近日，吉安地产情报了解到，市中心城区住房发展规划出炉！这份规划不仅总结了2016年以来吉安市新房上市情况，也对十四五期间吉安市中心城区新房供应情况做出了详细的规划，2026年-2035年的远期规划也有详细标注。可以说，这份规划基本上指向未来15年吉安的城市建设发展轨迹，我们提炼了重点给大家参考。
吉安新房市场现状
截至 2020 年 12 月底，吉安市区已批准预售尚未售出的商品住房 176.2 万㎡，商品住房库存消化周期约 11.5 个月。 按照《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》要求，吉安市中心城区还应该增加土地供应。
虽然库存量保持在合理范围内，但将近1年的去化周期说明吉安新房的库存不少，因此，这两年的土地供应明显下降。新房“去库存”的动作还是很明显的。
十四五吉安新房供应计划
2021-2025 年，吉安市区各类住房建设总量约 1151.1 万平方米，其中新增新建商品住房约 923 万平方米，新增政策类住房约 55 万平方米，新增租赁类住房约 173.1 万平方米，支撑吉安市加快建设为赣中地区的重要中心城市和综合交通枢纽。
2021 年供应新建商品住房约 13500 套（162 万平方米），政策类住房 3000 套，租赁类住房 3000 套。
2022 年供应新建商品住房约 14500 套（174 万平方米），政策类住房 1500 套，租赁类住房 4200 套。（）
2023 年供应新建商品住房约 15500 套（186 万平方米），政策类住房 500 套，租赁类住房 3700 套。
2024 年供应新建商品住房约 16300 套（196 万平方米），政策类住房 500 套，租赁类住房 3700 套。
2025 年供应新建商品住房约 17000 套（205 万平方米），政策类住房 500 套，租赁类住房 3700 套。
十四五期间，吉安市每一年的新房供应套数和面积都是根据吉安市经济社会发展现状与趋势、人口变化情况、新房市场现状和库存情况等制定出来的，符合吉安的住房需求预期的。
在未来4年间，每年供应的新房数量相较上一年增都在1000套以下；增量还有下降的趋势，增速也越来越慢。也就是说，2021年这样的的土地供应和新房供应量就是未来几年内的一个常态；需求可能会有增加，但不会有太大的提升。吉安新房市场会进入一个相对较长的平淡期。同样的，供需稳定，房价波动也会趋于平稳，这一点已经是很明显了。
吉安住房空间布局目标
吉安市中心城区划分为城中组团、城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。吉安市中心城区各居住组团现状居住面积合计 1836.6 公顷，规划十四五期间在建和新增居住面积合计 694.1公顷，规划 2026-2035 年新增居住面积合计 1180.4 公顷，居住面积合计 3711.3 公顷。
住房空间规划布局就是未来吉安地域发展的布局，吉安市城北、城南、城西的扩张都表现在居住用地上。吉安未来几年哪些组团会是重点的开发对象呢？会新增多少居住用地？各组团的发展目标是什么？接下来的才是重点！
城中组团：
目前，城中组团居住用地 810.7 公顷，十四五期间新增居住用地 199.4 公顷，规划 2026-2035 年增加居住用地 146.7 公顷，合计居住用地 1157.0 公顷。
城中组团分为老城片区与城南片区两个部分，后河以北部分为老城片区，以南部分为城南片区。
老城片区内供应的大多是零星的棚改地块，大部分都是安置，商品房很少。2025年之前供应的居住用地面积较大的主要有4块；分别是阳明山D地块、五里2#地块、五里小学东侧地块、金域华府北侧地块。有意向买市中心又不着急的小伙伴倒是可以等等着几块地。
城南片区的供应量会多一些，主要位于白鹭洲中学城南校区周边和神岗山公园以北；这两个版块在2021年年末都已经分别有地块成交了。在未来15年内，这两个区域也是重点开发的版块
城中组团将加快推进老城区改造，疏解老城区人口，形成老城区改造示范，带动老城区业态变迁。重点推进老城片区的零星棚户区改造工作。开发建设多元的商品住房项目，继续推进区域内的租赁类住房项目和人才公寓项目建设，培育发展住房租赁市场，稳定市场预期。
城西组团：
目前，城西组团现状居住用地 32.9 公顷，十四五期间新增居住用地 114.7 公顷，规划 2026-2035 年增加居住用地 304.9 公顷，合计居住用地 452.5 公顷。
高铁新区城西组团是以商务金融、科创研发、品质生活、体育及教育等功能为主的西部新城区，在十四五期间供应的住房用地其实并不多，六七块地，围绕状元湖公园扩散开，根据2021年的用地规划，状元湖周边的这几块是作为高端的住宅用地。是高铁新区最中心的住宅用地了。
在远期发展中，供应的土地平均下来也不多。未来高铁新区的公共配套设施和产业服务设施会重点建设，例如玉泉山公园、游乐中心、国际学校等。
