分拆“商管+物管”闪电IPO ，龙湖跑在了万科前面

2022开年，资本寒冬的阴霾还未完全散去，但龙湖智创生活已经决定赴港IPO。

龙湖智创生活是龙湖集团发布的一个全新品牌。按照官方说法，这是一个提供物业管理及商业运营服务的，智慧生活及空间服务品牌。

文 / 地金君

1月7日晚间，龙湖集团发布公告称，公司建议分拆公司附属公司龙湖智创生活有限公司的股份在香港联交所主板独立上市。同日，龙湖智创生活向香港联交所正式递交招股书。

此前老牌10强房企中，仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市。

万物云自2021年11月5日官宣将赴港上市以来，已有两月有余，但目前仍迟迟未正式递表；

反观龙湖，从发布品牌到公开上市计划再到递交招股书，动作干净利落，仅仅花费一天，堪称“闪电速度”。

业内关于“万科和龙湖谁先分拆物业上市”的猜想，答案终于揭晓。

其实，房企拆分物管业务单独上市，集中在2020年，这一年甚至被称为物业上市元年。

对于龙湖智创生活此时闯入资本市场，一位旗下物业板块正在等待港交所聆讯的房企负责人对地金君透露示，“作为物管市场上的两大龙头，龙湖和万科的入场，还是会对行业产生很大的影响。”

其实这两家巨头分拆物业上市的消息保密的很好，就在去年这个时候，万科、龙湖还明确表示不会拆分物业上市。

2021在1月26日，龙湖年度工作会议上，龙湖集团董事长吴亚军称，“目前龙湖物业并没有单独上市的计划。”

时过境迁，龙湖还是改了主意，小步快跑，向资本市场冲刺。

目前来看，这次闪电IPO，有三个方面最受关注：

1.上市资产包里，龙湖为何最终选择了把物管+商管同时注入

2.经过最初的上市潮后，现在的物管市场状况如何

3.作为对手的万科（万物云）在做什么

“物管+商管”组合中，

龙湖物管收入仍占近八成

2018年，龙湖地产正式更名为龙湖集团，并布局四大主航道业务：地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

一直以来，龙湖商业以“天街”为主品牌实现全国核心市场布局。

从2011年开始，龙湖集团将商业地产板块上升为集团核心业务之一，并确定“持商业”战略——每年将以销售物业回款的10%作为上限投资持有物业，进行快速的全国化布局，在2015年前后实现每年3-5个项目开业，在近两年更提速到每年10个左右项目开业。

由于天街选址基本上都是一二线城市的TOD地铁上盖项目，在良好的区位优势+运营、品牌效应的加持下，龙湖逐渐成为了商业地产的龙头企业。

据招股说明书，按截至2020年12月31日的一二线城市在运营建筑面积计，龙湖智创生活以一二线城市在运营建筑面积4.4百万平方米在中国所有购物中心运营服务提供商中，排名前三，占比约1.9%。

此外，来自龙湖的数据显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，合计管理面积0.058亿平方米。（截至2021年9月30 日，在管面积为0.057亿平方米。）

这与华润万象生活所运营的购物中心规模大致相当。根据财报，截至2021年6月30日，华润万象生活运营购物中心项目65个，在管面积0.069亿平方米。

而从住宅领域来看，据克尔瑞统计，2021年龙湖销售额为2900亿元，全国排名第十。

因此，目前房企中，不管从住宅还是商业规模的角度来看，龙湖都属于头部梯队。

和万达商管一样，龙湖商管会否单独分拆上市，成为新的现金奶牛，也是业内的一大猜想。

但最终，龙湖还是选择把商管+物管注入进了同一个资产包内。

2021年10月27日，龙湖智创生活宣布同意收购天街商业资产管理100%已发行股本，代价为1港元，完成了资产重组。

针对赴港上市的物业公司，“商管+物管”的业务组合，被认为具有更高的溢价能力和抗风险性。同时，商业物业服务的毛利率普遍高于住宅物业服务。

在龙湖之前，华润万象生活、宝龙商业、中骏商管、合景悠活、金融街物业等皆采取了类似组合。

不过相较而言，中骏商管、宝龙商业、金融街物业等的“商管基因”更重，营收结构中，商管占了大头。其中，宝龙商业主要为购物中心提供服务；卓越商企和金融街物业则是以写字楼、酒店为主。

而龙湖智创生活与华润万象生活、合景悠活更相似，收入贡献结构中，都是物管服务＞商管服务。

特别是华润万象生活，其目前估值仅次于行业龙头碧桂园服务，也是目前物管行业市盈率最高的企业。

具体来看，招股书显示，龙湖智创生活目前业务主要有两块：住宅社区及其他非商业的物业管理服务（简称物管板块），商业运营及物业管理服务（简称商管板块）。其中，物管板块占据近八成收入。

截至2021年9月30日，物管板块与商管板块的收入占比分别为77.4%、22.6%。

一直以来，开发商旗下的物业公司发展普遍依赖母公司，因此，独立第三方物管规模的大小，常被视作一个关键指标。独立第三方公司占比越高，证明对母公司依赖越低、成长性越好；反之亦然。

从收入贡献的角度来看，龙湖物管板块在这方面表现不错：

截至2021年9月底，在物管服务77.4%的收入占比中，龙湖集团及其联合营公司的收入占比为12.8%，独立第三方收入占比达到了64.6%——意味着，来自于母公司和独立第三方物管业务的收入比为1：5，龙湖物管板块对母公司的依赖较低。

