此文，和90%的国人购房者无关！

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对，这次既不是写刚需或改善房产，也不是写投资或投机性房产。

这次写的是旅居住房。

和中国95%的买房者无关。

因为，在中国能关注这种房子的人不到30%，而这30%中恐怕能完整理解这类房子的又不到30%。

尤其是，中国旅居住房的最大持有地区——海南岛。

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2016年，经过一个漫长的跨年15天市调。

米宅旅居团队，开着一辆本地奥德赛，沿着海南岛的海岸线一路调查，最终在当年1月5日写出了一篇极具有价值的海南岛买房指南

——《米宅10条军规：为什么你在海南度假置业会买错》。

在文中，米宅提出了购买海南房产的10条建议：

1、容积率大于3的可以放弃

2、离海两公里的可以放弃

3、低于1000亩的楼盘应该放弃

4、西海岸的可以放弃

5、无品牌、小开发商可以放弃

6、均价2万以上非别墅可以放弃

7、没有四星级酒店的楼盘可以放弃

8、有高尔夫的楼盘更好

9、一个好楼盘做邻居比一个明星做邻居更靠谱

10、请多参考米宅海南站及历史性文章

现在6年过去了，如果当年你能见到这篇文章，同时按照这篇文章去做。

相信，你一定是感谢米宅的。

因为它不仅让你获得了海南最近10年最大的房产增值风口，同时也避免了你在海南买到95%踩坑的项目，可以说这是一篇经的起时间和历史考验的好文章。

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2022年元月，当米宅准备重启海南市场的时候，我们依旧选择了同一方法——准备全面环岛市调。

