海外地产“敦刻尔克”

文/乐居财经 严明会

持续去地产化的背景下，泛海系的海外战线进一步收缩。

2月18日，有消息称，中国泛海控股已达成协议，以略高于2300万美元的价格将毗邻Ko Olina Resort的20英亩地块出售给檀香山住宅开发商Alakai Development。

此前，泛海花费超5亿美元买了424英亩地块，计划在夏威夷西瓦胡岛建造一个新的混合用途社区。据悉，泛海原计划在此建造亚特兰蒂斯品牌度假村，该地块的资金由泛海发行的票据融资所得。

2019年11月，泛海控股境外附属公司中泛控股（00715.HK）发布公告称，公司（作为该等票据的母公司担保人）根据与中泛房地产开发控股有限公司（作为该等票据的发行人，系中泛控股的全资附属公司）、海通国际证券有限公司订立的若干认购协议发行若干票据。

之后，泛海陷入流动性危机，该地块也被摆上了货架。2021年7月15日，中泛房地产开发控股收到该等票据全体持有人的还款通知，当中指明由于未支付该等票据项下的利息而发生违约事件，并要求立即偿还本金及所有未偿还利息。

去年12月，泛海控股发布关于夏威夷项目债务进展情况的公告，其拟出售夏威夷物业，以偿还1.6亿美元票据及196.6万美元物业费。

海外项目计提减值6.26亿美元

2022年1月29日，泛海控股（000046.SZ）披露的《2021年度业绩预告》显示，公司预计2021年归属于上市公司股东的净利润为亏损90亿元-110亿元。

泛海控股提到，受境外宏观经济环境变化及新冠肺炎疫情影响，境外项目预计未来可回收金额减少，公司对美国地产项目及印度尼西亚电厂计提了减值准备，纽约项目、夏威夷西区项目、夏威夷一号地项目、夏威夷二号地项目、洛杉矶项目、印尼棉兰项目等六个项目预计计提减值准备金额合计6.26亿美元。

泛海对境外地产的布局由来已久。2014年12月，泛海控股开始做起了美国基建，2016年，累计花费了97亿元拿下了美国5大重要城市的7个房地产项目，分别分布在洛杉矶、纽约、夏威夷、旧金山和索诺玛五个城市，创始人卢志强立志要在这些城市中打造高端的商业综合体，包括五星级大酒店，还有酒庄、度假村等。

但当时考虑到国家的境外投资政策和美国房地产周期变化情况，泛海逐渐放缓了海外项目的资金投入和开发节奏，同时积极推动境外资产处置工作，目的是优化资产负债结构、减轻境外投资运营压力。自2020年以来，陷入流动性危机的泛海便开始其资产处置之路。

2021年，泛海对地产资产处置持续加码。同年1月6日，泛海控股以30.65亿元向绿城房地产转让未报建和开发的武汉CBD 8.37万平方米的土地使用权；1月26日，将武汉万怡酒店、宗地14B地块商业以5.45亿元的价格转让给信达金融租赁；6月25日，将杭州泛海国际中心商业部分、杭州钓鱼台酒店、杭州民生金融中心等22亿元资产转让给融创；7月11日，将泛海创业中心大厦以9亿元的价格卖给了长江证券。

早在2014年初，泛海控股就提出战略转型，从单一的房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”的综合性上市公司转变，之后多年无新增土储。2018年，泛海控股拟通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司，但之后因重组计划因资产规模大、业务结构复杂等原因遭到终止。

去地产化这一举措在2019年初显成效，从其收入构成来看，金融收入逐渐成为泛海控股的主要业绩来源。2020年1月，泛海控股的行业分类由房地产变更为金融业-其他金融业。

房企收缩海外投资

在房企的布局之路上，境外市场成为了规模扩张的重要一环。而在当下，境内融资政策收紧，房企出于对资金流动性的考虑，开始逐步处置境外资产收缩战线，一方面减少亏损，另一方面促进资金回流。

2021年12月5日，佳兆业集团将香港中环中心38楼的全部已发行股本及待售贷款出售给山高金融（0421.HK）间接全资附属中国山东高速资本(香港)有限公司，代价最高为约1.86亿港元（约1.52亿元）。

同月17日，世茂以20.86亿港元的代价将香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款出售。

自去年11月以来，中国奥园也开始频繁处置境外资产。当月，其以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，预计亏损1.77亿港元。此后，有消息传出其正计划出售香港葵涌活化工厦项目，即奥创中心。该项目于2019年推出，是中国奥园首个在香港市场推出的项目。

今年1月7日，资本市场消息称，中国奥园正在进行处置的境外资产中，已有4-5宗项目在洽谈买家，交易金额预计为人民币30亿元左右。另外，其还将处置加拿大、澳大利亚的部分项目。

财务面尚且安全、一向求稳的万科也不例外。

今年1月底，万科海外以 1.32 亿英镑（约11.3 亿人民币）的价格，将其位于伦敦市区的办公大楼Ryder Court出售给了 M&G TS Ryder Limited。出售事项所得款项净额估计约为5600万英镑。此次出售完成后，万科海外将仅剩香港丽晶中心一项投资物业。