具体从城市能级来看，二线城市在龙湖智创生活的收入占比最高；按收入地区划分，全国范围内，西部地区占比高。

成功IPO后，龙湖智创生活在行业中将处于何种水平？

由于2021年全年的数据还未正式出炉，以截至2020年12月31日的年报数据为基准，地金君把龙湖智创生活、碧桂园服务、融创服务、华润万象生活、合景悠活在几个方面对了个对比：

由图可见，在物管板块的独立第三方收入占比方面，龙湖可谓一骑绝尘，以82%的占比遥遥领先。

而在同样主打“物管+商管”概念的上市公司中，龙湖智创生活的物管（住宅）收入占比最高。

“目前房企中，几乎没有哪家强大到，能够把物管和商管分别独立分拆上市成功的。如此看来，即便是龙湖也没能做到。”上述房企负责人说道。

资本在加速回归理性

眼下，更受关注的是，经过最初的上市潮+并购潮后，目前的物管赛道究竟有了怎样的变化？在主打“物管+商管”概念加持下，龙湖智创生活此番赴港上市，能否复制华润万象生活的成功？

自2018年开始，就有一众品牌房企拆分旗下物业管理业务赴港上市。其中雅生活、碧桂园、新城控股、佳兆业、旭辉等房企旗下物业版块均在2018年成功上市；

到了2019年，全年上市物企则达到10家；

2020年，受三道红线监管以及疫情影响，拆分物管上市更是成了诸多房企募集资金的一大法宝——17家物管企业选择赴港上市。

在一众物企蜂拥上市的背后，是资本市场的认可。

据数说商业统计，物业上市企业2020年市值总额为6499.10亿元，较上年同期的2248.53亿元增加了4250.57亿元，同比增长489.04%。平均市值由上年同期的83.28亿元增加至141.28亿元。

不过，即便是在亲眼目睹了诸多物企在上市后赚的盆满钵满后，2021年初，在龙湖推出全新家装及房屋租售品牌“鹅塘”时，董事长吴亚军依然没有松口，称“上市是手段，不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”

到了2021年，飞奔了三年的物管行业放缓了速度。

据中指研究院数据，从一级市场看，2021年7月前，共有12家物业企业成功登陆港股市场，仅七月当月就有6家物业服务企业成功在港股上市；二级市场也表现强劲，港股物业板块平均涨幅为22.88%。

但随着7月的结束，港股物业板块热度却降下来，自8月始至12月17日，港股仅新增2家物业企业；二级市场的走势也发生转变，从7月1日至12月10日，仅6家企业出现上涨，板块平均跌幅为22.16%。

同样回归理性的，还有市盈率。

以华润万象生活为例，一年前，2021年1月7日，华润万象生活的市盈率已高达83.50，远高于其他只以住宅物业服务为主营业务的上市公司。

而到了2022年1月14日，华润万象生活的市盈率仅有52.5。

此外，2021年的资本市场面临着更多不确定性。数据显示，2021年递表企业合计34家，但绝大多数物管公司上市情况并不理想，招股书失效数量新高、上市耗时增加、首日破发、股价大幅回调、市盈率出现大幅下降。

其中，中南服务、祥生活服务及中梁百悦智佳服务通过聆讯并未上市。

2021年8月31日，中国金茂旗下物业平台金茂物业正式向港交所递交招股书，并于12月更名为金茂服务。但到如今，仍旧还没有下文。

同时，并非所有“商管+物管”的概念都能获得资本青睐。

2021年12月16日，港交所披露易显示，禹佳生活服务递交的上市申请材料失效，而这已经是禹佳生活服务第二次递表，上一次递表为2020年12月。

彼时，禹洲集团将旗下“商管+物管”打包成禹佳生活服务集团，首次向港交所提交招股书，经历6个月的聆讯期后，于2021年6月失效。随即，禹佳生活服务马不停蹄地递交第二版招股书，但最终，二次递表也未能成功。2022年1月5日，旗下禹州物业宣布被华润万象生活以不高于10.6亿元的代价收购。

此时龙湖智创生活“激流勇进”，资本市场会给出怎样的答案？包括吴亚军在内的所有人都在期待。

万科或成首个

商管+物管独立双上市房企

如今，房企TOP10中也仅剩万科的万物云暂未正式递表。

对于万物云的上市计划，万科董事会主席郁亮曾多次抛出“不到千亿市值不会上市”“等到万科物业（万物云前身）被认同为一家城市服务商才会上市”等表态。

直到2021年11月5日，万科A公告称，计划分拆子公司——万物云到香港联交所上市，这也将是万科第一次分拆单个业务板块进行上市。

如今龙湖智创生活IPO的悬念已经揭晓，意味着若万物云成功上市，万科将成为首个商管（印力）+物管（万物云）板块同时登录资本市场的房企。

2021年12月31日，万物云对外发布了最新的业务品牌架构，原属于SPACE板块里“朴邻发展”合并进了GROW板块里新增的“万物为家”，SPACE板块中则新增了链接并赋能所收购企业的“誉鹰平台”，同时GROW板块也新增了“祥盈企服”。

对于此次变动是否为上市前最后一次业务品牌架构调整，万物云方面表示，暂无更多信息对外透露。

新年伊始，物管行业新的收并购还在继续。比如中南服务刚刚以22.6亿的代价卖身给华润万象生活，变现离场。

与此同时，另一家商管巨无霸——万达商管还在冲击IPO的路上。

去年10月21日，万达商管向港交所递交了招股说明书。数据显示，截至2021年6月30日，万达商管（珠海万达商管）管理全国204个城市380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共0.54亿平方米。

2022年会怎样？还需要时间给出答案。

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