相城教育，掣肘区域楼市发展的一道坎

　　分析师前两天在官微上看到一则信息：位于高铁新城的苏州荟同学校要开线下宣讲会了。这所大名鼎鼎的学校提供的是从幼儿园到高中一贯制的国际化教育，从学校规划建设之时，就聚集了众多目光，优质的教育资源仿佛也为高铁新城的新楼盘赋能，尤其是想置业高铁新城的购房者，十分期待这所国际学校的教学质量到底如何。

　　分析师由荟同学校想到了相城区教育，众所周知，教育资源一直是相城区的短板，也是饱受争议的话题。

　　尽管近两年，在相城区建区二十周年之际，相城区大兴土木，交通、商业、医疗等各项城市功能配套不断完善，资源配套兑现力度和速度大家都有目共睹，与其它区域的差距也在不断缩小。

　　但是，教育资源的数量和质量，短时间内仍不能与其它区域，尤其是园区、新区和姑苏区相提并论。

　　为什么这么说呢？

　　01

　　根本痛点：不能跨区互考高中

　　我们知道，姑苏区、新区和园区这三个区域的高中是可以互考的，换句话说，只要你成绩够优秀，你就可以自主选择这三个区域内的好学校。

　　但是相城、吴中和吴江这三个区域皆却不在互考范围内，不能跨区互考成为目前相城区教育根本的“痛点”。相城区实行普通高中均独立招生，只招收相城区范围内的应届初中毕业生。

　　也就是说，相城区的学生即使中考分数再高，也只能在相城区读高中，不能选择相城区之外的高中。

　　02

　　教育资源相对匮乏

　　对比主城其它四区小学、初中的数量，相城区的公立小学和初中的数量均位于底部，公立高中的数量也处于中下游水平。

　　其中公立高中仅有三所，黄埭高中和陆慕高中都是四星级高中，望亭高中是三星级高中。

　　高考升学率是衡量一所高中优质与否的重要参考标准。相城四星级高中的高考成绩并不是很突出，能扛起高考升学率大旗的还得靠南师大实验高中和苏州国际外国语学校这两所私立学校。

　　总的来说，园区有星海、星湾，姑苏有振华善耕草桥，新区有新区实小，而相城区却很难有一个“拿的出手”的“流量”学校。

　　可以说，教育资源是掣肘相城发展的一个重大因素。

　　发现了这样的短板，相城区政府对教育配套开始不断推进改善...

　　相城区十四五规划中重点提及要力争引进10所国际幼儿园，推动教育集团化办学，培育1~2所省“高品质师范高中”……

　　新建学校42所，16所幼儿园、4所小学、1所中学、2所高中、1所职业学校、6所一贯制学校、12所国际幼儿园。

　　在1月26日，单针对教育这个维度的相城教育“十四五”规划发布，可见相城政府对教育配套的重视，并开始发力推动教育资源的完善和丰富。

　　规划中涉及义务教育和高中段教育的重点如下：

　　1.省市优质幼儿园数量，“十四五”目标完成67所。

　　2.高中阶段优质学校达6所。

　　3.建成江苏省相城中学高中部。望亭中学创建江苏省四星级高中。

　　4.推进河海大学苏州研究生院、河海大学苏州研究院建设

　　可以看出，在基础教育和高中段教育方面，相城政府支持的力度在加强，不断丰富教育资源，提高教育质量。

　　其实之前政府在基础教育和高中段教育上就已经发力频频，一方面先后与南京师范大学、苏州大学等优质教育集团、高校合作，以荟同学校为代表的一批国际学校也陆续落户，还不断联合优质教育集团共同办校。

　　去年四月，漕湖学校和园区星湾学校正式签约，直接对接上了园区的优质教育资源，对于苏相合作区、对于相城都是意义非凡，吸收优质资源之后，教育质量或将大大提升。

　　值得一提的是，“集团化办学”是目前苏州教育的“大趋势”。

　　放眼整个苏州市区，姑苏在2020年实现了“十大教育集团”，覆盖了45所公办小学。园区也有星海教育集团，高新区也新区实小、苏州科技城实小等4大教育集团，吴中也成立了江苏省苏苑高中、宝带实小、碧波实小等8大教育集团。

