398亿，这或许是广州“最贵”旧改

开年广州，直接放一波大招。

650个重点项目，年度投资额高达3452亿，比2020年多出了493亿（2021未公布投资总额）。

当中，光是城市更新就有54个项目，总投资就超过万亿，相当于一个东莞的GDP。

稳经济，虎年的羊城，一开始就发力。

｜珠江新城夜景

在广州放出这波万亿旧改名单目录中，有大家关注的首个混合改造—越秀南洋电器厂城改。

更有珠江后航道上的石溪、沥滘，也有白云新城陈田和小坪旧改，这些项目投资动辄上百亿。

但是，我仔细看看一下，投资总额最大的，还是中轴线南延段——398亿的番禺沙溪旧改。

这个数额，比海珠康乐、鹭江旧改的347亿还要多，堪称广州最贵旧改。

为此，我们也实地走访了一番，看看这个“寸土寸金”的项目，进度如何。

三站珠江新城，10分钟直达CBD

沙溪，位于洛浦街沙滘岛东部，东临番禺大桥，南靠迎宾路，西接新光快线及地铁三号线厦滘站，北倚沥滘水道，包裹地铁十八号线沙溪站。

一线望江，又有超速地铁直达珠江新城，片区改造关注度确实高。

｜沙溪区位图

来到沙溪，映入眼帘的是村的分红数据，人均1.32万元，对比17年分红人均8100元有着不小的提升。

究其原因，是旧改5亿履约保证金产生利息2000万参与村的股份分红。

｜群友提供

除分红之外，公布栏展示着沙溪村工作总结。

总结中指出：

旧村改造工作仍有很多群众不理解，还需加大力度，耐心、细致地做解释工作。

对于22年旧改工作设想提出：

加大旧村改造工作的宣传力度，争取获得更多村民理解和支持。

｜沙溪现场

探访完村委，一路奔向“番禺沙溪更新项目展示中心”。

路途之中，见到些许房屋首层挂上改造的横幅，阳台已无任何生活物件悬挂，应该是已完成搬迁的房屋。

而时速高达160公里每小时的18号线沙溪站也近在咫尺，从这里出发，经过龙潭-磨碟沙，三站直达冼村，也仅仅约10分钟。

CBD核心区辐射范围，大概不是吹的。

来的沙溪旧改展示中心，展厅摆放着旧改答疑，多数是旧改基本知识的问答，也有少许犀利的问题。

番禺区沙溪村更新改造可否提高住宅安置回迁面积？

能更换合作企业吗？

在一旁的书架上阵列着《沙溪村回迁住宅设计征询文件》。

文件中有着16个回迁户型，囊括45平-167平，从一房一厅到四房两厅，多种面积的选择，无论是居民自住，还是出租选择性更多。

不过，目前沙溪村回迁房住宅设计还处于问询阶段，具体的户型以相关批复为准。

当下的沙溪改造，重点在于物业的清租和私人住宅的签约，据沙溪居民介绍，村里部分物业自去年就开始清租。

现在的情况是，“到期一间御玺公司就承租一间”。

承租人显示为：广州御玺置业有限公司，公司背后，也是意料之中的升龙、方圆。

现场的情况都在告诉我们：沙溪旧改工作在稳步，持续推进。

｜群友提供

2019年7月，沙溪旧改完成招商，改造主体为广州升龙方圆置业有限公司。

即升龙+方圆联合体，当中升龙持股60%，方圆持股40%，而方圆更多的是财务投资者的角色。

整个沙溪旧改，主要还是由升龙的团队在出面推进。

对于升龙，大家都比较熟了，这里就不展开了。

｜来源：企查查

对于居民来说，改造最关心的无疑是补偿方案。

2021年4月，@璀璨沙溪发布《沙溪村旧村改造项目补偿安置方案》。

方案显示：

弃产赔付1.5万元/平，临迁费按30元/平/月支付。

安置指标核定标准有三种，为：

1、房产证建筑面积1:1；

2、证载用地面积×3倍+20㎡；

3、证载用地面积×3.25倍；

今年1月，沙溪改造动作依然不减，在@璀璨沙溪发布回迁房户型征询意见视频。

｜璀璨沙溪

从现场看，虽然经历广州旧改核查风波，但是沙溪改造从未停滞。

不过，据现的街坊透露，因为安置房指标核定标准的问题，签约率并不高。

周边无新房在售，待旧改供应

说起沙溪旧改，自2019年2月广州规自局《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》一图发布，就一直被关注。

｜来源：广州自然资源和规划局

在政府规划里，洛溪岛定位为广州创新、文化、生态、活力之岛，功能以科技创新、创意家居、岭南文化为特质的生态休闲商业区。

未来将以文化创意为主导产业，同时发展生态休闲、创业孵化、创意家居和电子商务等。

同时，景观将融入城市中轴线，通过打造环岛100米景观绿带、新增四处过江通道、四条轨道交通等完善全岛功能。

还将就地增加公建配套，满足规划常住15.5万的人口需求。

而沙溪，被单独拎出来，调整控详规。

从控规色块图我们也可以看出，新的控规临江一片不再建设住宅，而是商业为主。

｜来源：广州自然资源和规划局

从产业圈层来看，沙溪位于城市更新产业圈层的第二圈层，产居比为4:6，要求很高。

其实说起沙溪旧改，关心的不止有村民，还有东边占据岛尖的几个望江盘。

前往大学城的跨江隧道一日未开通，岛尖交通就一日绕不开沙溪。

手揣上千万过来看盘，路过沙溪看到各形各色的五金批发市场，大货车呼啸而过，难免有所劝退。

目前，岛尖无新房在售，二手房在售均价3-5.5万元/平。

但是如果沙溪能够通过城市更新实现蝶变，有一线望江和18号线加持，沙溪旧改后释放出来的新房，或许会有10万+的预期。

你可以对比看看三站直达珠江新城的房价，比如天河北、比如金融城，都在奔20万走了。