天新“首熟区”锦江生态带，未来还有什么上车机会？

发哥的城市板块大发现栏目自推出以来，一直受到读者朋友们的欢迎。在后台留言中，城南依然是提及率最高的区域，尤其是天府新区的各大版块。

这次，我们将目光聚焦到天府总部商务区以西的锦江生态带。

在天府新区的各大板块中，锦江生态带起步较早。早在2014年，天府新区第一版规划建设方案中，锦江生态带、天府商务区与成都科学城就作为重点规划区域，简称“一城一区一带”。

历经8年的发展，板块已接近成熟，拥有天府新区“首熟区”之称。那么，锦江生态带还有上车机会吗？未来还有什么新项目？

锦江生态带 图据天府发布

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居住氛围醇熟

但交通便利度不高

按照惯例，先介绍一下锦江生态带的大致范围：麓山大道-牧华路以南，以剑南大道为界，以西为双流区怡心湖板块，以东为锦江生态带板块，往东、南方向则与天府中央商务区、科学城相接。

锦江生态带位置示意

正如前文所述，板块发展起步早，已形成醇熟居住氛围。目前，板块内主要商业配套有中海天府环宇坊、中海水岸商业街、翡翠公园万科生活广场等，以及板块西北方的红星美凯龙（天府1号店），以及一些社区底商作为补充，在建的则有富森美商业。其中，中海环宇坊位于板块中心地段、且体量较大，于2020年底开业，为片区有力地补充了商业资源。

中海环宇坊

教育配套上，则有华阳小学（南区）、天府实小、天府五小、天府三小、天府十小等，以及一所K12学校天府四中。与天府新区其他板块进行对比，锦江生态带的教育资源比较丰富，已形成3-18岁全龄段教育体系。

天府四中

正如“生态”作为板块名称的关键字，板块的生态资源同样丰富，内有锦江，外有南湖湿地公园、怡心湖，距离麓湖、天府公园同样也只有十几分钟车程。

锦江生态带 据天府发布

交通配套则略显尴尬。板块内虽有5号线、6号线、18号线、1号线等多条地铁经过，但地铁站点距离板块核心居住区均比较远，且接驳公交车班次较少，需步行20分钟左右。

在问政平台上，锦江生态带居民曾多次反映通勤不方便，官方于去年7月19日回应称将“综合现状需求、周边规划、网络换乘关系及沿线工程条件综合评估，进一步研究线路及站点位置，并统筹考虑公交、自行车等交通接驳”。目前，片区内规划有21号线、16号线、19号线、26号线等线路，但缩短通勤距离或许还需等待一段时间。

02

改善基调突出、品牌房企扎堆

板块认可度较高

聚焦到板块的置业价值上，自2014年天府新区确立“一城一区一带”规划起，锦江生态带便开始集中供应土地。经过多年打造，板块内已汇聚万科、中海、德商、川发、优品道、保利、首钢等十余家品牌房企，无论从品牌房企数量还是项目密度上，都是天府新区数一数二的板块。

在成都楼市，锦江生态带的项目也屡屡创下“万人摇”的历史，关注度最高的莫过于板块内2个体量超500亩项目——恒大天府半岛和中海锦江城。其中，中海锦江城占地约570亩，于2017年首次入市，均价1.3-2.2万/㎡，至今已售罄。恒大天府半岛占地约1650亩，分为10期开发，最近取证的批次是2020年3月，1.0-1.3万/㎡，摇中率7.56%，还有房源未入市。

此外，还有川发·天府上城、阳光城未来悦2个项目，体量虽略逊一筹，但凭借极高的性价比依然创下热度新高，摇中率均不到2%。目前，川发·天府上城还有部分房源没有入市，阳光城未来悦已售罄。

川发天府上城效果图

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综合来看，锦江生态带改善项目“扎堆”，板块已具有明显改善属性。2016年后亮相的项目，如万科·君逸、首创·禧瑞锦江、优品道锦绣等，产品类型涵盖叠拼、洋房等，建面多在120㎡之上，价格也迈入2万/㎡+。

二手房方面，2018年入市的德商御府天骄、万科翡翠公园，二手房指导价2.3-2.4元/㎡，对比当年备案价均有一定涨幅，这也说明购房者对板块价值、产品价值的认可度较高。

03

供应速度放缓

板块内还有什么上车机会？

在供应加大、配套快速兑现的发展期后，目前锦江生态带发展速度有所放缓，在2021年的三次集中土拍中仅供应了4宗土地，天府新区将发展重点转向了天府总部商务区、兴隆湖、万安南等板块。

那么，板块内还有什么上车机会呢？发哥整理了锦江生态带部分待售以及未亮相项目，供大家参考。

如前文所述，恒大天府半岛、川发天府上城还有部分房源未取证，其中川发天府上城预计将在今年上半年加推，恒大天府半岛加推信息尚不明确。

新房方面，去年亮相的佳兆业·印月是佳兆业于2021年3月拿下的约75.8亩地块，但目前项目已处于停工状态，且营销团队已经解散，等待供应补充需要较长时间。

锦江生态带

此外，还有部分地块尚未公开产品信息，发哥也一并在此梳理。

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占地约33.2亩的合信地块，为商兼住用地，容积率3.0，成交楼面地价6100元/㎡、销售型人才公寓78%，清水限价17700元/㎡。

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占地约24亩的绿城地块，为纯住宅用地，容积率2.0，成交楼面地价10700元/㎡、销售型人才公寓20%，清水限价17700元/㎡，需现房销售。

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占地约78亩建发地块，为住兼商用地，容积率2.2，成交楼面地价14100元/㎡、销售型人才公寓34%，清水限价21114元/㎡，需现房销售。

4

占地约40.4亩的华润地块，为住兼商用地，容积率2.5，成交楼面价14100元/㎡、销售型人才公寓比例23%，清水限价21114元/㎡，需现房销售。

从上述地块信息可以看到，区域新房最高清水均价锁定在17700-21114元/㎡，如果按照3000元/㎡的标准装修，应该不会与此前的项目拉开价差。根据双限地的规律，产品打造周期不会太长，预计今年内都将亮相，届时发哥将持续关注。

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主编：余鸽

副主编：江涛

编辑：余兰

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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