　　连吴江区都有震泽中学、北外附属苏州湾外国语学校广雅教育等3大教育集团。

　　主城六大区中，只有相城一个“光杆司令”目前还没有教育集团……也难怪长久以来相城的教育饱受诟病……

　　在十四五规划中，相城终于紧跟“潮流”，提出加入集团化办学这一行列，但是具体落实还需要时间。

　　针对区域内高中资源数量短缺这一短板，相城区加快高中的建设，开始建设苏州大学实验学校高中部、江苏省相城中学（高中部），且2023年即可投入使用。

　　针对相城高中资源相当短缺的情况，虽然政府引进了部分国际学校，但是未能从根本上解决老百姓的真正需求，这两所公立高中的建立，对于区域居民来说是个重磅利好，用官方的一句话来说——“相城的教育走不出去，那就把好的公立学校引进来”。

　　十年树木、百年育人，教育事业的发展已成为衡量一个城市进步的关键因素。在一个城市的建设规划中，教育资源排在头部位置。教育体系的建设，对区域价值的影响力不言而喻。

　　学区房作为名校的通行证，一直以来都是家长关注的焦点，优质教育资源也成为支撑板块房价的重要因素。学区红利，已经成为板块或楼盘的“硬核资源”。

　　尽管新房的施教区没有明确划定，但是周边有名校资源的新楼盘往往更加“得意”，去化表现也比没有名校加持的楼盘要好。

　　拥有名校学区的二手房成交量价即使在市场低迷期依旧坚挺，受市场周期影响较小。

　　抛开外围板块不谈，相城的两个主流核心板块陆慕元和、高铁新城在名校资源这个维度皆远不及其它区域。

　　高铁新城靠南师大苏州实验学校和苏大实验学校这两所学校来“撑门面”，这两所学校周边的新盘同期去化成绩确实可圈可点。南师大苏州实验学校对面的新盘铂悦春和万象去年年底首开，毗邻名校成为项目的巨大亮点，受到很多改善和投资置业者的青睐。

　　同时相城也因为教育资源的匮乏劝退了众多购房者，分析师给一个朋友推荐相城的某红盘时候，朋友直接说“相城的学校让人一言难尽”，转而选择新区浒关城铁的一个楼盘。

　　我们必须要承认的是，尽管相城区政府在教育资源的数量和质量方面开始大笔投入，但相城区教育质量的提升还有很长的路要走，跨区互考这一劣势很难去改变……

　　除了教育，相城这两年迎来了城市功能配套的集中落地期：春申湖快速路通车、高铁吾悦广场开业、大悦春风里开业……飞升的区域价值得到了不少购房者的认可，反应到楼市来看，陆慕元和和高铁新城板吸引了众多品牌房企的入驻，高铁新城由于高国家级综合枢纽的高规划起点加上强大的兑现能力，板块内的楼盘去化表现尚可。

　　但是元和板块（这里指活力岛以北）目前库存量高企，尽管都打造了高端改善产品，但是市场认可度一般，部分楼盘从去年四季度开始就推出打折优惠来促进销售。

　　相城区阳澄湖、苏相合作区、黄埭等外围板块等楼盘去化更是艰难，部分楼盘的售价甚至打了骨折……

　　总结相城新房市场相对低迷的原因，我们认为有以下几点：

　　1.区域商品住宅库存量高企

　　在过去的两年中，相城区商品住宅的供应面积居高不下，在苏州市区整体供应量占比约20%，当下的库存量更是高企，去化压力山大。

　　2.外地户口需要600积分的购房资格限制

　　相城区的新房市场有一定的特殊性，那就是针对外地户口在相城区购买新房在满足社保或个税条件外，还需要600积分，外地户口在相城区买房的门槛被提升了，这对于相城区外围的刚需项目影响更为明显。

　　3.说到底是区域价值的吸附力不够强

　　苏州市区头部价值板块如园区奥体和新区狮山，配套成熟且高端，其更为显著的优势便胜在教育资源，而相城区则不具备这样的优势，尽管近两年内区域配套上了一个台阶，但是教育资源的完善和教育质量的提高还需要时间，从当下来看，相城区的教育资源仍旧是劝退购房者的一个门槛。

　　4.苏州市区整体市场低迷的影响

　　从去年下半年开始，苏州楼市逐渐走冷，市场日渐低迷，分化加剧，区域价值不占优势、产品价值没有明显突出优势的相城，完全没有走出独立行情的前提和可能性。

　　我们或可以这样认为，相城区的教育资源，已经成为掣肘区域楼市发展的一道无形的坎，而去除这道坎的过程，仍旧是任重而道远。

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