买法拍房购买前应先了解腾迁、过户、学位等方面情况

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对于很多人来说，法拍房相对于市场上其他房源具有一定的价格起拍优势，通常来说会比市场中的二手房起拍价格便宜，这也让不少人产生了“捡漏”的心理。但俗话说机遇与风险并存，在购买法拍房的过程中，容易遇到哪些风险？又有哪些需要注意的地方呢？关于法拍房购买前的注意事项，需要竞买人购买前仔细了解。

【价格】

一般法拍房一拍起拍价最低为评估价的70%左右，一拍流拍后，二拍起拍价最多可再降20%。

【产权】

在正式对外进行司法拍卖前，法院将会对房屋进行现场查看了解，对房屋的产权信息等开展调查，通过司法程序的保障，法拍房房产过户时，法院会出具相关裁定，协助执行通知书，让取得房子的物权更有保证。

【过户】

经过司法程序进行拍卖的法拍房通常产权较为清晰，房产过户具有一定保障。此外，随着“法拍贷”上线，现在法拍房在购买时也可进行贷款购买。

【注意事项】

1.产权过户问题

房屋产权直接关系到能否过户，竞拍前要注意竞拍公告中有关房屋产权的说明，如果没有产权证的房产有可能还会涉及二次过户，那么其费用成本也会有所增加。

2.查清房产属性

其中包括法拍房使用年限、能否办理房产证、土地性质等。若土地属性为划拨的，房产可能需补缴土地收益金或土地出让金，这部分费用需要提前咨询不动产登记部门了解。

3.是否为全产权

如果购买的法拍房不是100%的全产权，特别是部分产权占有人还有案外人的情况，可能在过户或者办理后续相关业务时会遇到相关问题。

4.是否存在租赁

根据相关法律规定的买卖不破租赁，对于存在长期租赁并且已经预付租金的房产，后期处理起来会需要时间；若只是短期租赁并且没有预付房租的这类房产一般都可以正常交易。如果拍卖公告中注明房屋有租赁情况，需提前了解清楚合同租期、租金等一系列问题，最大程度保证竞拍者自身权益。

5.房屋是否腾空

房屋腾迁问题一直是法拍房买卖过程中的热点关注话题。未腾空的房产可能存在后期清场入住的问题，这样就会导致有些房产就算能过户也无法入住。在司法拍卖房里面，常见的为被执行人或案外人占有使用房屋的现象，这也是法院处置法拍房期间的重点和难点工作。

法官提醒，购买法拍房前，要根据竞拍公告查看房屋是否属于已经腾空。若竞拍公告中标明为未腾空，则竞买人就需留意该房屋是否设定有租赁权或者设定有居住权这两种情况，对“带租拍卖”或“带居住权拍卖”的房产，在拍卖后法院是不负责腾空房屋的，房屋交付需由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。

6.算好房屋过户税费

法拍房过户税费需按照相关规定为当事人双方各自负担，如买受人需承担契税，债务人承担个人所得税等。这时，买受人一定要清楚并计算好过户可能涉及的税费，计算好购房成本。

7.水电物业等有无欠费

在交完各种税费后，如房屋存在水费、电费、网费、物业费等未交的费用，需根据竞拍公告中说明的是否需由买受人来承担。若还涉及到土地出让金、维修基金等问题时，购买人需提前了解，在买房前调查清楚费用情况。

8.学位情况

带不带学位，学位有没有被占用等问题，购买人在购买法拍房前需要提前了解房屋学位情况，可现场查看，并询问相关单位部门，提早了解相关政策。

9.落户问题

对于法拍房，法院只负责房屋产权过户，但不负责买受人落户。如果是因为孩子上学落户的问题购买房子，竞拍前需提前咨询当地公安机关，了解房子的户口情况，避免买房子后无法过户。

【延伸】“法拍贷”助力“一键贷款”

记者从青岛市中级人民法院了解到，去年1月，青岛“法拍贷”正式上线，凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款筹集资金参与法院不动产司法拍卖。而随着“法拍贷”上线，本来只能全款支付的法拍房也能贷款，有效解决了潜在竞买人融资难题，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题。

据了解，法拍房性质特殊，传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求，银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此，“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式。有了保险保障，可以降低银行风险，银行便可以很快放款。目前，竞买人在司法网拍页面报名竞买交付保证金，对可以贷款的房产，网页上会有“一键贷款”按钮，竞买人点击进入后提交相关材料，银行审核通过获得授信审批，保险公司提供担保，出具保单后，银行即可放款。青岛市中级人民法院执行局法官提醒，因为法拍房的特殊性，竞买人在购买房产之前一定要充分了解全面信息，认真阅读竞买公告，注意法拍房贷款时是否会受到“限贷”相关限制。