浅析新城/新区/片区开发建设的思维模型

作者刘宁，系深圳市城市产业发展集团董事长

序：笔者经过多年的实地走访、调查、分析、研究、总结和实践，发现有些省市的新城/新区/片区开发建设效果很好，有些地方则在不同层面、不同阶段存在这样或那样的问题。笔者从实操和落地的角度，进行了全面系统的梳理和总结，也多次受邀至地方、国企和规划设计院作分享交流，当时分享的题目是“区域的价值提升和产业发展”以及“国企平台如何参与片区开发”，反响很好。随后，笔者带领团队以版权的形式，进行了理论、方法、模型的提炼和总结，同时也在深产发集团内部做了系列培训。利用春节假期，整理和提炼形成此文，以期能对片区开发建设和产业发展的管理者及运营者有所帮助。不全面、不严谨、不妥当甚至错误之处在所难免，敬请大家不吝赐教，笔者仍需不断学习、更新迭代和进步。

查理·芒格的思维模型

大家都知道查理·芒格博览群书，从数学、物理、化学、生物、军事等自然科学和社会科学规律中提炼出了100多种思维模型。

“人们总是算计太多，而思考得太少”—查理·芒格

查理·芒格思维模型的核心思想是多元思维模型：各个思维模型不是独立存在，而是互相融合和互为补充。我们要善于建立思维模型的复式框架，再通过实际工作的反复练习，用科学的“思维模型”改变原来的“惯性思维”。

新城/新区/片区/开发建设的五类思维模型

类同查理·芒格的核心观点，我们开展新城/新区/片区的开发建设，需要有复合性的思维模型，并善于在不同场景调用多种思维模型。然而，查理·芒格100个思维模型稍显复杂，不宜记忆。我们可能需要一生去学习、理解、实践和再学习，螺旋上升。

简洁起见，也便于记忆，我们从开发建设的决策者、管理者以及参与者的政治、经济和社会等全方位综合业务知识和专业背景的角度，把思维模型分成五大类，分别是“宏观统筹型”思维、 “实业经营型”思维、“学术研究型”思维、“金融杠杆型”思维和“互联网平台型”思维。这五大类思维模型又由多种其它思维模型组合构成，其中也包括查理·芒格论中涉及的思维模型。

1、“宏观统筹型”思维模型

这个思维模型的本质是要求我们在开发建设时需要站在更高的层次和更广的视角去审视，并按相应的内在逻辑去思考和判断。这种思维模型需要考虑问题的全局性、战略性和协调性，需要建立“轻重缓急”的方法论，需要有统筹协调的逻辑判断体系，需要估算出社会效益和经济效益之间的差距和取舍等等。这种思维模型体现“宏观-中观-微观”思维中“宏观”色彩。

在片区开发建设进程中，“战略定位、战略目标、战略路径和战略举措和保障”以及常用的“差异化战略”等都是宏观统筹思维需要重点思考的事项。宏观统筹思维决定了片区的顶层设计。

2、“实业经营型”思维模型

“实业经营型”思维是在市场经济的经营活动中运用的一种思维模型，强调市场的客观规律。这种思维模型一旦启用，会立刻联想到客户是谁，客户的“痛点、痒点和爽点”分别是什么[1]；我们能提供什么产品满足客户的需求，这里说的产品不一定是有形的，“服务”也是“产品”（我们称之为SaaP，Service as a Product）；做出产品的代价是什么，这是“成本”，是支出项；我们能获取什么回报，是收入项，关键是收入能否覆盖支出。

实业经营型思维的精华在于经营意识，但对于无法按市场规律计算的社会效益则不易判断。“实业经营型”思维模型有“中观”和“微观”思维的烙印。

3、“金融杠杆型”思维模型

这类思维模型包括了资金的风险防范意识、资产的遴选和判断、投资逻辑、资金杠杆意识等。“投、融、债、贷”的资金组合方案以及大资管时代“投、融、管、退”的基本流程都是金融杠杆型思维模式的产物。为避免歧义，笔者在这类思维模型中加了“杠杆”二字，不是鼓励加“杠杆”，是为了强调要在风险可控的前提下，合法合规地、科学合理地使用杠杆促使价值最大化，防止滥用杠杆。

4、“互联网平台型”思维模型

运用互联网思维，不是说要使用互联网时才需要有这种思维。互联网思维本来就有，只不过移动互联网时代突出了这类思维的重要性，也促使人们去归纳总结。有专家总结过互联网的九大思维：用户思维、大数据思维、跨界思维、迭代思维、极致思维、简约思维、平台思维、社会化思维和流量思维。

