采纳。因华府物业公司与该小区业主因物业服务产生纠纷，于2019年12月解除了与小区业主的物业服务合同，由此可见， 华府物业公司确实存在管理不善的情况，但因未严重影响到业主的正常生活，故其物业服务费用可适当减少，法院酌定按实际应收费用的80%计算，计1620元（2025元×80%）。判决：李某向华府物业公司支付物业管理费1620元。

【点评】

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条规定，履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条规定物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业公司为小区业主提供物业服务，业主享有和接受了物业公司提供的物业服务，应履行缴纳物业服务费的义务。物业费的收取是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维持、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，部分业主拒交物业费的行为将可能导致小区物业管理受到影响，也影响其他业主的正当权利。同时物业公司也应当改进自身的服务质量和服务水平，防止出现物业服务差-业主拒缴物业费-物业服务更差的恶性循环。业主在有证据证明物业服务存在重大瑕疵的情况下，虽然业主拒缴物业费的请求得不到法院支持，但法院可依据《民法典》等法律规定，酌定减少相应的物业费。