高力国际：2021年中国区办公楼市场年度盘点

来源：美通社

　　数字经济企业加速扩张，全国主要写字楼市场需求暴涨超过300%

　　上海2022年1月24日 /美通社/ -- 2021年是十四五开局之年，随着各项经济数据陆续出炉，我们看到了一个砥砺前行的中国经济。过去的一整年，中国都面临着纷繁复杂的国际国内经济环境，既要保证经济稳步增长，还要同时积极应对疫情多发和散发等多重考验。不仅如此，全球制造业供应链持续受到疫情的严重冲击，中国严格的疫情防控体系和自身完善的供应链体系在很大程度上支撑了国际市场的需求，为世界经济复苏起到了关键作用。从统计局最新发布的经济数据来看，国内生产总值突破110万亿元，达到114.4万亿元，同比增长8.1%。在行业发展方面，信息传输、软件和信息技术服务业增速领跑所有产业，达到17.2%，过去两年平均增长17.7%。经济的稳定前行为中国写字楼市场的持续复苏奠定了坚实的基础，中国写字楼市场的发展也在“十四五”实现了良好开局。

　　新增需求回暖，新增供应量保持稳定。在高力国际重点关注的11个主要的甲级写字楼市场中，2021年全市场新增入市项目接近348万平方米，同比微降2.6%，超过80%的新增供应量集中在四个一线城市。全市场净吸纳量达到484万平方米，同比增长334%。其中，深圳市场的需求量领跑全国，达到创历史记录的近120万平米的水平，北京紧随其后也达到了创记录的114万平方米，上海也创造了近百万平米的新增需求，光这三个一线市场就占到了全部需求量的7成。在需求增速方面，广州和北京领跑所有市场，增速分别达到11倍和9倍，当然这里有部分原因是由于去年的基数过低所致。从城市群来看，长三角和珠三角的城市得益于雄厚的经济基础和产业韧性，新增需求得以快速释放，主要城市空置率都呈现不同程度回落。

　　高力国际认为，市场新增需求能够在2021年实现大幅反弹在宏观层面主要有以下两个原因：

　　第一，宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境。高力国际曾指出疫情的有效防控和宏观经济持续稳定的恢复是企业扩张的前提，也是写字楼新增需求持续释放的前提。靓丽的经济数据稳定了企业信心，更宽松的货币和信贷环境为企业持续扩张奠定了良好基础。

　　第二，受抑制的企业扩张需求持续释放。高力国际早前就曾指出企业会在经济企稳后开始逐步释放其办公需求。由于需求之前受到抑制，一旦释放则容易出现报复性反弹，这也是各主要市场需求出现成倍暴增的原因。

　　空置率大幅回落，部分城市租金现企稳回升之势。由于需求端的积极表现，大部分市场空置水平都出现了不同程度的回落。西安在没有新增甲级写字楼供应的情况下，市场实现稳定去化，空置率降幅领跑所有市场达到-9.1%。深圳市场得益于全国第一的需求量，在有85万平方米市场化租赁项目入市的情况下，空置率依然实现了6%的降幅。在租金表现方面，由于良好的去化表现，各地市场平均租金降幅有所收窄，有些城市已经出现企稳迹象。随着未来两年部分城市出现的供应高峰，更多的优质项目不仅可以为企业提供更大的谈判空间进而降低企业办公成本，也可以为企业提供更多办公空间升级的选择，实现降本增效。

　　以互联网科技为代表的数字经济企业已经成为主导中国写字楼市场走势最重要的力量。

　　如果我们逐个城市去刨析需求来源就可以发现，数字经济企业可谓是无处不在，特别是互联网科技企业。以北京为例，互联网科技企业在甲级写字楼超过5000平米的大宗租赁成交中（仅包含新租和扩租）就已经达到45万平方米，其中大部分来自头部大厂的扩张。然而上海则不同，上海今年按面积排名前十的租赁成交中虽然前六名均来自互联网科技企业，但这些互联网科技企业中多是各细分赛道的头部企业。互联网科技企业基本上在所有重点关注的城市都已经成为当地写字楼市场最重要的需求来源。近期，国务院印发《“十四五”数字经济发展规划》，进一步确定了从现在到2025年数字经济迈向全面扩展期，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到10%的目标。数字经济将迎来一段爆发式发展，数字经济企业在写字楼市场的供需两端将扮演更加重要的角色。

　　2022年的中国甲级写字楼市场将迎来供应大年，从目前预估的数据来看，除了北京的新增供应将有所减少外，其他10个市场的新增供应均有不同程度增加，年新增供应或将突破750万平方米。大批优质写字楼项目在短时间内的集中入市将使得各城市内的楼宇竞争愈加激烈，空置率将再度攀升，租金将继续承压。

　　市场对楼宇全生命周期提出了更高的要求，未来从开发到运维，从数字化、网络化到自动化、智能化，都将把整个楼宇平台化。能否充分理解中国的新发展理念，通过拥抱新技术、新模式、创新应用场景等方式来最大化地挖掘项目潜在价值，将成为新发展格局下写字楼市场的破局关键。从产品到文化，从模式创新到空间创新，思想上的年轻化才是提升项目活力的根本所在。

　　关于高力国际

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