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炒房团全国扫货,房价曾高过上海 温州楼市20年潮起潮落 楼市地理(十五)

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远离杭州、宁波都市圈,地处浙江最南端的温州,一直以来都是自力更生的代表。

从早年温州人凭借勤劳胆大的精神,以及亲友互相帮扶的关系,依靠“温州模式”迅速发家致富,积累了大量财富,并以此闻名,被称为“东方犹太人”。

当没有充足投资渠道民间富商将资金投向楼市时,温州的房价急速起飞,2009年时一度超越了上海,而来自温州的炒房团也横扫全国。但这随着楼市暴涨而膨胀起来的财富,也在温州房价的暴跌中转瞬蒸发。

从绝对高位到跌至谷底,投资客被迅速挤出楼市的同时,温州过去民间家族经济模式,以及由此形成的低利润劳动密集型产业,也逐渐无法适应时代的发展,GDP增速也从1978年-2004年间14.1%的年均增速,降至2004年-2012年10.5%。

与此同时,温州不得不面临的另一个问题是人口增长放缓。2010年,温州人口已经达到约910万,在2020年时人口总量约为957万,10年间仅增长了47万人。

在产业转型升级还在持续推进的当下,温州楼市的投资价值似乎陷入了辨不明方向的迷途。

黄金十年,财富如烟

尽管温州炒房团曾经横扫全国,但他们在到外地买房之前,大多会在温州先购置房产。

“温州早年的房价,都是当地的投资客炒起来的。”在某Top30房企工作的温州人李飞(化名)向第一财经表示。而这个历史可以追溯到20世纪90年代末。

1998年,自国家实施房地产市场化改革始,温州房价从2000元/平方米的均价起步,开启了十余年的上扬走势。

公开信息显示,2000年末时,温州房价就突破了3000元/平方米的关口;2001年,温州市区的房价出现了第一次大幅上涨,部分区域的价格达到了约6000元/平方米。

也正是2001年的8月份,由温州当地媒体组织的一个150余人购房团迈向了上海,成为温州炒房团的起点,在接下来的两三年里,他们成为各地开发商、银行的座上宾,目的地也从最初的上海、杭州向各大省会中心城市、二级城市扩散,从大连到伊犁,从海口到内蒙,版图遍布全国。

作为温州炒房团的大本营,温州本地的楼市自然是投资的前沿高地。2005年初,温州市区开始有新房的价格超过1万元/平方米,进入2007年,温州的房价突破2万元/平方米。

在2008年国际金融危机冲击下,温州房价出现短暂回调,但随着四万亿刺激政策的出台,下半年信贷环境十分宽松,大量资金持续涌入房地产市场,楼市再度起飞。2008年年底,温州主城区的新房单价在1.5万元左右;而2009年8月,主城区的新房均价涨到了2.67万元,涨幅超7成。

2010年,温州房价继续向上。据中国房价行情网数据,这一年,温州房价突破3万元的门槛,一举超越北上广,位列全国之首。其中,位于温州鹿城区核心地段的一个名为绿城鹿城广场的项目,2008年首开时均价在4万元,2010年在二手房市场上的价格逼近10万元。

温州楼市遭遇爆炒的背后,除了宽松信贷政策等的影响,更本质的推动因素是“温州模式”下的民营经济崛起。

“80年代改革开放初期,温州人依靠吃苦耐劳的精神、对市场的敏锐度、对财富的渴求,在全国各地寻找机会,哪里有市场,哪里就有温州人。”年逾50岁的温州本地商人老纪(化名)向第一财经介绍,当时的温州人以家族小作坊的形式,通过低成本、低利润的劳动密集型产业,迅速完成财富积累,“一个赚个三四十万,很快的”。

公开数据显示,2005年,温州工业总产值在10亿元以上的产业集群有29个,工业总产值达3178亿元,形成了中国鞋都、中国电子元器件生产基地、中国五金洁具之都等数十个“国字号”工业生产基地。

“藏富于民”的经济模式下,2007年,温州城市居民人均可支配收入达到24002元,同比增长12.2%,收入水平连续7年居浙江省各市首位,并高于周边长三角地区水平,比同年的上海还高出379元,稳居全国前三。

而素来有投资习惯的温州人,不会让手上有闲置资金,缺乏投资渠道的他们一头栽入了房价不跌的楼市中,“当时的街坊邻居,大妈、阿姨都在买房,”李飞说。

据当地媒体彼时的一项调查显示,有超5成的被调查者首选的投资物业是住宅,有3成的被调查者将温州作为首选投资区域;另有统计数据显示,2009年,温州上规模企业中,约有70%的制造企业投资房地产。

2011年,温州当地发达的民间借贷爆发危机,累及依靠杠杆推高的楼市。一时间,温州老板因巨额债务而跑路、企业倒闭的传闻频出,叠加限购等宏观调控政策,温州楼市信心遭到巨大打击,房价走势急转直下,大面积抛售房产的情况出现。投资需求立刻烟消云散。

