划重点
存量时代，先行者往往拥有更多话语权。
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 杨珂
图片来源 | 除特别注明，其他均来源成都仁恒置地广场
乘“城市更新”东风，存量商业改造如火如荼。
为何存量改造屡屡瞩目？愈发庞大的存量数据成为商业运营者亟须重视的焦点。据赢商大数据显示，截至2021年底，全国购物中心数量达5387个，体量4.75亿平方米，预计2025年数量达7500+，体量约6.4亿平方米，存量压力日渐增长（*统计范围为可知全国商业建筑面积3万方及以上已开业购物中心，下同）。
在此背景下，存量商业的自我思考就尤为关键。2月17日，“预见•仁恒”圆桌沙龙分享会，立足当下增速过快、饱和性建设、同质化竞争等商业弊端，以成都仁恒置地广场为样本，剖析存量时代下商业地产的变革，聚焦客群、品牌、商业项目与城市之间的共生之道。
商业格局再变
存量赛道“百态”尽出
当存量时代成为主流，放眼全国，存量商业在市场激流踏浪的角逐中已经被固化为三种类型。第一种昙花一现型，这是商业发展优胜劣汰法则的体现。近年来疫情的冲击检验了商业项目的抗风险应变能力，也加剧商业项目的“关闭潮”；第二种被迫调改型，城市化发展进程的飞歌猛进下，部分存量项目无法满足市场的转变时，只能滞后市场变化被迫转型，以“大调大改”进行调整，造成时间与成本的资源浪费；第三种则是主动升级型。
相较于前两种形态，部分存量商业主动升级，在变化莫测的商业市场中积极响应变化趋势：首先是意识到存量资产的重要性，再是洞察市场变化的前瞻性。对此，成都仁恒置地广场作为存量时代主动升级的鲜明代表，循序渐进地调整颇具发言权。
◎成都仁恒置地广场
以先行者姿态
夯实前沿消费阵地
2022年拟开业数量、体量同比均呈现下跌，较2021年拟开业量下跌近两成。存量焕新迫在眉睫，是所有商业运营管理者终将面对的问题。
分享会上，仁恒成都商业公司总经理刘莉表示，成都仁恒置地广场2019年就开始进行调改构思，并于2021年7月拉开成大规模升级改造的序幕。而2021年3月，“城市更新”才首次写入政府工作报告，存量改造开始“霸屏”政府、开发商、运营商等各方的视野。
◎“预见•仁恒”圆桌沙龙分享会
成都仁恒置地广场2010年开业，是成都目前唯一市级商圈——春熙路－盐市口商圈的重要组成部分。当下成都国际知名品牌和国际消费者集聚程度高，已成为时尚品牌进驻内陆城市的第一梯队，作为西南首个奢侈品购物中心，成都仁恒置地广场的定调作用功不可没。
◎春熙路－盐市口商圈，图片来源：视觉中国。春熙路－盐市口商圈是成都最知名、最具代表性的商圈，不仅人流如织，更已成为国内外品牌露出的“黄金地带”
不可否认的是，商业从来不是一劳永逸的存在。如果把商业项目看成“品牌业态+场景空间”是否满足市场和客群的组合公式，则市场和客群就成为钳制发展的主要元素。
根据赢商网城市商业地图监测，春熙路－盐市口商圈现状已然突破高端奢侈品消费限制，市场变化与迭代的消费主力，更多年轻客群的消费需求得不到满足，则对存量提出更多要求。
◎图注：商圈内写字楼118个，且以25-34岁人群为主，存在高收入、年轻化的客群标签（TGI: 当前画像比例与全城比例的比较，高于1则表示当前地区比例高于全城均值，反之则为低于均值）
而成都仁恒置地广场在存量时代主动求变的动作，填补了年轻客群需求这一市场空白。而简单的立面翻新再造或者更换品牌，显然不是最优解法。在“内容延伸”与“场景重塑”上，成都仁恒置地广场铆足了功夫。
//内容上，定位的极致延伸
品牌作为商业项目的内容体现，如今经受突围压力及新消费趋势崛起的考验，正在加速迭代升级。因此，知名品牌和首店经济引领着一座城市的消费升级，但这些品牌往往更青睐核心商圈或优质项目，成都仁恒置地广场显然占据这一优势。
此次升级的品牌内容深度契合在地客群的变化趋势，不仅延伸强化主体定位：引进国际经典奢侈、轻奢、潮奢和中高端零售品牌，继续巩固国际化消费市场阵地。
内容规划上提高生活业态与餐饮业态比例，生活业态上实现慢跑、滑雪、徒步、攀岩等户外零售类需求，也引进高品质的家居数码品牌和精致化的美容护理健身品牌；餐饮则提升品类丰富度，配合街区且围绕商务客群打造高端宴请和时尚简餐需求。