本文只强调互联网的“平台思维”，后续陆续发布的文章还会提到“流量思维”。这类思维模型是注重“团结一切可以团结的力量”，要求我们尽可能地“去中心化”，尽可能地构建“自组织”体系，“两眼紧盯但两手放开”。互联网思维强调以“客户为中心”，在此基础上，构建开放平台，以培育“种子客户”，去吸引更多的客户参与到平台中。平台提供“阳光、雨露和肥沃的土壤”，让客户产生内容（UGC）、让专家产生内容（PGC），多引导、少干预，把对客户的管控向赋能转变，尽可能使其自然生长，最终成长为茂密的原始森林。

5、“学术研究型”思维模型

曾有专家总结了学者思维的两个特点：精确性和彻底性。精确性—研究的问题、资料、观点和数据等要精确，言之有据，而且要精准。尤其是在对特定问题的思考和解决的过程中，更要强调问题的“精确”，只有精确的问题，才能得到精确的答案。彻底性—做学问，做事情，都要做彻底，做到极致，要把这个问题的方方面面都考虑清楚，要把所有的问题都解决了，才是真正的“彻底”。

“学术研究型”思维模型强调的是科学和严谨，要求做每一件事都要科学地分析论证，整个过程所有的事尽可能用数据说话，遵循客观的逻辑，对任何事都追根溯源，需要思维逻辑上的环环相扣。

把“学术研究思维”排在五种思维模型的最后论述，不是说这个模型不重要，思维模型不是彼此孤立存在，而是需要和其它思维模型融合。前四种思维模型都需要和学术研究思维模型相融合，灵活运用才能使其发挥最大效能。

“宏观统筹型”和“实业经营型”两种思维模型的有机统一

2020年4月9日，中共中央、国务院了发布了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见（2020年3月30日）》，“意见”明确了土地、劳动力（人才）、资本、技术和数据五个要素，在基本原则中指出“市场决定，有序流动”、“充分发挥市场配置资源的决定性作用”以及“推动要素配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化”等。这个重要文件，对于我们开展新城/新区/片区开发建设和运营具有重大的指导性意义。

如果按思维模型的链条来分析，“宏观统筹型”则处于链条上游，“实业经营型”则是链条的下游。如果从战略和战术来看，“宏观统筹型”思维模型偏重于战略，是 “宏观”层面，属于决策层；“实业经营型”则强调战术，是“中观”和“微观”层面，属于执行层。

1、新城/新区/片区开发“宏观统筹型”思维的重要性

新城/新区/片区的开发建设和运营首先要着眼于大局，无论是顶层设计还是策划、规划，或是产业平台的规划建设、开发策略以及产业发展的重大政策等，都需要从整个城市经济和社会发展的全局考虑，要从生态保护、城市环境和资源的承载能力以及市民幸福指数等多个方面去考虑。这是一个庞大而复杂的系统。我们首先需要从战略的高度，去审视整个项目，确定战略定位和目标、明晰战略路径和战略举措和保障，同时，既要考虑经济效益，还要考虑开发建设项目的带动作用和社会效益。总之，“宏观统筹型”思维模型在发展中起到不可替代的作用。

2、新城/新区/片区开发中“实业经营型”思维的作用

各个城市、区县几乎都存在财政压力。地方政府在片区开发、老旧园区改造升级等决策和实施的过程，都是经济测算、预算收支及预算执行的过程。有些地方为了加快发展，开发建设项目快速立项、快速审批、快速建设，大兴土木，大规模建设基础设施，但因前期缺乏足够的专业论证，极易导致土地闲置或产生大量低效用地，同时资金使用效率低下，建成后门可罗雀，并导致后续招商需持续地以大量财政资金对入驻企业实施补贴，一方面增大了国企平台负债压力，另一方面，国企平台也成了财政的直接支付通道，弱化了国企平台的市场化角色，增大了财政的负担。此时，亟需调用和发挥“实业经营型”思维模型的作用。

以“为人民服务”为例，“宏观统筹型”思维是在宏观层面的思维方式，注重大方向、战略目标、战略举措和统筹协调。以“实业经营型”思维来思考“为人民服务”，则可以细化为：实际过程中，具体服务对象是人民中的哪类人群？这是明确“客户”类型；这类人群有什么问题需要帮助解决？这是需要调研清楚客户的“痛点、痒点和爽点”；我们应该提供什么类型的服务？这是要针对性设计生产出“产品”；提供的“产品”需要花什么代价完成？开始计算成本；这样的产品性价比如何？这是要回答竞争力的问题；我们如何才能比周边地区类似的产品做得更好？准备好产品设计的差异化；如何让这类人群尽可能地都知道我们提供了这个产品？市场营销开始了；最后，我们需要了解这类人群在获取产品后的感受和评价，这是售后服务和准备产品迭代升级。

