银行“终于”加入了地产并购大军！

1月26日，华润和招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元用于并购业务。2022年开年，金融机构对地产行业的收并购支持逐渐落地……

地产救市，从并购开始。

2022年开年，重点地产公司项目收并购浪潮袭来，在国企、央企地产公司承当“接盘侠”之时，另一股力量也相继进场。

近日，多个金融机构接连入局房企并购项目。

其中，继浦发银行发行房地产并购专项债券后，招商银行在1月25日分别与华润置地及所属华润万象生活签署协议，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元用于并购业务。

机构“救市”酝酿已久，消息面上，去年12月份，央行和银保监会曾发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构开展房地产项目并购贷款业务。

新一轮房企偿债高峰期即将来临，多个金融机构选择“拉房企一把”。农历虎年春节前夕，“银行”终于加入并购大军！

银行杀入房企并购潮

1月26日，根据华润置地公众号消息，华润置地及所属万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》。

根据协议内容，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

无独有偶，就在1月21日，浦发银行完成第一期金融债券簿记定价，该期债券发行规模为300亿元，期限为3年，定价为2.69%。该期债券按照募集资金用途分为两个品种，品种一为普通金融债券，规模为250亿元；品种二为房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。

浦发银行表示，将稳妥有序推进募集资金投放，对50亿元并购主题债券募集资金进行专项管理，确保资金专款专用、规范管理，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

此外，中国银行福建省分行协助建发房地产集团有限公司发行2022年度第一期中期票据(并购)，募集资金10亿元，其中，4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权，4.6亿元用于项目建设。

银行接连杀入地产行业背后，在过去一年间，地产行业迎来寒冬时刻。

相关数据显示：截至今年10月份，全国累计申请破产房企达到了310家，与此同时头部的一些企业出现了经营危机，比如恒大目前依旧未摆脱经营危局。

房企暴雷，机构颤抖。回顾2021年暴雷房企的暴雷史，几乎都以资本市场债券暴跌为始，又以留下巨额债务为终。

有房企人员对外表示，地产公司接连暴雷，实际上更大的影响在于次生灾害——融资口对房地产避之不及，从而引发更多企业的债务危机。

进入2021年第四季度，房企的偿债高峰期来临。巨额债务压顶，多个房企选择出售旗下资产或者地产项目来回笼资金。其中，有Top5房企更是将多个优质资产摆上货架。

一场并购潮已经来袭，主角从以往的地产公司，变成以银行为主的金融机构。

银行“救市”

并购潮或源自政策春风。

央行和银保监会曾在2021年12月联合出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。

该通知鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。

这为后续银行和央企合作接盘风险企业优质项目埋下伏笔。

与此同时，金融监管部门也召集大型银行及股份制银行就房地产并购贷款问题召开专题会议，希望银行能够稳妥有序推进房地产并购贷款业务。同时对于出现困难的大型房地产企业，不要盲目抽贷断贷。

提及监管鼓励的金融机构地产项目并购贷款，光大证券分析师表示：金融机构首单房地产项目并购债的发行，将为房企并购营造良好的融资环境，考虑到国内中小房地产企业数量较多，行业分化严重，预计未来房企并购案例会明显增多，将吸引更多金融机构加入发行队伍。

就在上述政策发布后，还有媒体报道央行和国资委曾召集了一批大型优质民营及国企、央企房地产公司座谈,鼓励他们去并购出现风险和存在困难的大型房地产企业的优质项目。

该消息后续被多家地产公司否认，但从二级市场表现来看，该消息还是给风声鹤唳的地产市场注入了一剂强心剂。

银行加入地产并购背后

房地产行业野蛮生长的几年间，站在其身后的银行业早已与之深度绑定。从银行业当前的状态来看，多个银行已经成为了“房贷大户”。

根据各大行2021年中报来看，包括招商银行在内的多个银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过监管要求。

在中资大型银行中，建设银行、邮储银行的个人住房贷款分别为33.8%和33%。

而中资中型银行中，招商银行、兴业银行、北京银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过监管。

资料显示，上述三家银行的房地产贷款占比分别为32.2%、34.6%、29.8%；个人住房贷款占比分别为24.7%、25.9%、20.7%。此外，中信银行的房贷款占比也达到了20.3%。

银行与地产行业的绑定之深，并不仅仅体现在几大行中。实际上，房地产行业的相关贷款早已渗透到银行体系的各个角落，并占据了较大比重。

资料显示，中资小型银行和非县域农商机构中，成都银行、青岛银行、齐鲁银行和厦门银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过监管要求。截至2021年中报，几家银行的房地产贷款占比29.8%、28.3%、23.4%、24.9%。

个人住房贷款方面，上述几家银行该业务占比分别为22.2%、18.7%、18.8%、18.7%。此外，郑州银行和青农商行的房地产贷款占比分别为27.5%、27.8%。

在有地产行业牵动的融资网络下，风险早就在酝酿。如此庞大的关联业务量意味着：如果地产行业风险得不到有效的解决，引发信贷违约，作为“房贷大户”的银行或首当其冲。

2020年以来，“房住不炒”的核心议题不断深化，实际上监管部门已经有所行动。

2021年年初，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制银行业的房贷占比。

《通知》要求中资中型银行房地产贷款占比上限调整为27.5％，个人住房贷款占比上限20％。中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限调整为22.5％，个人住房贷款占比上限17.5％。此外，县域农合机构分别为17.5％，12.5％；村镇银行分别为12.5％，7.5％。

监管还为各级银行设下两道红线，要求各银行要在2-4年内完成超标贷款的压降。

计划赶不上变化。自2021年年中，地产行业下行速度加快，高杠杆换取规模的风险开始释放。在这样的大背景下，银行方面也需要寻找一个灵活的方法，完成降贷过渡。通过杀入并购潮来“扶地产一把”，或许就是方法之一。

责任编辑 | 黄海