阳光城“有城无光”：可自由动用货币资金基本枯竭

爆雷这场击鼓传花的游戏一时间似乎看不到尽头。

去年房企爆雷在地产掀起一阵风浪，曾经响当当千亿黑马出现“一分钱难倒英雄好汉”的窘境。裁员、售卖资产、回购美元债等自救方式不断，然而拆东墙补西墙的日子走到了尽头，硬扛也没能挽救自己，债务危机最终彻底暴露在大众眼前。

阳光城（000671.SZ）正是如此。

早在其“自爆”前，阳光城就有一些征兆可循，高管出走、降薪裁员、被评级机构下调......最近，其在2月中旬发布公告称：其通过境外全资子公司阳光城嘉世国际有限公司（以下简称“嘉世国际”）在境外发行了两只美元债“SUNSHI9.2504/15/23”、“SUNSHI7.504/15/24”未能在30日豁免期内（即2022年2月15日）支付利息合计约2783.3万美元（折合人民币约1.73亿元），构成实质性违约。

这也是阳光城继1月境内债利息违约之后，出现的首次境外债券实质性违约。如今的阳光城面对高额债务甚至连利息都已经无法妥善解决。

如此境地下，阳光城发布公告表示，将召开2021年度第一期中期票据2022年第三次持有人会议。招商银行股份有限公司将作为召集人，于2022年2月28日采取非现场方式召开此会。

如今这场会议，会让阳光城还能在这场债务危机中实现华丽转身还是彻底躺平呢？

山穷水尽

如今的阳光城似已行至山穷水尽，负面舆情交织不断。

1月底，阳光城对外披露2021业绩预告，预计亏损金额45亿元-58亿元，同比下滑185%-210%。引起深交所关注，要求其结合目前的债务风险、流动性风险等说明控股股东相关风险可能对上市公司生产经营、公司治理、股权稳定性等方面的影响。

原定于2月11日应作出的回复终在18日有了答案，阳光城将面临的问题和盘托出，其答复也暴露目前面临的窘境：降价促销，项目的售价无法覆盖成本；资金受限，可自由动用货币资金基本枯竭；集中偿付，面临大规模债务交叉违约风险。

阳光城在回函中坦言，受2021整体市场环境及公司自身基本面情况呈现断崖式下降，公司动态调整多数项目售价，计提2亿元以上的存货跌价准备。

针对7个区位的项目，阳光城采取销售促销折让的策略加速去化及资金回笼。“低价走货”策略也使得其部分项目售价无法覆盖成本。内地A项目售价由1.83万元下降至1.64万元，预计叠加金额2亿元。珠三角G项目由 2.23 万元下降至 1.98 万元，预计跌价金额约 6.3 亿。

折价促销也从侧面释放出了阳光城现金流吃紧的信号。而销售规模的下降，直接导致阳光城回款规模不及预期，这从源头端影响了其现金回流。原定2021年完成1838.1亿元的销售目标，完成率不足八成。据中指研究院公布的《2021年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，阳光城去年实现全口径销售金额1838亿元，同比减少16%；全口径销售面积约1148万平方米，同比减少25%。

此外，虽然货币资金有271.8亿元，但较年初大幅下降，除预售资金受限及融资受限因素外，金融机构及合作方股东对资金回拨集团同样谨慎；所以阳光城动用项目资金极为困难，可灵活动用资金占账面资金比例不足 1%。

用阳光城话来说就是：公司可自由动用货币资金基本枯竭。

在如此“山穷水尽”的情况下，阳光城面临的债务问题犹如“压死骆驼的最后一根稻草”。资料显示，截至2021年9月末，其1年以内及1-2年到期的有息债务为613.65亿元，占比高达72%。2-3年及以上的有息债务达235.73，占比为27.75%。

如今，阳光城还面临着债务交叉违约的风险。2月17日，阳光城表示未能在30日豁免期内，即2022年2月15日前，支付两笔境外债券SUNSHI9.25 04/15/23和SUNSHI7.5 04/15/24的利息，分别为1387.5万美元和1338.7万美元，合计达2726.25万美元（折合人民币1.73亿元）。

而这两笔利息未能偿还，将会面临大批量存续境内债触发交叉违约的严重情况。这也是阳光城自暴雷以来首次出现境外债券实质性违约。此前1月份，阳光城境内债券“21阳光城MTN001”就出现了利息违约的情况。

值得注意的是，“自爆”这日，阳光城还对外公布其1月销售额达67.1亿元。如今却在1.73亿元利息上栽了跟头，不免令人唏嘘。

面对集中偿债的压力，阳光城也并非“按兵不动”，其在去年11月就积极筹划对旗下3只美元债交换要约，希望与投资人达成共识：先偿还一半，剩下一半展期一年。同时对另外5只美元债修订契约，但是延期并不能解决问题。

截至目前，阳光城名下现存8笔境外债券，合计存续规模超22.18亿美元，折合人民币约140亿元。不足一月的时间，阳光城又将面临着一笔发行规模为3亿美元，票面利率10.25%的票据将于3月18日到期，按照阳光城现有可动用资金计算，届时可能出现首笔本金实质性违约。

尽力而为

现在的阳光城可谓是内外交困，境内债利息暴雷，境外债利息又难以偿还，接下来又要面临着是否会出现本金违约的考验。

债务危机持续蔓延，阳光城控股股东名下股权也一再被司法冻结，据统计，阳光城曾4次公告控股股东阳光集团及其一致行动人股份被司法冻结，3次公告出现被动减持，冻结加减持合计股份达到了5.6亿股，占到阳光城总股本的13.7%。

