新旧交织，城市更新的思索

年关将至，地产市场除了SKP不出所料地筑起社保高墙外着实无事，各级统计机构的数据也纷纷出炉，看着基本面稳中向好的各类指标，笔者不由生出了一种异样矛盾的感受。

矛盾缘何而来？

▲杭州西站云门主体完成

一方面，2022亚运即将到来，西站云门很快就要落成，最近杭州推出了数据版的《2035远景目标纲要》，其中重点发展建设区域一廊五区投资总额3742亿，不出意料的，城西科创大走廊和三江汇以1269亿和980亿切走了最大的份额，还有针对滨江、淳安、钱塘新区支持的方方面面，一副欣欣向荣的景象，直逼一线城市的雄心可见一斑；

▲2035“一廊五区”发展平台布局投资情况

另一方面，老城就好像被完全遗忘了，笔者每周都在城里行走，大半年几乎走完了老城，每一周都能眼见城市肌理的消逝，文化的、物质的、历史的林林总总；

▲思鑫坊

大量民国老宅，像思鑫坊、九星里只能变成无人问津的文保建筑，拍卖条件极其严格，年轻人别说去了解，甚至连名字都不知道，要么就像馒头山、洽丰里、积善坊巷民居这样，电线密布、衣服乱挂，甚至部分厕所还是公共的，尽管保留着旧时独有的生活气息，但实在算不上现代的居住方式。

在这样的现实里，写一期城市主题，聊聊新旧交织中的城市更新，算是今年老城系列的一篇总结感想。

想了很久，打算从简单的三个问题切入：目前我国的城市更新模式是什么？这样的模式注定会带来什么？继续顺着走会面对什么？

一己之见，权当抛砖引玉。

|PART1|

目前我国的城市更新或者说城市化模式是什么？

人口学把城市化定义为农村人口转化为城镇人口的过程，地理学角度来看城市化是农村地区或者自然区域转变为城市地区的过程，经济学上从经济模式和生产方式的角度来定义城市化，生态学认为城市化过程就是生态系统的演变过程，社会学家从社会关系与组织变迁的角度定义城市化。

这是百科上的说法，笔者给大家翻译一下：创造失地农民成为城市二、三产业的工人，扩容增加产业使原本土地的生产效率升级。

理论上城市化的过程是这样的：城郊有属于集体产权的村庄乡镇，村庄从人口看是低密的，权力部门出面征地拆迁赔偿，将土地扩容形成楼房，原型来自香港，即把平面的一户户房前屋后落成一幢高楼房，这个过程中因为将人集中便释放了巨量的土地，再将释放的土地变更土地性质规划，成为了商超、写字楼、工厂、公园，这就是土地的一级开发。

一级开发几乎同时完成了土地的金融化，因为每块地的容积率、密度、性质都进行了规定，换言之，对土地几乎进行了定价，此时出现了一个问题：补偿农民的钱和后期基建的钱怎么收回成本？

于是出现了两种选择，一种是非常直观的企业税收制，即将释放的土地大量规划成一类工业用地和商业用地，同时引进优秀的企业高效地创造税收，比如东莞招揽华为，合肥大量投资京东方，在杭州典型的就是滨江，一年不出几块宅地，把最好的位置全部给高税收的企业；另一种就是我们熟知的一锤子买卖，将开发权和一定的使用权拍卖给开发商。

于是这里出现一个必然的结果，同样一块地，从农村开发成城市完成的转化，需要数倍的就业人口流入以及他们带来的购房现金流，且在这个扩容（加容积率加限高）的过程中，七通一平和管理的成本也在上升（人多了，医院、小学、配套都要增加、水电信都要跟上），所以土地价格必须向上来覆盖成本，随之而来的房价也自然高企。