据2015年《温州蓝皮书》显示,从2012年开始,温州房价已连续40个月出现回落,2014年温州市区均价为1.95万元/平方米。这一价格已跌回了2007年的水平。多年积累的财富随风蒸发。

投资消散,房价爬坡

失去了大批投资客和巨量热钱的温州楼市,购房的主力群体已回归了最本质的居住需求。

“经过几波的市场教育之后,温州炒房的已经比较少了,基本上都是以刚需改善自住为主。”在温州工作生活7年有余的胥阳(化名),目前在某华东房企温州片区工作,他向记者介绍。

多位受访业内人士向第一财经分析,当前温州的购房需求具有较为明显的地缘性。而这多与当地的历史、地理等天然因素相关。

“温州最早的区点就是鹿城区。”李飞告诉记者。鹿城始建于东晋,自古商贾云集,素有“东瓯名镇”之称。鹿城区向南为瓯海区,向东跨过温州市境内山脉大罗山是龙湾区,由此构成了温州传统核心区。

“温州人很认这点:我是鹿城人,是市区人;瓯海人也会将自己认同为瓯海人;而被山隔开的龙湾区就像是温州的农村;龙湾再向东、向北连着的洞头区,就是位置很偏的岛屿,早期人口较少。”李飞表示,同样地,乐清市、瑞安市、龙港市、平阳县、苍南县等三市五县也都各自的认同,“对外都不说自己是温州人,而是乐清人、文成人。”

在另一Top20全国性房企浙江片区负责投资的温州人陈斌(化名)也表示,“比如瑞安市或者乐清市的人,有原本的生活圈子,城市基础配套也足够,当地人就没有特别强的在其他城区购房的需求。”

这样细分的区域认同,使得各个板块的购房者有更加明确的选择。目前在上海打拼的乐清人刘波,2021年5月份时在乐清为爸妈买了一套房;而生长在龙港市的老纪,早年也首先在龙港买房。

“鹿城区、瓯海区由于城市的地理位置和城市发展面貌,也能吸引到地缘内的优质客户。”在温州有项目在售的某华东房企内部人士补充。

实际上,坐拥瓯江景观的鹿城区是温州有钱人聚集的地方。“除了鹿城区本地人之外,其他区域的人只要有钱也会选择在这里买房。项目卖到4万、5万照样有人买。”李飞告诉记者。

核心城区也正是温州当前的价格高地。据温州当地房地产市场研究机构温州木叶研策的报告显示,2021年鹿城区均价约为3.32万元/平方米,位列温州各区县之首;瓯海区以2.57万元/平方米次之;龙湾区则以2.41万元/平方米位列第三。

在2021年上半年燥热的楼市下,主城区多个板块依靠“未来社区”叠加学区概念,多项目开盘即罄。当年5月份三期开盘的华鸿华宇未来之星项目,共280套房源获得了3655组客户认筹,中签率仅7.66%;此前的一期、二期也分别获得了2000组以上的认筹。2021年全年,鹿城区、瓯海区均有项目成交破千套,龙湾区也有项目成交近千套。

经历了2014年的大幅下跌之后,依靠刚需、改善等购房群体,温州房价已得到了缓慢修复。

“2014年我刚到温州的时候,楼市还在低谷,房子均价在1.2万元左右,”胥阳表示,2011年之后,虽然新房开始以价换量,房价一路下跌,但成交量在平稳上涨,“现在市区均价在2.6万元左右,基本上追上了十年前的房价。”

上述机构报告显示,2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位,毛坯均价也接近2.5万元/平方米,房价近5年平均增长率约为5%。

将销售市场不断推高的,还有疯狂的土地市场。2021年4月份摆上货架的一宗滨江云谷地块,吸引了包括金茂、中海等在内的数十家房企竞争,最后保利&招商联合体以65.05亿元的总价竞得,溢价率达到30%,刷新了近十年温州土拍新高,实际拿地成本价超3万元/平方米;瓯海区的一宗地块则拍出了49.8%的最高溢价率。

“2021年上半年的市场应该叫疯狂了,拿地的时候,各家房企看起来就是不算账,比其他人多出100万,拿下这块地就行了。可以说,温州全市上半年拿的地没有赚钱的。”李飞回忆说。

不过,随着全国楼市整体转冷,以及双减政策的影响,温州楼市在2021年下半年也同样向下,打折促销现象普遍,包括送4-5个车位、10万装修、返现等方式。同一个项目上半年常见的超千组认筹数,下半年亦腰斩,有项目300套供应,仅50余组客户认筹,火热不再。

鹿城区、瓯海区、龙湾区房价都出现明显下挫。其中位于龙湾区的未来之城项目的备案均价约为2.99万元/平方米,算上送车位等折扣后,成交均价跌至2.2万元/平方米一下,降幅超8000元/平方米。

值得一提的是,在楼市下行的背景下,温州瓯江口、经开区、空港新区等房价较低板块曾聚集的投资客也选择退场。李飞介绍,拥有浙江省首个获批的省级产业集聚区的瓯江口板块是网红板块,其位于S1轻轨、S2轻轨交界处,靠近龙湾机场,并拥有瓯江北口大桥将瓯江口板块与乐清市连接,医院、学校等配套设施也陆续投入使用。同时,当地政府还引进了包括百度、威马、唯品会、苏宁电器物流园等项目,丰富当地产业。

