买对胜一半！投资湾区，破局靠它了！

2021年的湾区楼市，如果用一个字来形容，那就是“冷”。

去年的湾区二手楼市，除了广州成交量稳中有涨，深圳、东莞、佛山等城市都有不同程度的下跌。

很多人都想知道，2022年湾区楼市还是否存在机会？

机会肯定还是有的，只是多数是结构性的机会。

就比如在湾区的不同城市，我们发现，不同面积段的产品冷热不均。

买对了城市，但买错了面积段，还是难逃站岗命运！

为了帮助大家在买房时合理避坑，我们今天就从数据来看看，湾区的主要城市哪些面积段更好卖。

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深圳

首先是深圳。

2021整一年深圳二手过户仅40699套，同比下跌57.3%，大盘跌势明显。

2017-2021年深圳二手住宅成交量变化 单位（套） 图片来源：乐有家数据研究中心

虽然整体在跌，但内部分化明显。

具体到面积段来看，在2020和2021两年里，选择≤60㎡和60-90㎡的购房者均在65%以上。而选择90㎡以上户型的购房者就比较少了。

图片来源：乐有家数据研究中心

从购房户型占比来看，选择3房及以上的客户更多，一房、两房的较少。

图片来源：乐有家数据研究中心

这就说明购房者虽然对小户型产品需求量较大，但对空间利用率的要求也越来越高。这也正是刚需购房的特点之一。

从乐有家研究中心给出的图表也可以看出刚需是购房主力。

图片来源：乐有家数据研究中心

而近3年以来，深圳二手住宅成交套均面积也在不断提升，这也证明深圳购房者的购买力在提高。

图片来源：乐有家数据研究中心

由此我们可以预测，未来深圳市场还是将以刚需为主。若是追求短期流动性，可以选择90㎡上下的产品入手。

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广州

广州去年二手成交量有115356套，同比是上涨了5%的。

2017-2021年广州二手住宅成交量变化 单位（套） 图片来源：乐有家数据研究中心

在面积段上，广州的购房者区去年选择90-144㎡户型的人最多，占45%。而买≤60㎡和大于144㎡户型的购房者占比非常少。换言之，广州购房者多数偏向于刚改户型，对豪宅和极致小户型的需求量很少。

图片来源：乐有家数据研究中心

从产品选择上，2021年有一半的购房者买了三房的户型。这也和现在二胎家庭的趋势有关，刚需户型房间数的最低门槛在提高。

图片来源：乐有家数据研究中心

从2020-2021年两年的购房需求占比我们也能看到，广州也是以刚需为主的城市。

图片来源：乐有家数据研究中心

因此，对于广州来说，投资者买入刚改产品是更为稳妥的选择，而极致小户型即使再有性价比，也不建议选择。

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东莞

东莞虽然没有像深圳一样直接从云端跌到谷底，但它同比也下跌了28.7%，2021年二手房网签量仅有21102套。

2017-2021年东莞二手住宅成交量变化 单位（套） 图片来源：乐有家数据研究中心

从面积段来看，东莞的包容性更强，60-120㎡的户型都很受购房者欢迎。2021年60-90㎡面积段户型和90-120㎡面积段户型受欢迎程度基本相当。

总的来讲，60㎡以上的刚需户型和120㎡以下的改善户型是购入的主流户型。

图片来源：乐有家数据研究中心

从购房户型占比来看，2021年选择三房的人最多，占56%。

图片来源：乐有家数据研究中心

而从购房需求来看，则大部分为刚需。

图片来源：乐有家数据研究中心

虽然东莞和深圳从绝对数量上看，过去投资客很多。但和刚需数量一比，还是有巨大差距。加上2021年调控之下，不少投资客已经出走深莞。

在此基础上，如果你打算投资东莞，则选择更能被刚需接受的90-120㎡三房产品为宜。

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中山

最后是中山，它2021年全年网签33517套房源，依然是同比下跌14.8%。

2017-2021年中山二手住宅成交量变化（2018年数据缺失）

单位（套）

图片来源：乐有家数据研究中心

在购房面积段上，中山购房者今年有61%选择了90-144㎡的户型，整体偏改善。由于中山环境适合自住，所以多数购房者会选择购入改善户型并不足为奇。

图片来源：乐有家数据研究中心

户型占比方面，三房依然是最受欢迎的，其次是两房和四房。

中山购房主力虽然也是刚需，但由于中山房价并不高，所以稍微垫垫脚也能买到改善户型。

从以上信息不难看出，若是打算投资中山房产，那么改善户型会是较好的选择。