专题研究 2022谁主沉浮 昆明主城各区发展趋势分析

导语：近期，昆明市各区（县）召开“两会”，在总结过去一年工作成绩的同时对2022年工作目标进行了明确，2021年是“十四五”开局之年，也是全国房地产行业进入“青铜时代”的开端。昆明主城各区宏观环境及房地产现状如何？在利好规划下谁更具发展潜力，更胜一筹？

01

宏观环境表现

官渡区、五华区经济总量、人口、产业结构优于其他区域，西山区、盘龙区第三产业发达，呈贡区经济增速快、潜力大。

依托国家园区建设和人口优势，官渡、五华区在经济总量、产业结构方面领先于其余区域，西山区和盘龙区依托自身特点，着重发展旅游、楼宇经济等第三产业，居民收入消费能力也在不断增强；呈贡作为昆明新区仍处于快速发展期，人口、产业、投资等增速较快，目前仍为投资驱动型经济发展模式。未来，昆明主城仍保持人口红利期，城市“扩融”不断推进，医疗建设方面将进入新阶段，文创旅游、大健康、数字经济等地产强关联产业不断发展，支撑各区走自己特色发展道路。五华、官渡和呈贡区产业发展形成三足鼎立之势，环境发展西山区和盘龙区齐头并进，为工作置业可选择前三区，为环境置业可选择后两区。

宏观经济|GDP

官渡五华体量保持领先但增速较慢，呈贡区3年复合增速近43%，发展潜力大。

主城五区中，官渡区和五华区GDP规模多年保持前二水平，且也是全省129个区县中唯二跨入千亿规模大关的区域，这两个区拥有经开区或高新区，年产值均已突破千亿，高新技术产业发展基础夯实，支撑区域经济发展，但因经济体量较大近两年增速较慢；西山区和盘龙区发展较快，旅游服务业、楼宇经济等产业不断壮大，经济保持较快增长，年均增速分别为22.6%和14.7%；呈贡是现代新昆明建设核心区，体量虽小但发展迅速，昆明市政府和大学城均坐落于此，发展潜力大、年均增速近43%。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局，此外，受2018年四经普调查修正数据影响，19年数据较18年明显上升，导致呈贡、盘龙和西山区增幅较大。

宏观经济|人均GDP

五华区人均GDP10.9万元排名第一，呈贡最低为7.8万元，其余三区处于8.6-9.5万元之间。

从人均GDP看，仅五华区人均GDP突破10万元，呈贡最低为7.8万元，受第七次人口普查数据向上修正以及GDP增速放缓双重因素，全市仅西山区、盘龙区和呈贡区人均GDP复合增速为正，分别为11.2%、6.4%和5%，官渡区因常住人口骤增64万导致人均GDP骤降，近三年复合增速为-19.3%，五华区情况相似、复合增速为-7.4%。从2019年数据来看，经济第一的官渡区人均GDP最高，盘龙区反之。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局，此外，受2020年第七次人口普查数据影响，各区常住人口数量激增，人均GDP下降明显；

宏观经济|固投占比

官渡区固投超千亿、全市占比超2成，仍保持上升趋势，西山区和盘龙区占比下降明显，后者占比不足7.6%。

近5年官渡区受经开区、巫家坝等区域开发影响，固投额度持续上升、由2016年699亿元攀升至2020年的1100亿元、年均增长12%，固投占全市比重也由17.8%升至22.2%，未来仍有上升可能；呈贡区固投保持稳定增长、年均复合增速6.4%，占全市比重稳定保持在12%左右；西山区2018年受工业投资不足影响，导致固投额度下降，全市占比也由14.8%降至10.4%，此后固投额度略有回升，但比重基本不变；2017-19年盘龙区固投下降明显，年均降幅近20%，2020年略有回升，带动占比由6.7%升至7.6%；五华区与盘龙区占比走势相反，固投额度由16-17年的300亿上升至400亿元级别，年均增幅4.4%，占全市比重总体波动平稳，保持在8%上下。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局；