城西组团将继续完善已批待建和在建的商品房开发项目；积极开发高铁站为核心的以商务、科创功能为主的高铁片区，重点推进高铁站周边交通配套设施建设，创建为国家级现代商贸物流示范区和区域性现代服务业中心；开发建设多元的商品住房项目，培育发展住房租赁市场，稳定市场预期。
城北组团：
城北组团现状居住用地 220.3 公顷，十四五期间新增居住用地 100.4 公顷，规划 2026-2035 年增加居住用地 190.8 公顷，合计居住用地 511.5 公顷。
城北组团面积还是比较大的，北至翠屏路、西至吉阳大道与吉安北大道、南至真君山、东至沿江路，到2025年，这个组团会有7块大宗住宅用地，3块在井冈山大道北侧，2块在螺子山北侧、1块在星辰湾项目西侧，1块在太学府北区东侧。总量不少，不过配套还可以的地块不多。
城北组团发展目标为加强基础设施建设，完成棚户区改造任务；开发建设多元的商品住房项目，继续推进人才公寓项目、租赁类住房项目建设，推进产城融合，完善生活配套设施，串联山水资源，提升空间品质。
城南组团：
城南组团现状居住用地 273.6 公顷，十四五期间新增居住用地 135.5 公顷，规划 2026-2035 年增加居住用地 256.2 公顷，合计居住用地 665.3 公顷。
吉州区意义上的城南部分在这份文件中已经定义为是在城中组团了！吉安市的城南组团现在是井开区！井开区面积也很大，在此次规划中以铁路线为界划分为东西两个片区；
西片区居住用地更多，在十四五期间会有3块较大的住宅用地供应，但在2026年以后供应会大量增加。东片区居住用地较少，主要集中在金鸡岭南侧。无论在短期还是长期内，供应数量都不多。
城南组团发展目标统筹建设基础设施，合理布置公共服务设施，建设以产业为主并配套一定比例生产性服务的产城融合片区，完成焦岗岭周边地块、吉安港航运公司地块等棚户区改造任务；依托片区梨山公园、长流水库等生态景观资源，发展教育科研、文化创意、休闲度假、高端居住等功能；开发建设多元的商品住房项目，继续推进区域内的租赁类住房项目和人才公寓项目建设，推进产城融合，稳定市场预期。
城东组团：
城东组团将继续完善已批待建和在建的商品房开发项目；加快推进老旧小区改造，完善基础配套设施，不断改善居民居住环境；开发建设多元的商品住房项目，培育发展住房租赁市场，稳定市场预期。
城东组团也分为3部分，井大周边的文教片区、滨江板块的滨江片区、位于青原山脚下的休闲片区。
文教片区萃英学校周边的地块已经开发的差不多了。未来主要发展区域就是铁路线西侧，井冈山大桥和新井冈山大桥之间；十四五期间的居住用地的主要供应来源。而且未来几年供应量不少。
滨江片区未开发的居住用地不多，特别是赣江大桥以北的核心区域，剩余的一些也会在2025年之前完成开发；赣江大桥以南的还有较为充足的土地供应，不过规划在2025年以后才开始供应。
休闲片区板块较小，主要发展养老经济和旅游业，居住用地供应较少，而且大多是在2025年以后的计划。短期内配套完善是比较难的。
城东组团现状居住用地 499.1 公顷，十四五期间新增居住用地 144.1 公顷，规划 2026-2035 年增加居住用地 281.8 公顷，合计居住用地 925.0 公顷。
政策类住房供应
棚户区改造：
2021-2025 年期间，吉安市中心城区计划棚户区改造1.55 万套，其中 2021 年 8900 套，2022 年 3000 套，2023 年 1600 套，2024年 1000 套，2025 年 1000 套。
人才安居住房：
根据人才住房建设任务和实际建成情况以及在建人才住房情况，预测 2021-2025 年期间，吉安市中心城区人才安居住房1000 套，按套均面积 90 平方计算，约增加人才安居住房 9 万平方米。
其中 2021 年 500 套，2022 年 500 套，2023 年 0套2024年 0 套，2025 年 0 套。
租赁类住房需求：
市本级保障性租赁住房建设规划目标为 2000 套；吉州区保障性租赁住房建设规划目标为 800 套；井开区保障性租赁住房建设规划目标为500 套。按套均面积 70 平方计算，约增加保障性租赁住房 23.1万平方米。
城市配套建设会跟随居住用地的开发来先后完善，所以，居住用地开发规划很大程度上也是城市扩张发展的轨迹。
吉安市中心城区的扩张的版图已经比较大了，未来几年主要是完善区域内规划，实现功能分区，优化城市结构等等；所以在2025年之前供应的土地大部分是零星分布在城中组团。不过接下来河东文教版片区的滨江板块会是开发的热点地区。高铁新区目前新房存量较多，因此最近几年不会有大量居住用地供应。
从远期（2026-2035年）来看，城西组团和城南组团（井开区）西片区会在下一个“五年计划”中再度发力。城北组团后续几年应该也是以完善现已规划的配套为主，远期的居住土地供应会比近两年频繁。
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