这是从征地到金融最后到财政的完整过程。

所以，如果你问笔者杭州限价会涨吗，我会说，只要是整拆整建形成大量宅地的区域，不涨是很艰困的，当然供应多了卖不卖得出去又是另一回事了。

|PART2|

这样的城市更新模式注定会带来什么？

好的方面：效率。过去的30年，中国人均住房面积从6㎡不到增长到接近40㎡，分税制改革后，城市化土地出让形成的从金融到土地财政的转化，基建投资的马车拽着经济一往无前，从某种意义上说，只要人口新增量和国民的收入跟得上，我们得感谢这条快车道。

但显然这种模式的疲态在2021年全民都看到了，不少难根治的病症后患无穷，鬼城、小城镇的空心化、乡村的老无所依等等社会问题，一个个没完没了；

而坏的方面：笔者仅从人的视角说，这种城市化模式对两类人有一定的不公平——一是失地农民，二是晚进入城乡身份切换的年轻人。

你也许会说，对农民怎么不公平，不是拆迁给赔偿了吗，拆迁户还不香？首先，沿海地区的核心城区农民是很小的一部分人，而且相对于土地后续实际产生的收益，其实是远远不够的，给失地农民的是补偿而非价格，而价格是随着时间和土地的能级变动的；

举个例子，老城东的景芳、五福、采荷、南肖埠等等原来是大量的农地，如今那些动辄7w+/㎡的小区旁仍然有大量的回迁房，要么是小产权，要么产权化后价值根本不行，接着这些小区会被归成老破小，随着时光流转被资本市场视作破烂；

可从城市的角度，没有他们的牺牲，就不会有立起来的城市立面，农民仅仅得到了一次性补偿和每年一笔看似可观的分红，而没有应对这种城市化红利带来的长效分配机制。

而对晚进入城乡身份切换的年轻人，2021年全国仅48w的新增人口已经包含了很多值得思考的内容笔者在以前的推文（红盘潮过后的平静，一个问题，窥见政策市时代重心|房叔说No.278）也写过年轻人未来的现金流是最终维持价格的基础，他们的资产压力实在太大。

这样两个群体，前者是牺牲了过去，后者是提现了未来，而真实的受益者只是恰好赶上城市化浪潮在成本低点上车的一代人。

|PART3|

那顺着这种城市更新的模式接着会走到哪里？

这座城市会继续“扩容”。

楼会越来越高，越来越密，小区建筑会越来越胖，如果你注意过杭州城里民居的住宅年代，从住房商品化开始，基本是每5年长5楼，工人新村和赫鲁晓夫楼一般是4-6层，千禧年的房子有大量7-11层的洋房，2015年放水后24-33层的小区比比皆是；

接着就做大户型，做铝板，做钢结构，如果国家队参与还能做全装配预制化，年轻人最终会付不起首付或者转而去买政策房或者老破小，这是太多国家发生过的老故事，当下也正在脚下的土地重复。

新城谁都会造，笔者可以报出二十多个省城的新区计划，其中不乏国家的抬头。

2035，目标纲要里的内容笔者很有信心会实现大半，新城花开正好，烈火烹油，但同时贴沙河以里的老城区房龄来到了40年、50年，成为这座城朝前走的巨大包袱。

▲日本随处可见的新旧城市混建

最终，走到哪里？

最终，面对这个问题：如何面对老城进行存量的更新？在保留生活原真性和城市肌理不断裂的基础上走着“不扩容不炒”的道路，让新旧更好地融合。

上海的15分钟生活圈、曹杨新村改造、新加坡的组屋综合中心模式、日本的都市更新计划，从中有大量的养分，作为一个普通的杭州市民，笔者很希望城市未来的计划里，有几分钱会涉及，如何系统性地让这座古城有尊严地老去，我想这也是杭州能否真正成为一线的试金石。

|PART4|

▲杭州旧图

我当然希望住的城市越来越好，但也希望这座城还是杭州。

这座三面云山的古都，值得更优雅的城市化。

Lookback to the future.

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文章来源:杭州房叔