宏观经济|固投GDP比

呈贡区固投高于GDP、比值达1.15，属典型投资驱动型城区，五华区固投与GDP比值最低仅0.3。

从固投增速上看，官渡区受益于巫家坝、空港片区、自贸区建设工作，固投额度超过千亿，三年复合增速达7.37%；其次是西山区和呈贡区，固投复合增速均超5%；五华区2020年固投受疫情影响略有下降，复合增速年均-1.58%。从投资结构上来看，五华、盘龙和西山区固投与GDP（单位产出的投资额）比值低于0.6、属于效益驱动型城区，而官渡比值为0.79、属于投资+效益驱动型城区，呈贡则是投资驱动型，比值达1.15，不过随着城区开发进入后半段，数字产业园等产业园区逐渐成型，未来该比值将逐步降低。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局；

宏观经济|房投固投比

五华、呈贡房地产投资受限于土地和发展相对成熟的市场客观因素，占固投比重低于0.6，官渡区房投最高，增速最快但占比不高。各区中，官渡区、呈贡区和五华区房投/固投比在0.6以下，其中五华区与呈贡区也是房投下降的区域，一方面受土地供给因素影响，另一方面城市化发展程度相对成熟也限制了房企投资；官渡区受巫家坝等区域建设影响，房投额度近三年复合增速超18%，但房投/固投比仅0.45，地区经济发展对房地产依赖程度一般；盘龙区和西山区20年房投/固投比分别为0.8和0.76，意味着房企投资成为区域固投支柱，两区房投额度保持增长态势。从土地供应计划看，2021年各区土地供应较20年均有所下降（呈贡下降最大近80%），叠加21年全年房企拿地意愿不高，2022年或将延续这一态势，各区房投或有所下降。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局；

产业|产业结构

各区第三产业占比持续提高，呈贡增幅最大、西山占比最高，五华、官渡和呈贡第二产业占比下滑至40%以下。从主城五区三次产业结构看，近年来各区第一产业占比稳定，第三产业占比持续提高、其中呈贡区第三产业占比18-20年提高13.13%、涨幅最大，官渡区第三产业占比仅提高2.3%；受高新区、经开区产业带动作用，20年五华区、官渡区和呈贡区第二产业占比均保持在30%以上，是昆明市工业发展聚集区。受2019年四经普向上修正GDP影响，各区第三产业增加值三年复合增速较快，五华区为17.3%、盘龙区为22.6%、西山区为29.1%、官渡区为8.2%、呈贡区为61.8%，20年各区第三产业增加值同比分别增长2.8%、5.5%、2.6%、-0.6%和6.1%。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局，受2018年四经普调查修正数据影响，19年数据较18年明显上升，导致三次产业增加值增幅较大。

产业|第三产业占比

呈贡区产业结构不断优化升级，未来三产占比持续上涨，五华官渡未来三产占比或继续保持，规模稳定上升。各区中，呈贡区第三产业占比虽最低，但受益于呈贡信息产业园建设、市政府及大学城等机构带动，第三产业发展潜力大，第三产业增加值三年年均复合增速超60%，未来几年大概率保持高增长状态；西山区受益于旅游业发展，第三产业占比最高，“十四五”期间昆明高铁西客站建设将进一步巩固其“服务业大区”地位；五华区和官渡区三产占比相似，在未来国家大力发展工业的政策下，两区第三产业占比或略有下降，规模将进一步扩大；盘龙区依托北京路大力发展总部经济第三产业、占比近80%，未来将从高增速向高质量发展转变。

备注：数据来源各区域统计公报、统计局，受2018年四经普调查修正数据影响，19年GDP数据较18年明显上升，导致呈贡、盘龙和西山区增幅较大；

收入|人均可支配收入

盘龙区人均可支配收入和增速均为主城五区第一，且后期随着商业扩张、人才孵化平台不断建设，上升空间潜力大。2020年主城五区中盘龙区人均可支配收入最高，为49177元，得益于盘龙区对疫情得到有效控制后政府出台各种经济扶持政策，盘龙区商贸业呈现稳步向好趋势，带动经济快速复苏，三年复合增速达3.9%，人居收入、增速均为第一名，随着自身商业不断扩张，高新技术产业和人才孵化平台的不断建设，预计盘龙区后期人均可支配收入将继续上扬。

