融资屡次失败 销售去化不给力 宝龙地产如何应对偿债高峰？

房企资金链日益紧张的当下，任何一笔融资都显得异常重要。

2月28日，港交所官网显示，宝龙商业房地产投资信托基金（以下简称“宝龙房托基金“）于2021年8月27日提交的招股书状态显示为“失效”。

无独有偶，2月22日，上交所公司债项目信息平台显示，上海宝龙实业发展（集团）有限公司（以下简称“宝龙实业”）20亿元ABS项目状态更新为“终止”。

虽然宝龙对外声称，发债终止是因为交易所去年四季度对地产尾款ABS全部停止审核，“无需过度解读”，但值得注意的是，这已经不是宝龙第一次发债失败。

2021年10月8日，宝龙实业的公募债券被证监会中止审查；4月20日，宝龙地产旗下杭州滨江宝龙城24.5亿ABS终止发行；3月，宝龙实业发行该许可下的第二期债券，原定发行规模不超过20亿元公司债，实际发行规模15亿元；1月20日，宝龙实业原计划发行25亿元的公司债，最终发行规模仅为10亿元。

而在年内，宝龙地产还将面临着大量债务到期。

债务压顶、销售放缓

企业预警通显示，宝龙地产仍有7只美元债存续，累计余额为20.7亿美元。其中有7亿美元债将于今年年内到期，今年7月前要还的就有4亿。

图片来源：企业预警通

而宝龙实业作为宝龙地产另一发债主体，共有15只境内债存续，其中“PR宝龙A”、“20宝龙B”、“20宝龙次”三只信贷资产支持证券，“19宝龙02”私募债，“19宝龙MTN002”中期票据共计17.52亿元将于今年8月前到期。

图片来源：企业预警通

用益信托网显示，宝龙实业2021年4月还通过上海信托发行了一笔规模为4亿元的“上信常州宝龙债权投资集合资金信托计划”，产品期限为12个月；宝龙联合融信通过陆家嘴信托发行的“佳合86号集合资金信托计划”，累计募资11亿元，也将于年内到期。

宝龙地产2021年半年报显示，截至报告期末，公司现金及现金等价物为225.15亿元，短期借款为206亿元，应付账款及票据为135.8亿元，尚无法覆盖债务。

债务压力逼近，公司“造血”能力却堪忧。2021年上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为-52.97亿元，投资活动产生的现金流量净额为-68.83亿元，融资活动产生的现金流量净额为93.67亿元。

销售经营数据显示，宝龙地产虽然在2021年突破千亿，实现1012.27亿元销售额，但是未达到其年初指定的1050亿销售目标。2022年1月，宝龙地产合约销售额约为47.01亿元，合约销售面积约为29.99万平方米，分别同比减少约30.5%、31.5%，继去年来首次出现销售下滑。

市场对宝龙地产的表现显然也有顾虑。自2月以来，宝龙地产的美元债价格频频出现大幅波动。尤其是在2月中旬，宝龙地产的美元债持续异动，多笔美元债的跌幅更是创下近期新高。

利润虚高？拿地去化不佳

虽然债务压力临近，宝龙地产属于“绿档”企业，且2021年上半年获得盈利大增。

财报数据显示，截至2021年6月30日，宝龙地产收入约为207.30亿元，同比上升20.7%；期内利润约为50.77亿元，同比上升45.3%；归母净利润约为39.08亿元，同比上升76.1%。

报告期内，公司净负债率为77.84%，剔除预收款后的总资产负债率为69.98%，现金比短债为109.29%。

但2021年上半年，宝龙地产少数股东权益为179.95亿元，归母权益为391.6亿元，少数股东权益增幅约为归母权益增幅的2.5倍。相较之下，宝龙地产少数股东损益同比下降7.59%，达到11.5亿元，占所有者权益比22.65%。宝龙地产存在挤压少数股东损益来提高利润的嫌疑。

而与多数房企相同的是，宝龙地产面临的债务压力主要源自其扩张野心。为了实现千亿规模，宝龙地产在土地市场上表现活跃。

数据显示，2018年-2020年间，宝龙地产新增土储面积分别为573.67万平方米、731.61万平方米、940.1万平方米。

尽管宝龙管理层在2021年中期业绩会上称，拿地避开集中供地城市，但2021年上半年，公司新增19宗地块，其中84.9%位于长三角及大湾区，新进安徽、广东中山、广东佛山等地，

截至报告期末，公司土储面积约为3780万平方米。中指院数据显示，2021年宝龙地产权益拿地金额为152亿元。

拿地热情较高，宝龙地产销售去化却并不理想。数据显示，2011年至2020年间，宝龙地产新增土储总面积3856.28万平方米，但累计销售仅2033万平方米。

宝龙地产甚至还有“消化不了”的时候。公开报道显示，2021年5月8日，宋都股份在杭州首批集中供地中竞得临政储出[2021]12号地块。彼时，宝龙地产方面主动接洽宋都股份希望就该地块进行合作开发，并签订了合作备忘录。

但宝龙地产方后以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了宋都股份方寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》，合作方的接连退出导致宋都股份最终不得不放弃地块。

IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受媒体采访时表示，宝龙地产应该是出于该地块的财务测算指标不达标与企业流动性压力而放弃与宋都股份合作12号地块，不过宝龙试图与宋都合作也表明宝龙不甘心彻底放弃在集中供地的热点城市拿地的意图。

2月28日，宝龙地产发布关于2022年到期的利率为3.9%的2亿美元优先票据的公告，称已进一步部分回购本金额为500万美元的票据。截至2022年2月28日，宝龙地产已部分回购本金总额为1000万美元的票据，相当于原发行票据本金总额5%。

虽然回购了部分票据，但宝龙地产还债仍然“压力山大”，在融资受阻的情况下，未来显然难上加难。