郑州出台19条楼市新政，全面放松限购限贷，能迎来小阳春吗？

• 2022年3月1日，特大城市郑州突然官宣：一口气放出19项涉及房产相关措施，包括保障大学生在郑安居，买房可获补贴；鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房等等。

细细看来，这与上一轮“降准降息降信贷标准、货币化棚改涨价去库存”一模一样的配方，只是郑州打了头阵。那么，这种“涨价去库存”模式如何呢？能带动郑州楼市迎来小阳春吗？未来房价走势又是如何呢？

一、回顾：上一轮“涨价去库存”的模式与成效如何？

要说起上一轮的“涨价去库存”，那是在7年前。2014年，楼市一度陷入困境。后来借助涨价去库存，房地产不仅走出泥潭，而且还创下新一轮大涨，除偏远三四线城市外，几乎所有城市房价翻倍。

此时，我们不妨来看看当年涨价去库存做出了多大的行动，又付出了多大的代价。具体如下：

第一步：取消限购。

到2014年年底，全国除了北上广深以及三亚之外，其他41个城市全部取消限购。

第二步：松绑限价，全面宽松。

2015年3月，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政：

• 首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

第三步：大幅降准降息。

从2015年起，央行连续五次降准5次降息，累计降息125个基点，商业按揭贷款利率一度降至4%以下，为前后10年的最低值。

• 这些政策将楼市从凛凛寒意里扭转过来，市场开始复苏，深圳厦门率先重启上涨之路，但大多数中小城市仍旧不温不火，政策刺激亟待加码。

于是，第四步终极大招来了：去库存。

2015年年底，房地产去库存被列为来年五大任务之一。自此，各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面，全面刺激楼市，政策之宽松，为后来者所难以想象。

第五步：三四线城市，棚改货币化。

仅靠货币松绑，并不会雨露均沾，三四线依旧低迷。因此，三四线迎来空前的定向放水：棚改货币化。

为此，当时提出三年拆建1800万套棚户区的目标，同时加大货币化补贴，从传统的拆一补一的实物安置房，转向了真金白银的“发钱”。

• 可以说，大拆大建大补贴，在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣。然而，随着棚改货币化全面退潮，三四线楼市也是开始直面基本面的考验。

二、分析：郑州这波政策出来，能否迎来一股“小阳春”呢？

我们要知道，这波政策出台，是在近两年郑州楼市大环境的铺垫下，实属必然。不说郑州在放水，就目前全国利率下降来说就已经形成规模，潜在楼市利好正在扩大。

我们先不论政策会不会被打，单这波全面放松对于郑州来说绝对是够吃一波了。那么，对于郑州楼市的回暖背景，我就做个简单概括：

• 1、郑州二手房交易市场目前70%以老破小为主，改善端的需求潜力仍然有很大动力。加强货币化安置；有房子住对吧？把房子给你拆了，再给你一笔钱，让你去买房，你看看需求能出来不？
• 2、近三年，多方面原因楼市下行，市场信心不足，导致大多数属于持币观望，存在需求挤压的背景。
• 3、郑州多方面金融端放水，新房利率下调至最低5.39；二手房利率下降为4.9，成功回归到四年前。
• 4、政策压制端的放松，郑州子女、近亲依附家庭可再次多买一套房，对于郑州来说，无异于放开第三套。
• 5、“自主选择”个税，现在只有北京，郑州两个城市存在20%差额税，也是整个郑州二手房交易的关键闭环，说实话，这招着实高。

说实话，现在郑州利好政策真的太多了，我就不再一一列举。当然对于现阶段市场流通困难肯定有了很好的对冲，既然供应端难度比较大，那就从需求端阶段，直接释放需求。

目前郑州正处于一个产业转型阶段，各种规划已经逐步在落实：产业规划的雏形，郑东新区、高新区等。

• 一句话：带头发展的没钱，做啥都做不了！于是，郑州成为近四年首次楼市全面放松的城市，为全国算是当了一次“开拓者”，接下来，该拿地的拿地，该买的买，该卖的卖吧。

三、预测：2022年的房价走势又会是如何呢？

基于郑州的这波房产政策，我得出的结论是：新房降价去库存可能在6个月内实现，降价幅度在20%左右。

• 其实从2021年10月起，房产就出现了多如牛毛的真假救市，例如降首付、降利率、工抵房、精装改毛坯等，还有高盛抄底房地产、发改委叫你买房等虚假新闻。

此时距离各地救市已过4个月了，从近4个月的商品房销售数据看，救市政策全部失败。今年2月房企最新销售数据出炉后，我进行了对比，top10房企的销售额出现了前所未有的断崖式下跌。

• 如果数据准确，融创、万科、保利等知名房企销售额大概暴跌了35%-55%。当然在研究多版本销售数据时，我发现有较大出入，只有一种可能，很多房企的销售数据并不真实。

• 根据数据：2022年2月28个重点城市商品房销售面积同比去年下跌35%，而top10下跌比例扩大到35%-55%。这说明了什么？说明中小房企在大规模地降价促销，而品牌房企却因为种种原因无法降价促销，导致销售额暴跌。

品牌房企的销售额下跌速度远大于普通房企，说明品牌房企在灾难到来时往往撤离速度更加缓慢，船大难掉头。因此解决商品房销售面积的问题，除了原有的涨价去库存模式以外，还必须创新改变。

我在去年就认为2022年房企要加速回款，必须降价去库存，全款可打7.5折，高首付可打8.5折，贷款买房可打9折，而2月份的销售数据显示，这个时间点会在六个月内到来。

• 同时，官方默许或引导降价去库存的时代即将到来，降价幅度在20%左右，维持房企的最低利润，在低利润情况下，提高周转率，降低负债率和融资利率，最终解决房企的债务问题，也许就是个出路。

最后，如果要用一句话来收尾，我想一定是：信心远远比黄金更重要！

楼市政策见底，并不意味着历史重复上演。毕竟，涨价去库存固然能暂时缓解问题，但未来的代价极其高昂。只能说如今时代变了，环境变了，基本面变了，房地产的角色也变了。

• 房地产未来或许仍旧重要，但会逐渐从暴利行业变成基础民生行业，而房价也将在城市之间形成明显分化。当然，面对楼市下行，政策必然以宽松为主，楼市维稳是应有之义。但维稳与涨价去库存，还有漫长的距离，不妨继续观察。