硬伤明显却能卖5万/㎡，它凭什么？

初八启市！街头小巷锣鼓声声辞旧岁，寓意着春节假期结束，新的一年，新的征程。

连日来的小雨，浇灌着初春嗷嗷待哺的花草树木，但却少了阳光的照耀，略显潮湿阴冷。

但天气并没有击垮乐居君的热情，今天我们来实踩坐拥“广州第一港”之称的文冲板块。

| 文冲牌坊

地段“全A”

我们先来看看买房最重要的因素——地段。

文冲板块可以算是广州东进的战略要地，位于珠江以北，广园快速路以南，广州绕城高速以西，属于传统老黄埔地界。

道路大部分为双向4车道，部分为双向8车道，平日路况相对而言较好，但在上下班高峰期也会堵车。

板块内含地铁5号线、13号线两条地铁线路，分别设有文冲站、双岗站，地铁5号线东延线也在规划建设中；另外，BRT双岗站、沙浦站、石化路总站同样位于板块内。

整体来看，不管是往西前往市中心，还是往东去郊区度假，文冲板块的地理位置都显得十分优越。

部分配套资源薄弱

按理说，文冲属于黄埔老城区，应该不存在配套不足的问题。

万万没想到，经验再久的师傅也有“老马失蹄”的时候。而文冲板块上体现出来最为致命的一点，就是医疗资源不足。

板块内仅有广州亿仁医院一家“独苗”，最近的三甲医院在隔壁大沙地板块的中山大学附属第一医院，好就好在距离也不算很远。

繁华也与它沾不上边。尽管地铁口附近人口密集，但附近商业仅有沃尔玛商场，并无大型商业广场。

其余均为沿街商铺或小区底商，到了晚上10点就陆续收档，只有路灯和月色伴人前行。

但值得一提的是，板块内优质学校不少。省一级的学校就有三家，其中包括黄埔区文冲小学、石化小学、石化中学等。

除此之外，板块内还有不少百年历史的古建筑以及龙头山森林公园等生态配套，颇有一番隐隐于市的韵味。

重工业立户

早在2003年，文冲就已被列入旧村改造的七个试点之一，直至2020年“春雷行动”和“清零行动”的落实，才陆续拆除完毕。

如今的文冲板块，已经形成了由古村建筑、村民安置房、居民小区和些许“留守户”的特殊画面。

从古村到新城，历时十余年的旧改大计，终于落下帷幕。

除了高举旧改的胜利旗帜以外，文冲板块周边还有一个令人印象深刻的点。

那就是重工业。

在近江的地方，就能感受到这里重工业的痕迹。

上个世纪起，老黄埔地带依赖着造船、石化、制碱、化工、物流等第二产业发展，当时设立的号称广州第一港的黄埔港、广州石化厂、文冲造船厂如今依然活跃在市场一线。

但发展重工业，就涉及不容忽视的环境污染问题。

随着对居住环境的要求以及环保意识的强化，居民要求石化厂搬迁的声音也越来越洪亮了。

2021年4月，广州石化明确公示了不搬迁的决定。

转头选择斥资148亿元进行工艺升级改造，通过“拆旧换新”升级工艺，实现生产更清洁、安全更可靠、排放更严格的目标。

事实上，广州石化是中国石油化工股份有限公司广州分公司，也是华南地区最大的现代化石油化工企业之一。

更何况，环评报告显示，广州石化近5年实现工业总产值2934亿元，上缴利税842.78亿元，实现利润159.52亿元。

也就是说，广州石化不仅带来了巨额财政收入，还带来了庞大的就业机会，养活了大批职工子女。

搬迁，不是易事。

新旧交替

好地段对购房者的吸引力，仍旧大于一切。

俗话也说，旧的不去，新的不来。城市更新带来的新增土储，滋养着一批又一批的新建小区。

近年来黄埔最为热门的大盘，万科城市之光就诞生于此，但也仅此一盘。

项目于2021年12月19日加推A区楼栋，共推出264套住宅，建面约84-114㎡三至四房，价格大概5.3-5.5万元/㎡。

据乐居不完全统计，该项目推出以来，屡屡夺得周成交榜冠军，可谓是人人争抢的“香饽饽”。

新盘太少难以满足市场需求，使得板块内二手楼市交易火热。

热门二手盘包括万科城市花园、万科金色悦府、丰逸尚居、瑞东花园、东港花园等等，次新小区挂牌均价在4.1-5万元/㎡，楼龄较久的小区则为3.5万元/㎡左右。

另外，板块内还有大量的次新回迁安置房小区，不少村民用于出租，房源大多为一室和二室，中介平台显示，租金在2000-4000元之间。

除此之外，还有部分自建房用于出租，单间或一室价格在1000-2000元之间，略低于小区房。

总结

私以为，以前的文冲板块更像是一个古朴的老人。

如今随着城市更新的逐渐深入，越来越多的村屋、老旧小区摇身一变，成了独立自主的新兴住宅区。

焕然一新的市容市貌，也使这个原本略显偏僻的东部地区，汇聚着越来越多的新市民，而且愈加宜居起来。

面对着优缺点并存的配套资源，屏幕前的你不妨也来讨论看看，文冲板块值得买吗？