中产改善：200万左右，买联排小别墅，还是大平层？

作为二线城市改善市场的主流产品，联排别墅和大平层，可以算得上是平分秋色了。

虽然别墅往往承载着“终极改善”的头衔和光环，但现实生活中，也听说过不少别墅业主，连夜搬回市区大平层的血泪案例。

从地域分布来说，200万左右想要买到联排别墅和大平层，大体还是局限在二线城市，比如典型的成都、重庆、贵阳、长沙、昆明、南宁等省会城市，一是因为在一线城市200万只是刚需上车甚至只够首付的水平，二是因为真正适合改善的联排、大平层，大概率不会出现在二线以下的非省会城市。

联排别墅和大平层对比起来，无论是居住成本，还是居住体验上，仍然是有着很大不同的，只有同时经历过两种产品的业主，才能真正明白其中的优劣利弊：

1、居住成本

联排别墅，就算是位于郊区的“经济适用别墅”，千万别看它小，再小它也是别墅，至少也有2~3层。200万的购房款，充其量只是一个预算起点而已，要想最终装修到能够入住的程度，按照相对保守的市场行情估计，起码还要准备80~100万左右的装修预算，这还不算后期的各种维护、保洁、物业等持有成本。

而大平层在居住成本上，就能够省下不少预算来，一套200万左右的大平层，40~50万的装修预算已经是能够满足需求了，再怎么豪装一般也不会超过80万的，而且，后期的物业成本、维护保养等，都比别墅产品更低一些，从经济和适用性角度而言，大平层更适合中产一些，毕竟，大平层作为一种居住改善，不会像别墅那样，持续掏空中产家庭本来就拮据的现金流。

2、邻里噪音

许多人其实对于别墅有着很深的误解，这类人往往没有真正住过别墅，存有一些极其固执的看法，认为别墅没有上下楼层的邻里噪音影响，但实际上，住过别墅的人，尤其是联排别墅的业主都会明白，虽然没有了上下楼层邻居的脚步声和马桶冲水声，但是隔壁左右邻居的生活起居噪音，同样让人不堪忍受，除非住的是独栋。

有的联排别墅业主，甚至在客厅的一举一动和说话声音，都能被一墙之隔的隔壁邻居听得一清二楚，更有甚者，一些别墅业主买下来别墅，由于这样或那样的原因，业主本身并没有入住，而是出租给其他人和机构，用于工作室、民宿、轰趴party等场所，噪音影响同样存在。

而大平层就不一样了，虽然难免楼上邻里的噪音，但实际上，住大平层小区的业主素养和居住社群素质一般也不低，还是会相对注重邻里和睦关系的。而且，从我们的经验来看，大平层的业主自购率和自住率很高，入住率等方面都是远远高于别墅小区的，所以整体来说，居住氛围更浓厚，至少不会出现出租给其他商业机构的情况，商住是分离的。

3、空间利用角度

联排别墅的空间，多数是多层结构，比如地下1层+地上2~3层，是典型的向天空要面积，这样就难以避免地需要使用楼梯或者电梯，而每天上下楼梯和电梯，对业主的居住体验感会产生不容忽视的挫败，尤其是家中有老人或者小孩的，楼梯只要稍微陡峭或者狭窄一些，安全隐患就很让人头疼，有时连成年人跑上跑下都嫌麻烦，更不要谈老人和孩子。

由于是向天空要面积，因为联排别墅的单层面积，往往不如大平层那么大，想要一定的空间感，一般都是从客厅挑空的角度来实现，因此，也存在单层使用功能区域不齐全的问题，比如餐厨、卫浴在一楼，而卧室集中在二楼，要满足每日生活功能，就必须要上下楼梯。

大平层就不一样，大平层的空间利用是向水平面延伸，因此也有着“平墅”的概念，在一个单层，就能完全解决吃喝拉撒睡的基本生活功能需求，而且整个空间没有障碍物和梯坎，如履平地，搭配上大面积的落地窗，空间的开阔感、获得感会显得更加强烈。

4、成就感

毫无疑问，无论是买联排别墅，还是买大平层的业主，除了自住改善等需求外，内心中的尊荣感、成就感同样是购买决策的动机之一。

住在自己买的别墅里或者是大平层里，多少都会产生一种跻身上流社会的成就感和内心尊荣体验，从这一点来看，无论是别墅，还是大平层，二者其实带来的价值感、成就感都是大致相当的。

毕竟，别墅自不用说，作为很多人的人生终极改善，一方山水有天有地，符合农耕文明的终极居住诉求，而大平层，特别是那种窗外有景观（城景、江景、山景等）的大平层，在视觉效果上，给人带来的成就感，并不输别墅的庭院。

综上，从各方面对比下来，更适合城市中产改善的，往往还是大平层，别墅首先在预算方面，就不是200万左右就能入住得了的，相反，可能还会成为掏空中产现金流的负资产，而别墅能够带来的各方面体验感，大平层同样可以带来，这还不算在未来增值保值方面，二手流通市场上，大平层也更容易成为硬通货，因此，市场上才会传出那么多别墅业主连夜搬回大平层的事迹。