3、两类思维模型的深度融合

“宏观统筹型”和“实业经营型”这两种思维模型要做好融合协调，需遵循市场的客观规律，尊重产业发展的市场逻辑。“产业不是砖头”。产业的市场流动，包括布局、扩产、外溢和转移都是按产业自身发展的市场逻辑在选择合适的土壤，去和留，都是一个市场化的博弈和磨合过程。如果我们在“宏观统筹型”思维主导的基础上，再调用“实业经营型”思维，我们明确定义客户群体、明确“产品”类型或者产品线的差异化和竞争力，确立产品的成本优势，清晰整个过程的现金流，再按金融杠杆思维模型和互联网平台思维，形成资金和资源的双重优势[3]，复杂系统会变得越发清晰。在实际工作中，这会是一个不断迭代、螺旋上升的过程。按“宏观统筹型”思维呈现第一轮想法，然后再按“实业经营型”思维去思考验证，一旦发现有不同的结论，再按“宏观统筹型”思维去思考和调整，直到“实业经营型”思维也能得出同样的结论，这可能是一种比较科学的思维方式。

4、思维模型的融合对地方国企平台的重要性

在新城/新区/片区开发建设领域，地方国企平台是地方经济发展的一支重要力量。两条腿走路，一条腿是行政管理和服务体系；一条腿是市场化的支撑体系，需要承担投融资平台、开发建设、产业发展、管理服务和资产运营等重要工作。地方国企平台承担了“中观+微观”执行层的重要使命。

国企也是企业，是市场主体的重要组成部分，以市场化的手段，在满足地方对城市开发建设、产业发展以及运营服务等要求的前提下，还要保障资产的保值增值，追求和实现资产规模和质量的快速健康地发展，甚至上市。如果只是单纯地从“宏观统筹型”思维去思考国企平台的作用和发展，则会抑制“实业经营型”思维，影响了国企平台的市场化职能和主观能动性，最终导致丧失其市场化的作用，不仅不能吸引和留住人才，还会对地方其它民营市场主体产生一定的负面影响。

一方面，我们需要将“宏观统筹型”思维和“实业经营型”思维深度融合，充分激发国企平台的活力，以引领地方经济各类市场主体积极参与到开发建设中。地方财政和国企发展的协同是思维融合的重要产物。在财政不太宽松的前提下，“财政是杠杆、国企是平台、社会资本是主力军”（社会资本包括了央企等），抑或是两种思维模型完美结合的一种解决方案。财政则按市场化手段，采用注、奖、补等的方式，分门别类，扶持国企平台发展，形成“四两拨千钧”的良性格局。

国企发展战略规划技术路线（示意图）

另一方面，打铁还要自身硬，国企平台也要有担当，强化“宏观统筹型”思维，并在原有的“实业经营型”思维模型基础上，进一步加强五个意识：客户意识、产品意识、成本意识、现金流意识和竞争意识，完善现代企业治理结构，明确业务内容，形成有市场发展潜力的各业务板块，建立高效运作的业务体系，打造市场化的竞争力。

5、“实业经营型”思维模型无法孤立存在

就新城/新区/片区开发建设而言，“实业经营型”思维无法孤立存在，需立足于对“宏观统筹型”思维理解的深度和广度。如果不清楚“宏观统筹型”的思维逻辑，以及地方政府的各类业务铺排，则很难在思维的输入端针对性输入相应的边界条件和基础信息，也很难做出正确的决策，客户分类、产品设计、成本管控和收入预测等均无法开展。

两类模型的融合体现在需要形成合力，“实业经营型”需要能充分地理解地方政府序列和运行规则以及地方相关国企平台的角色、定位、业务板块等，从而能有效地展开各项工作。没有或者不善于运用“实业经营型”思维、不理解“宏观统筹型”思维，可能是不少不同类型的主体为地方政府提供的策划、规划和运营方案不具备可执行和可落地性的根本原因。

“宏观统筹型+”和“实业经营型+”

以上论述了“宏观统筹型”向下游做加法，成为“宏观统筹型+实业经营型”融合型思维方式。结合“金融杠杆型”、“互联网平台型”以及“学术研究型”思维模型，可以形成“宏观统筹型+”以及“实业经营型+”的复合思维模型。