注：数据来源2020 年云南统计年鉴，统计公报；

消费|社零总额

受政府政策带动盘龙区消费品零售额位居第一、带动呈贡社消总额增速达6.9%，两区消费水平高或潜力大。

2020年主城五区中盘龙区消费品零售总额最高，为626亿元，位居全省第一，主要原因为盘龙区是昆明市传统商贸中心区，且自2020年3月底便实现全区重点线上商贸批发零售业100%复工，其次政府以同德广场、欣都龙城、七彩METOWN等商业综合体为载体，引导鼓励企业开展促销活动，刺激消费，带动增长；从三年复合增长率看，呈贡区三年复合增速达6.9%，主要原因为七彩云南第壹城发放的80万元补贴券，刺激消费，其次为新能源汽车消费表现突出，销售额达138.5万元，同比增长3544.7%，新技术产业带动消费增长。

注：数据来源2020 年云南统计年鉴，统计公报；

存款|居民存款

盘龙区以1599亿元居民存款和11.8%的增速位列主城五区第一，支撑高消费水平，五华区以1141亿元位列第二。

从2020年主城五区住户存款和近三年复合增速来看，盘龙区均为第一，盘龙区的整体经济收入水平高，原因为区域内房地产刚需户型面积的整体均价较高（21年住宅均价15292元/㎡，位居第二），首付金额的不断提高，刺激居民存款购房；其次为新冠肺炎疫情影响，不仅需要改变生活和工作方式，还要面对未来的不确定性，转而增加储蓄，增强自身风险抵抗能力。

注：数据来源2020 年云南统计年鉴，其中五华和盘龙的存款按照人口分配计算；

人口|常住人口

官渡、五华常住人口最多，呈贡常住人口增速最高，短期内仍将保持高增长态势。从七普数据看，2020年官渡区常住人口超160万，10年复合增速为6.5%，呈贡区受益于新城开发，常住人口复合增速7.65%，未来几年仍将保持较高增速，盘龙、五华和西山10年人口年均增速较低，主要由于城区发展较早，开发潜力不及官渡和呈贡。从抽样统计的统计公报数据看，2017-2019年，呈贡区常住人口年均复合增速达4.37%，排在第一名，官渡区紧跟其后，增速为2.49%，盘龙区人口则略有下降，年均增速为-2.38%。

注：数据来源各区七普报告；

城市建设|城市规划

官渡区以飞虎大道为城市新中心的发展轴，其中将巫家坝作为城市新中心，深耕主城核心区，五华区以两翼向西北方向延伸，拓展城市功能。

西山区主要位于西市门户区，主要以西北和碧鸡海口方向，盘龙区主要以茨坝和双龙公共服务和基础设施建设，以及多个成熟商业圈，呈贡受“南控”影响，主要发展自身城市产业功能区。

城市建设|重点项目

在交通、医疗上布局多个重点项目，其中五华区康养项目将在22年投入使用，改善养老设施，呈贡的华侨城第二总部将成为新的地标性大楼，吸引企业入驻。

城市建设|重点产业规划

打造多个千亿级产业集群，覆盖一二三产业，主城区主要发展大健康、新材料、旅游、文创、数字经济等三产和高新产业，物流、装备制造、农业等产业集中在官渡、呈贡。

资料来源：昆明市十四五规划纲要、产业发展规划，涉及区域用不同颜色标识；

城市建设|重点产业（产业园区分布）

昆明主城产业园区主要聚集在五华区和呈贡区，以新兴产业为主，自贸区的建立促进物流和文化教育产业发展。

“十四五”规划指出培育发展千亿级产业集群，大力发展数字经济，主城区以新兴产业为主，重点培育光电产业、生物医药、先进装备制造等；自贸区（昆明片区）的建立，加强与空港经济片区联动发展；

