业主封阳台被物业起诉，法院判恢复原状

事件背景：

近日，成都一高端小区物业发出的一纸告示，在网络引发热议。物业公司在告示中称，物业起诉一位业主封自家阳台，获得法院支持。现该业主被法院要求限期拆除。

根据新闻报道，该名业主高某，之前以200余万元购买了此小区一套110余平方米的住宅。

因为其住宅靠近马路，为了隔音，高某决定在装修房屋时把阳台一起封上。但此时物业公司告知高某，不能封闭阳台，如果要封闭阳台，需要小区三分之二以上的业主进行投票表决。高某认为阳台属于自己的私人专有领域，不属于公共领域，物业公司和其他小区业主无权决定他自己家是否封闭阳台。高某封闭了自己的阳台之后，物业公司向法院提起诉讼。

法院观点：

法院审理过程中，物业提供了一份业主购房时签订的《xx小区临时管理规约》（下称《规约》），其中明确规定：业主原则上不得封闭阳台。如需封闭阳台，需经全体业主的表决才可以，具体规则明确全体业主应该是面积和户数均需达到“两个2/3”（专有部分占相关建筑总面积2/3，业主占总人数2/3）以上业主的同意，并按表决通过的统一方案实施。据此，物业和业主就是否封阳台有自我约束的约定。

另外，法院还认为“限制业主封闭阳台是要求业主在法律范围内合法行使权利，这并不是对业主自身物权的一种限制，且（限制业主封闭阳台）有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益。”因此，法院判决业主败诉。

律师意见：

一是上述法律争议不能简单地按照专有部分和共有部分进行划分。因为阳台的位置有其特殊情况，其对外具有景观价值，对内具有的业主自身的实用价值，所以从这个角度上看，不能简单的用专有与否进行判断。

二是对于部分高端小区，阳台本身也属于最开始的楼宇设计美化的一部分，擅自封装，没有统一的封装阳台方案，必然会使得房屋价值受损，且一损俱损。

三是主张物业前期与业主签署的《规约》属于格式条款的主张并不能得到认可，因为上述封装阳台的条款不是限制性义务，更多的是权利行使指南。

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