曾豪气从碧桂园挖来的大将朱荣斌也在1月份套现退场，紧接着第二大股东泰康系清仓股份（参见青财经《危机下的阳光城，能否重新拨云见日?》一文），第三大股东华夏人寿似也匆匆撤离阳光城，在1月10日阳光城召开第十届董事局第三十一次会议。但华夏人寿提名的董事仲长昊既没有现场出席会议，没有远程参会，也未按监管规定委托其他董事代为投票。两天后，原因浮出水面。阳光城公告称，仲长昊因华夏人寿工作安排的原因向公司董事局申请辞去公司第十届董事局董事职务。

近日，又传出阳光城执行副总裁阚乃桂现已从阳光城离职，而这距离朱荣斌出走仅不足两月的时间。如今的阳光城颇有“树倒猢狲散”的架势，曾经狂奔时代也从高管的退场开始落幕，高杠杆扩张之路再也行不通了。

回看阳光城的那些年，从2006年到2020年这14年间，其销售额跨越了1000多倍，从2006年2亿元的销售额增长到了2180亿元的销售额。福建人“爱拼才会赢”的人生信条在林腾蛟的身上展现的淋漓尽致。

房地产黄金、白银时代，林腾蛟在其团队建设上快速揽下来自龙湖、碧桂园、万科等企业的优秀人才，走上了“三高（高周转、高杠杆和高增长）”之路。

从2012年的陈凯时代开始，阳光城强势出击，把总部搬到上海，在上海自贸区、迪士尼等板块拿下了13块地，同时进入太原、杭州、苏州等8个新城市展开布局。彼时年度销售额达220亿元，销售面积186.2万平方米，迈进TOP30行列。

此后的张海明时代也被称为“后陈凯时代”，以规模为主旋律，大举并购，拿地模式从“招拍挂”全面转向“并购”，成为并购市场中的一匹黑马，可与“并购王”融创比肩！被冠上了行业并购王的帽子。2016年素有“并购王”之称的融创花费的并购额220亿元，当年的阳光城达205亿元。

张海民当时表示：“现在的土储排名就是五年之后的房地产公司的排名。如果土储能够排得上名，未来的前二十就在这里。去年、今年和明年，我拼的是土储。弯道超车里，最容易冲上去的就是并购，而不是招拍挂。”

到2017年，在全地产行业都在“学习碧桂园好榜样”的时候，林腾蛟挖角碧桂园两员大将——朱荣斌和吴建斌，阳光城由此进入“双斌”时代，当年斥资约650亿新增约120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，其从当年的915亿元销售额直接迈进千亿门槛。

曾经的蜜糖如今的砒霜，带来规模增长的同时，负债也一并增长，其资金链一直处于紧张状态，才使阳光城走到今天的局面。在“双斌”加入阳光城前，阳光城净负债率达到了258%，经过艰难降杠杆之行，2021年6月30日阳光城的净负债率仍达93.8%。

如今一分钱难倒英雄汉，自遭遇流动性危机以来，有媒体报道称，阳光城已处置了兴业银行股份、正心谷旗舰基金等股权，转让了包括浙江永康、上海梓光、上海臻百利、希尔顿酒店等20余项资产，累计偿还债务超过450亿元。

高管频频出走、账上债务压顶......林腾蛟还能让阳光城永远“阳光”吗？

等待“后天”

阳光城只是众多深陷困局房企的一个，阳光城需要面对的问题，某种程度上也是大部分业绩预亏房企将要面对的。

自泰禾撕开千亿房企债务危机的序幕，此后华夏幸福、蓝光发展、花样年等房企相继上演“暴雷”戏码。在这样的背景下，地产销售开始恶化，部分房企竣工面积减少，导致结算规模下降，进一步影响业绩状况。据中指研究院统计，截至2月23日，A股69家房企发布业绩预告或业绩快报，共有28家房企亏损，占比达到40.6%，亏损额超过10亿元的有11家。

华夏幸福属发布预告的房企中亏损数额最大的企业，其2021年度实现归属于上市公司股东净利润亏损331亿元到391亿元，扣除非经常性损益后净利润亏损318亿元到328亿元，同比由盈转亏。蓝光发展、美好置业、华远地产等13家房企也都是在2021年首次出现亏损。

地产行业进入下行期，地产人也不好过，被裁员、转行，甚至有消息称房企的营销类高管已被公司辞退，而转战抖音直播卖货领域。

而在近日召开的2022年央行工作会议指出，坚持推动金融风险防范化解，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展；以及此前央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

再到2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会。住房和城乡建设部副部长倪虹表示，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。

同时表示，2022年的毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

受政策利好的影响，多家研究机构预测，房地产市场下半年将迎来回暖。社科院发布《中国住房发展报告（2021-2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。

如今在政策的加持下，寒冬中的房企似乎迎来了一股春风。虽然如今地产行业进入了黑铁时代，但从另一个角度来看，黑铁时代实际上是要让优质的地产企业占有更多的市场份额，以确保房地产市场更长远的发展。

企业想要走出“黑铁时代”自身的发展策略也需要做出相适应的调整，像阳光城这样蒙眼狂奔，以“规模”走天下的战略，第一要义就是要持续去杠杆，降负债才是其高质量发展的唯一道路。

只是，有句俗语说到“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但是绝大部分人死在了明天晚上”。阳光城又能否挺过“明晚”，活到“后天”呢？