城市建设|产业政策扶持

人才政策上以购房补贴提高劳动人口质量，产业扶持上主要以新兴产业为主，其中官渡和盘龙对办公楼栋扶持。

在人才政策方向上，通过昆明推出创业就业计划推出的购房补贴、租房补贴等政策吸引本科、研究生人才在当地就业创业，加之春城人才计划提高整体劳动人口质量；

扶持产业主要为新兴产业，其中官渡区产业扶持政策力度最高，产业布局广；对办公建筑上盘龙区、官渡区都提出存量楼栋进行升级，且官渡区扶持金额大，办公建筑扶持资金等级明确。

资料来源：昆明市各区政府网，政策摘取2020-2022年的政策颁布；

02

房地产市场表现

土地、商品房成交下降明显，官渡区体量领先，西山改善类占比高，今年主城预计入市17个项目，可重点关注官渡和盘龙区项目降价活动。

近年虽受疫情和宏观环境影响，主城五区土地、商品房供求体量均有所下降，但受益于区域建设提速，官渡区在土地、新房供应成交方面保持领先地位，西山区多改善类项目，住宅主力成交价格和成交面积普遍高于其他四区，呈贡区住宅以价换量明显，官渡、盘龙区预计入市项目多，叠加两区住在存量较高或去化速度较慢，未来可选性多，竞争加剧。

此外，伴随楼市回暖以及政策支持，2022年主城房地产市场有望企稳。

土地市场|经营性土地

官渡、五华两区体量保持领先，受环境及疫情影响，各区域均处于负增长状态，今年有望企稳。

由于20年以来受疫情及市场环境影响，昆明主城经营性用地成交量急剧下滑，21年各区均未能突破百万，官渡、五华、盘龙、西山、呈贡较20年分别下滑86%、44%、85%、93%、90%，四个区下滑占比超50%，五华区经营性用地成交冲至第一；从全市占比来看，五华、官渡领衔，五华区较20年占比上升19.8%，西山区下降9.07%，呈贡区下降9.14%，盘龙、官渡波动幅度较小，可以看出土地成交基本围绕城市发展热点区域。2022年，伴随楼市回暖、疫情常态化以及中央适当超前投资政策，土地成交有望回升。

备注：数据来源CRIC；

土地市场|涉宅土地

21年各区涉宅用地成交均下降，西山区成交年均降幅超66%，官渡区涉成交保持首位，位次或将延续。

官渡区近三年涉宅土地成交量均处于昆明主城五区前列，19年更是达到千万方级别，后受市场环境影响开始下滑，21年仅成交64.76万㎡，较20年下滑84%，西山区21年成交跌至最后一名，仅16.28万㎡，未能突破20万㎡，盘龙、呈贡、五华基本都处于中度负增长状态，西山、官渡处于重度负增长；从全市占比来看，五华区占比提升较大，较20年上升约16.57%，西山区下降约13.17%，其余三区变化幅度不大。

备注：数据来源CRIC；

新房市场|商品住宅（量）

各区成交下降，但官渡区以225万方成交体量依旧保持领先地位，但增速五华区降幅最小，利率下降助力成交回升。

主城五区中，官渡区和呈贡区多年保持前二水平，21年官渡区以225.49万㎡成交量领先，呈贡以126.31万㎡紧跟其后，其中盘龙区未能突破百万大关；从全市占比来看，仅官渡区超20%，各区域占比较20年整体变化幅度不大，随着市场回暖，LPR利率的下调，未来成交或将出现回升态势；从复合增长率来看，五华区及西山区两区复合增长率下降较慢，其余三区均超15%，市场较为低迷。