2022年2月17日，环岛市调结束，于是有了下面这篇文章——《海南岛买房新10条军规》。

图：本人回程登机牌

当然，这不是否认前文《老十条军规》，而是在老十条军规的基础上进行补充和修订。

毕竟6年过去了，海南的市场已经天翻地覆。

论价格，翻了二倍到三；

论政策，已经不再供应住宅用地，并永久性停止一些区域供地；

论市场，早就不是当年那个去库存的前夜，而是三道红线下全国恢复性增长的阶段。

所以，海南的市场购房建议也要做调整，也要做修正，现在就通过这几条新军规，将考察的成果浓缩呈现给大家。

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1、如果为了休闲，海口可以放弃

在整个海南岛市场，分两种城市——海口居住型市场，非海口旅居型市场。

如果你不是海南本地人，或者不准备在海南入户工作，只是作为偶尔旅居或者休闲居住，我劝你不要去看海口市场。因为海口本身在海南其旅居属性最弱，甚至没有。

图：海口美兰区一角

图：海口海口港周边俯瞰夜景

整个海口转下来，它只不过是个比较普普通通中国热带的强三线或者弱二线城市有海城市。

但是，价格在整个中国南方却不便宜，基本上在25000到30000之间，而且到处加价买不到，如果你不想去建设海南岛，就没有必要趟这趟浑水。

2、出了海口，容积率大于3的可以放弃

在海口当然可以选容积率大于3的城市，因为那是一个居住型城市，居住型项目容积率超过3是可以接受的。

但是在海南岛的其他地方，尤其是海南线偏旅居型项目为什么要选择容积率超过3的项目呢？比如东方市的海东方，再比如海花岛的2号岛和3号岛，等等。

图：海花岛2号岛实景

达到3，或者超过3，就是完全就是一个城改项目，完全就是一个钢筋混凝土的森林，而没有了休闲度假的感觉。在这里，只能说你拥有一个可以看海或者是靠着海很近的房子。

因为住在这里，除了远望大海的片刻，你觉得你是在海南。

而其他的90%时间，和你所在的城市感觉无异。

3、没有海岸线的项目，哪怕是大开发商也可以放弃

所有海南开发商都在说一个问题，海南不供应土地了或项目不多了。

但是真正市调，你会发现在海南实际上正在开发或者尚未开发的项目还很多，但是他们更多的是沿海县城不是拥有海岸线的项目。

在琼海，在万宁，在东方，在乐东，在临高，在澄迈。

图：神州半岛灯塔旁海岸线日出实拍

在距离海南线3公里的地方，拿一块不到1000亩的土地，开发一个没有海岸线的所谓旅居度假项目，这种项目很多，这种开发商也很多，甚至包括很多全国性知名大开发商。

然而，当你真正去这种项目参观，你会发现——在海南，如果一个旅居项目没有海岸线，它是没有灵魂的。

因为，没有海岸线，所以很少有大酒店的投资和建设。

因为，没有海岸线，所以它不会有旅居人最为重视的公共沙滩和海边浴场，更不要说一些高端游艇码头或者海滨高尔夫。

所以，买房者只能享受到气候，而失去了便利玩海一半的乐趣。

4、西线的可以大概率放弃，哪怕有非常好的自然条件

虽然我们不建议在海南岛西海岸线买房（不是海口西海岸），但是这一次我们依旧是认认真真做了一定的调查。

实话实说，除了像乐东龙沐湾那样的海南天坑之外——参见文章《全海南，这里是我所见到的最深的坑》，还是有靠谱的项目的，是可以购买的。

但是，但是，但是。

西海岸线和东海岸线相比，还是有本质区别的。

图：西线海岸荒滩和两个游野泳的人

区别一：开发规模

在西线，有零星做的不错的项目，然而缺乏像东线那样成片、成平方公里的规模性开发。

这导致了西线项目，都是点状分布，而不是面状分布，开发商无法形成合力，形成配套规模。

区别二：配套规模

社区无法成规模，无法成片开发，人口不足则配套水平就上不去。

以医疗为例，在东线清水湾，现在至少有医院，但是在大多数的西线项目，更多的则是社区诊所。

以商业为例，在东线，一些沿海超级社区，已经有了电影院，但是在西线这种配套却极为少见（似乎只在一些本地人县城有）。

区别三：未来前景

因为海南开发最高潮已经去过了，所以未来在某个湾区再进行那种大兴土木甚至填海式建设政策基础已经没有了，今后更多的是保护，更多的是维护，所以西海岸线可以说已经失去了像东线那样，跃进式发展的机会。

所以，从大概率上看，从未来上看，从政策上看，如果你没有很深的“道行”，请不要去海南西线冒险淘金，哪怕我不否认它有个别靠谱的项目。

5、无品牌、小开发商，快周转开发商和合作型可以放弃，无品牌，小开发商需要放弃，放在现在全国都是一条重要的买房原则，然而在海南这条原则却有着更深的含义。

毫无疑问，海南靠谱项目，都是大规模，长周期，自建配套，而这却是极为考验开发商资金链的。

清水湾开发了十几年，神州半岛开发了快十年，石梅湾开发了快十年，才形成今天的规模，今天的局面，今天的配套。

图：神州半岛海滨高尔夫球场

在现在国家对于房地产调控趋严的今天，资金链异常紧张的今天，在海南去房地产化的今天，一定是那些小开发商，无品牌开发商，无国资背景背书的开发商先死，先去，先完。

这恰恰和海南优质项目所需要的长周期相矛盾。

你觉得这个地块需要5年开发，然而，5个月之后，开发商倒了。

你觉得这个项目需要开发十年，然而，一年之后，开发商没了。

你觉得这个海湾需要开发十五年，然而，三年之后，开发商卖身了。

怎么办？还能怎么办？

有人接，还好，万幸。然而，没人接呢？

所以，听富贵一声劝，海南买房，气候，环境、区位都很重要。

但，最最重要的永远是——开发商，开发商，开发商。

最后，加个广告，在这一轮考察中，米宅从上百个项目中选中了两三个项目，可以兼顾开发商，配套，品质，休闲等要素。

如果你对海南旅居房产感兴趣，可以加下图微信，进行详细咨询。