◎TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋西南首店效果图。CCC集团运营着茑屋书店与TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋两个品牌，集团成立于1983年，在全球经营着1000+家门店，是日本最大的连锁书店品牌，其中代官山·茑屋书店享誉全球。TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋的西南区首店，将充分利用空间特性打造出不同功能区域，从人和自然、建筑、空间三者之间产生出多元的场景，并特别增设儿童区。
◎跨界电影空间三克映画效果图。三克映画是一家跨界电影餐饮品牌，主要为用户提供正餐、午餐和小食晚餐等餐饮服务，同时还为用户提供夜生活饮品和电影放映等服务。
其中，TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋作为西南区域首店落户成都仁恒置地广场，届时将发挥首店的打卡效应。跨界电影空间三克映画以“观影+美食+现场活动”的创新业态满足当下年轻客群的喜好，囊括“年轻化”的消费基因。
//场景上，内里的重塑焕新
这是一个消费者乐于为颜值买单的时代。对实体商业而言，高颜值的商业空间带来的视觉震撼更能直击消费者心扉，也更能形成传播带来客流。
成都仁恒置地广场此次场景调整由世界十大建筑设计事务所之一的伍兹贝格操刀的室内外空间，以国际化的品质感为导向，形成“调性品牌的栖息高地”。
◎成都仁恒置地广场场景升级效果图
围绕新加坡符号与景致，提取南洋元素，打造独一无二的室内外空间。其中：
Y-Space打造内外视觉循环的半露天交互型社区；
南洋里弄则体现新加坡街边传统店屋元素。
社交场景与异域空间的呈现，体现出当下商业空间在承载消费之外的更多需求。
◎Y-Space
◎南洋里弄
在预判了消费客群的迭代规律，进行内容场景匹配。也在疫情防控常态化下，具备“黑天鹅事件”的应对能力。成都仁恒置地广场已经踩准每一个风口，破解相应的商业难题，在激烈的市场竞争中处于上风。
剖析升级动作
商业辐射效应明显
正如刘莉所言，“成都目前的商业氛围可以包纳更多元的商业。”成都作为中西部地区省会城市，人口虹吸效应显著，是第四个迈入2000万人口大关的城市，逐渐成为新的内陆增长极。成都仁恒置地广场持续深化定位，用内容与场景打通存量商业的已有桎梏。
作为项目背后的操盘手，合格的商业运营者才能实现商业的长期主义。竞争激烈的时代，企业实力的头部效应越来越明显。已经入局中国市场29年的仁恒商业，以“善待每一块土地，坚持定制不复制”的打造理念实现品质与口碑的双丰收。在此理念下，成都仁恒置地广场12年来对西南商业级次引领有巨大推动作用。
◎成都仁恒置地广场
成都仁恒置地广场在存量时代主动求变的动作已经具备前瞻性：先行洞察趋势、满足客群需求、放大商圈价值等；也为城市商业生态再造活力，维系成都包罗万象的商业效应，重塑商业格局。
在商业存量时代，成都仁恒置地广场提供出一个新式样本，细水长流的存量改造，内容业态的匠心选取，内部场景的大胆焕新，再佐之独树一帜的商业理念，在当下略显疲态的商业环境中，值得借鉴。
◎成都仁恒置地广场
在存量当道的市场氛围下，商业地产运营者的宏观抓手，表现为布局轻资产、商管公司上市热潮等。因此商业项目在诸多考验下，如何肩负着推动城市发展的使命？先行者往往拥有更多话语权，成都仁恒置地广场横向上精准洞察“城市更新”趋势，纵向升级业态组合与建筑空间景观，且深度延伸拓宽成都的商业市场，加速城市更新进程。
升级动作基于成都仁恒置地广场对商业市场趋势的前卫把控，彰显了自身的创新精神与实力，也为行业提供了全新的思路。而成都仁恒置地广场再次入市呈现如何，整个存量市场又将迎来怎样的新格局，值得市场检验与行业关注。
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