备注：数据来源CRIC；

新房市场|商品住宅（价）

西山区均价超18000元/㎡单价位列第一，五华区以6.03%增长为各区涨幅之首，官渡均价稳定。

从成交均价，主城5区中，西山区多年保持成交均价第一，主要系该区拥有滇池、西山等资源，环境优美、工地稀缺，带动房价上升，官渡、盘龙和五华区均价相差不大，21年均价均在15200元/㎡上下，呈贡区因开发时间较晚，均价较低；

从价格增长上看，在21年市场承压下，仅官渡和西山区均价同比略有下降，但19-21年5区均价均有不通程度上升，其中五华区和盘龙区增速较高，年均增速分别为6.03%和5.1%，超出主城整体增速，抬升主城房价，官渡区因近年供应项目较多，且以巫家坝为首的部分区域配套尚未落地，影响房价，年均增速仅0.48%，基本保持不变。

备注：数据来源CRIC；

新房市场|住宅套均价

官渡区成交金额最高近345亿元，盘龙区最低为133.15亿元，呈贡区套均价136万元、置业难度低，西山区套均价250万元，首付年限周期近6年。

从各区住宅成交金额看，官渡区受益于螺蛳湾板块、会展和巫家坝板块项目成交带动，全年销售18923套住宅，以344.84亿元成交金额登顶，其次是西山和五华区分别以212.76亿元和180.56亿元位列二三名，盘龙区全年仅成交6881套、成交金额133.15亿元，排在最后一名。

从套均价看，因昆明主力成交面积段趋同，套均价与单价正相关，成交套均价排名与成交单价一致，西山区第一，其次是盘龙区、官渡区和五华区，最后为呈贡区。

从购房难度看，呈贡区首付款凑齐需2.8年，置业难度最低，此后依次是五华区、官渡区、盘龙区和西山区，其中西山区需5.8年，难度较高。

注：数据来源CRIC、首付比例统一取25%

新房市场|住宅成交结构

西山区多改善产品，主力成交面积段最高，官渡区主力总价段最高，呈贡区主力总价段最低，盘龙和五华处中等水平。

从各区住宅成交面积段看，五区主力成交集中在100㎡上下，其中盘龙、五华和呈贡100-120㎡刚改产品占比最高，分别为37.5%、33.3%和33.6%，官渡区80-100㎡产品成交最高、占比30.6%，西山区整体环境较好，产品以改善类为主，主力面积段120-140㎡、占比22.7%，此外西山区500㎡以上产品成交36套，明显高于其余区域；

从成交总价段看，因均价较高，西山区成交主力价段在200-250万元、占比15.4%，盘龙区、五华区、西山区和呈贡区主力总价段依次递减，其中呈贡区主力总价段80-100万元、占比21.6%。

备注：数据来源CRIC；

新房市场|存销比

官渡区存量最高超265万平米，盘龙区去化周期为24个月，去化压力较大，未来或迎降价置业机会。

因大量项目入市，官渡区住宅存量最高达265.76万㎡、占主城区库存比重近29%，五华区占比最低为15.15%，存量约140万㎡，其余三区存量保持在170万㎡上下；去化周期上，仅盘龙区去化周期达23.7个月、去化较慢，其余区域去化周期均保持在健康合理范围内，其中官渡区和五华区去化速度最快为14.1个月；

整体上，从存量和去化周期考虑，官渡区和盘龙区因去化压力较大，开发商为回流资金，降价促销活动必不可少，今年或可趁机置业上车。

备注：数据来源CRIC；

未来竞争环境|2022年新入市项目梳理

2022年预计入市17个项目，以高层为主，无别墅，其中官渡区预计入市8个项目，选择范围较广，未来竞争加剧。

2022年昆明主城预计新入市项目共17个，其中官渡区8个、盘龙区4个、西山区3个、五华区和呈贡区各1个；

项目以南市区外扩发展，开发企业依旧是昆明主力企业，如俊发、招商、云南城投等，22年预计入市项目以高层产品为主，拿地开盘周期大多在8-12个月，开盘时间大多集中在22年年初；

从体量看，集中于官渡区，超50万方两个项目。

注：数据来源：市场调研，不完全统计