以“金融杠杆型”思维为例，在做新城/新区/片区开发的顶层设计时，需要我们充分了解金融的本质，剖析研究对象特性，分拆出不同类型的市场化“产品”，这些“产品”可以是“一级土地整理”项目，也可能是某个“园中园”项目，需要我们设计并赋予系列“产品”金融属性，在合法合规、防止地方“隐性债务”的前提下，引入外部资金，推动地方经济发展。金融杠杆型思维中的另一个关键点是产业基金，包括了产业基金的政策、合作模式、导入、实施和评估。

再以“互联网平台”思维模型为例，“政府搭台、企业唱戏”。产业发展是片区开发的根本目的，然而，产业的集聚需要城市营销、招商策划和产业运营的共同作用，如果采用平台思维，寻找合适的产业发展的“杠杆”，可以起到事半功倍的效果。

我们不能因为“不要太学院派”这句话，就否认了片区开发建设过程中科学研究的重要性。在新城/新区/片区开发领域，有不少研究归类于自然科学，组织管理和运营实施则隶属于社会科学。我们不需要太强调科学研究具体研究什么，而是需要更多地关注科学研究的本质是什么，更多地是要具备科学研究的逻辑性、严谨性。充分挖掘“学术研究型”思维的潜能，对于工作开展将会产生很大的帮助。

在数字经济的大时代背景下，新城/新区/片区产业发展的数字化技术化显得越发重要。数字化技术是以构建产业数据为基础、以产业数据的运算逻辑为核心，以提供精准的服务功能为目的。数字化的全过程离不开“学术研究型”思维模型。

在实际工作中，我们根据不同场景，充分融合“学术研究型”思维模型，灵活、及时地调用“金融杠杆型”和“互联网平台型”两类思维模型，对于地方经济快速健康发展将会起到积极的作用。

五类思维模型的关系（示意图）

结语

有些地方把片区开发建设称之为重大产业平台的建设，主要目的是为了彰显片区的定位和产业发展的重要性。片区开发是个复杂系统，需要在“理念、技术、模式和管理”上寻求突破和创新，需要把五类思维模型融合贯通。五大类思维模型直接影响和决定了片区开发的顶层设计以及资金和资源的整合，也需要贯穿于开发建设的全周期。“宏观统筹型”思维和“实业经营型”思维需要深度融合，并向“金融杠杆思维”、“互联网平台思维”和“学术科研型”思维延伸。五类思维模型的合理有效组合，会让开发建设的决策者以及管理运营者如虎添翼，高效、高质量地建设出一个重大产业平台的标杆。

注释:

[1]关于“痛点、痒点和爽点”的定义，请参阅：“梁宁·产品思维三十讲”，2020。

[2]学者思维的两个特点，作者：人生的磨刀石，“简书”，2021年10月3日。

[3]关于引入外部资源的重要性，深产发集团提出了城市产业发展的“熵减”模型，要求城市具备一定的开放性，引入外部产业、智囊、人才、资金，“熵减”会让城市更加充满活力。

[4]深产发集团提出了片区开发的“12345”，即一条生死线、两个“不”、三道“防火墙”、四个“关键报告”和五个“关键点”，保障合法合规性以及可操作性和落地性。

[5]业务板块尽可能地按“增长飞轮”设置，形成业务板块之间的高效联动。参阅《增长飞轮：亚马逊跨境电商运营精要》，电子工业出版社，2020年8月。

[6]深产发集团提出了片区全周期开发建设的“四流”。“四流”是指产业流、现金流、业务流和信息流。后续将专文发布《新城/新区/片区开发的“四流”、“三杠杆”》。

编者按：全文系深产发集团董事长刘宁博士撰写。刘宁博士作为河海大学博士、清华大学、香港科技大学两站博士后，曾是碧桂园集团副总裁兼碧桂园科技产业研究院院长、产城融合中心总经理以及科技产业发展集团总经理。刘宁博士也曾是河海大学教授、博士生导师，曾为江苏省最年轻的教授和全国最年轻的博士生导师，曾在东莞市虎门港开发区、松山湖国家高新区以及市科技局/知识产权局担任主要领导职务，也曾担任中科院云计算中心常务副主任。

深圳市城市产业发展集团（简称“深产发集团”）具备从顶层设计、发展规划、开发建设、产业平台、城市营销、产业运营等全业务链专业服务能力，沉淀了大量专业知识，已通过众多项目积累了大量的实战经验，形成多个创新性的独家版权；积累了科技企业、研发机构、产业基金、科技服务以及商协会等大量合作资源。

深产发集团秉持“为国家做出贡献、为客户创造价值、为员工实现梦想”的核心价值观，正努力拼搏、砥砺前行，力争为推动地方经济发展作出更大的贡献。

来源：深产发集团公众号