群策 | 1月70城房价公布！专家分析未来房价走势

刚刚， 国家统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

整体来看，70个大中城市中：1月份新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

其中，广州1月新房价格环比上涨了0.5%，同比涨幅4.5%，止跌回升。二手房价格则环比下降0.2%，这是广州二手房指导价出台后，二手房价连续5个月下跌。

广东省房协专家委委员、广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，本次70城新房价格环比指数自去年9月份以来环比首次止跌，且房价下跌城市从去年12月份的50个，下降到39个，均意味着去年四季度政策纠偏、地方积极纾困行业、开发商为维护资金链而折促销的现象有所缓解，居民对市场的悲观预期也有所缓解。

广东省房协专家委特约研究员、克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓同样认为，1月一线城市新房价格均环比上涨，反映了去年四季度以来信贷等政策边际放松的正向效应正在释放，此外房企在去年末以价换量的冲刺之后，楼盘折扣回收也是价格指数回升的重要原因。相对而言，二手房在新房促销的冲击下处于弱势，信号传递有滞后性，因此环比未能转正也不难理解。

而对于广州住宅价格的表现，贝壳研究院广州分院院长李茂喆则分析道，由于目前市场还没进入春节后的正常销售节奏，因此，预计接下来的3、4月小阳春市场成交将有所回升，价格走势会更加稳定。

01 一手房情况

数据显示，70大中城市中有28城新建商品住宅价格环比上涨。

银川环比涨幅1.5%领跑，其次是北京、成都，涨幅均为1%，上海、广州和深圳环比涨幅为0.6%、0.5%、0.5%。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%。

(来源：国家统计局)

对于1月份的一手房价格呈现，李宇嘉指出，一线城市新房价格反弹非常明显，一线城市新房价格环比上升0.6%，此为7个月以来的环比新高。

其中，京沪领涨，而前期受开发商信用风险、疫情冲击的广深，也迅速反弹，二线城市也从此前连续3个月下跌转为上涨0.1%。

对此，李宇嘉表示，去年第四季度，大部分开发商打折促销，导致新房价格环比下跌明显，“当这种现象减少，环比自然会上涨。从70城同比指数涨幅仍在收窄、一线城市持平来看，当前房价并未出现需求和预期好转后的反弹和上涨，开发商定价仍比较合理。”

对于三线城市，虽仍呈下跌状态，但李宇嘉认为由于三四线城市积极纾困楼市，如增加公积金贷款额度，降低二次公积金贷款首付，购房补贴、契税减免、人才优惠等利好政策起到作用，跌幅有所缓解。

李宇嘉还指出，央行四季度货币政策执行报告中，删去了“保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”，“这意味着今年楼市资金面会比2021年会有明显改观。再加上各地积极托底楼市，楼市触底反弹趋势明显，一线城市率先反弹，这也是历次楼市周期变换的规律”。

02二手房情况

二手房价方面，环比涨幅最高的为昆明，涨幅0.8%。

一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。一线城市二手住房价格指数环比上涨0.1%，此为连续两个月环比回升。

二线城市二手住宅环比下降0.2%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%。

(来源：国家统计局)

对于二手房市场，李宇嘉则提出了三个参考视角：

1、二手房连续5个月下跌，但跌幅收窄，这符合政策纾困主要在新房市场，新房市场率先回升、二手房滞后触底的逻辑。同时，按揭利率下降也对二手房市场跌幅趋缓有所帮助。

2、二线城市本月下跌0.2%，跌幅连续2个月收窄，触底趋势明显；三四线城市连续4个月的跌幅保持在0.4%，主要原因是二手房的供应量大，但由于成本较高、新房促销等原因的影响，导致二手房市场交易本身频率就不高。

3、1月份，70城有55个城市二手房价格指数环比下跌，即多数城市的二手房价都在下跌，且二手房价格环比下跌城市，已经连续5个月保持在50-65个城市。此外，1月份，70城中有30个城市二手房价同比下跌，下跌城市数连续7个月增加。一二三线城市二手房价格指数同比涨幅都在下降。

今年，新房市场回升明显快于二手住房，对于新房和二手住房的“分化”，李宇嘉认为，一方面由于新房是政策纾困的重点；另一方面，尽管市场回升，但开发商资金链仍比较紧张，新房在价格上、成本上的优势仍旧存在，这就导致二手住房难以快速回升。

不过，由于热点城市新房库存并不大，很多只有6-7个月，因此，“当新房市场反弹，预期开始回升时，增量需求会涌入二手住房，预计在年中前后，热点城市、区域新房和二手房均出现明显回升的趋势。”

此外，李宇嘉还提出，由于人口和资金流向、供求关系、市场预期等原因造成城市的“分化”，已经在一、二手市场上均得到了显著的体现。

03 广州新房价格环比上升

广州1月新房价格环比上涨了0.5%，同比涨幅4.5%，止跌回升。

贝壳研究院广州分院李茂喆认为，广州新房价格环比止跌回升，主要由于进入新一年，房企销售目标切换为新目标，且当下目标压力相对较小，去年四季度折扣进行了部分回收所致。但从目前房企库存去化周期以及资金情况判断，后续部分项目或还将有以价换量策略。

而在二手房市场，广州二手价格环比下降0.2%，同比涨幅4.1%。这是广州二手房指导价出台后，二手房价连续5个月下跌。

但在成交量上，广州二手房的市场氛围有所好转。2022年1月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7014宗，环比2021年12月同期（6949宗）环比微升0.9%，同比大减55.4%。

李茂喆认为，二手市场随成交逐渐平稳回升，以及临近春节假期，业主端调降价格的动力有所减少，导致二手价格环比下降幅度有所收窄。

由于目前市场还没进入春节后的正常销售节奏，因此，他预计接下来的3、4月小阳春市场成交将有所回升，价格走势会更加稳定，对于购房者而言将是不错的购房时机。

不过，与此同时，肖文晓则提醒道，尽管价格指数有转好的迹象，但是1月份广州新房和二手房的成交量同比分别下降54.9%和 53.5%，2月上半月新房网签更是只有1260套，显示广州楼市成交量还处于低位修复的拉锯之中，放言就此进入上涨周期还是过于乐观了。

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