拥有良好的概念和完善中的配套,叠加当地不足万元的房价,引起了当地投资客的兴趣。

“去年乃至前年里,瓯江口板块热度都很高,当时集聚了不少投资客,占比在90%以上。”李飞说,早期瓯江口板块基本是开盘售罄,2021年下半年房价下跌后,投资客全部撤离,“2021年下半年,一个项目只有100-200套左右的去化,主要依靠当地刚需。”

产业转型,城市升级

仅从2021年温州当地市场切面来看,发展形势并未脱离全国楼市,涨跌随势;但若将温州放在一个对比的时空里再看,温州当前的吸引力略显不足。

事实上,在历经楼市暴跌后和投资需求挤出后,温州当前的房价水平仍然不算低。中国房价行情网数据显示,2021年温州全市新房均价在1.97万元/平方米,明显高于中部省会城市长沙1万元/平方米、武汉1.7万元/平方米的均价,亦明显高于紧邻的台州、丽水。

“2014年瓯海区的房价也才一万二三,现在也基本在3万多了,翻了一倍多。”在谈到错过购房时机时,胥会表示颇为可惜,“正好错过了低谷的上升期。”

不只是房价谈不上友好,温州本地的产业转型突破并不明显。

地处浙江最南端的温州,距杭州、宁波两大中心城市远,而与之毗邻的台州被划入了宁波都市圈,甚至在2016年的《长江三角洲城市群发展规划》中落选,直至2019年“重回”长三角城市群;向南则跨入福建,亦难形成联动。在地缘上的相对孤立,“温州这个城市,从最初发展到现在,多是自力更生。”张飞说。

于是,改革开放初期,温州人依靠自己走出去,创造了“温州模式”,迅速积累起了原始财富,打响了温州声名;此后随着对家族式企业管理制度的突破,逐渐形成了鞋服、眼镜、打火机、低压电器等十几个产业集群。

数据显示,从1978年到2004年的26年间,温州GDP年均增速14.1%,位居浙江省首位。但此后由于越来越多资金流向炒房、民间借贷等领域,实体经济凋零、产业空心化成为温州的现实。2004年到2012年,温州GDP年均增速10.5%,居浙江省末位。

近年来,尽管温州一直在规划产业转型,要从低小散产业向高精尖产业转型,但目前尚未能形成足够的实力,大型企业的数量明显处于弱势。

截至2021年末,在浙江省超600家A股上市企业中,杭州拥有199家居首,宁波107家次之,绍兴则以73家居于榜眼;而温州仅有28家,且有6家来自纺织服装行业,仍是上市公司最多的行业。

产业支撑不足的背景下,温州的人口增速也明显放缓。2010年人口已经达到约910万的温州,在2020年时人口总量约为957万,10年间仅47万人的增幅,在浙江省中位列第七,远低于杭州的逾300万人、宁波的近180万人、金华的约169万人,甚至低于嘉兴、台州。

其中,对传统鞋服、眼镜等劳动密集型产业的淘汰,也在一定程度上造成相关从业人员的流失;同时,不少起家于温州的企业,后期也相继将总部搬离。

一家总部位于深圳的房企内部人士向记者表示,温州较宁波和绍兴来看,经济活力略显不足。“2021年,宁波的GDP为1.44万亿元,温州的则为7628亿元,二者不在同一量级上;其次从城市工业实力看,宁波稳居浙江首位,绍兴也已经领先温州。相较而言,宁波、绍兴比温州更具有投资价值。”

“温州的需求端是在萎缩的,”陈斌也持有同样的观点,“许多温州人在外地做生意,他们会倾向于在当地购房,即便有回乡过节的居住需求,也会依据财力,或购置二三百万的刚需产品;而对于年轻人来说,温州产业以及经济明显弱于宁波、杭州,发展机会也不是特别多,聚拢效应并不强。”

“许多很小就离开家乡的年轻人,对温州的家乡情节已经弱化了,人口外流是无法阻挡的。”不过,李飞还是对温州抱有信心,“900多万的人口基础还在,一二线城市也无法容纳下全国如此庞大的人群和需求,而沿海的三四线城市仍有自身的魅力在。”

更重要的是,温州还在积极需求转型和发展,其明确要在“十四五”时期,深入实施“制造业发展双轮驱动”战略,到2025年,“5+5”产业链将形成万亿产业规模。

“5+5”产业为五大传统制造业和五大战略性新兴产业,在“十三五”期间取得了显著成效。

数据显示,2019年,温州传统制造业总产值突破5800亿元,2017年以来年均增长8.9%,其中,电气产业集群入选工信部2020国家级先进制造业集群;高新技术产业增加值630.4亿元,装备制造业增加值558亿元,战略性新兴产业增加值205亿元,分别占规上工业增加值的56.8%、50.3%、18.5%,分别较2015年提高了20、6.9、10.7个百分点。

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