不可逾越的江苏第一富区

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秒杀全国96%的省会，杭州南京甘拜下风

这个地级市成长三角“老二”，全国排第六！

真牛！长三角仅次于上海（4.3万亿）的第二大经济体，不是浙江省会杭州的1.8万亿，也不是江苏省会南京的1.68万亿，更不是安徽省会合肥的1.1万亿

而是GDP2.2万亿（数据均为2021年度最新），宇宙最牛的地级市，苏州！

苏州的GDP一直稳坐长三角“老二”，在全国也是紧随“上北深广渝”之后排第六，秒杀全国96%的省会以及直辖市天津（1.57万亿）！

预计2021年苏州GDP会达2.2万亿，与深圳的2.7万亿、重庆的2.79万亿、广州的3万亿进一步缩小差距，让一线城市深广渝甚至京沪遭遇最强竞争对手！

一个地级市，竟然这么牛，还在于苏州下辖的县级市兄弟非常“给力”，个个都是“高能手”！

四大县级市中头号强县昆山，预计2021年将创造4700亿的GDP，在全市6区4县中拔得头筹！比第二名的园区还要领先1450亿，让第三名的张家港3000亿为之汗颜。

昆山一个县的GDP，已足可秒杀兰州、太原、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、拉萨、贵阳、海口等西南部省会！

而在市6区中，最强的是工业园区，贡献了最大的GDP3250亿，领先第二名吴江区1100亿，比南京最高的江宁区还要高出440亿，比江北新区直管区高出700亿

苏州版“小浦东”的这里，成为了江苏第一富区！

近年来，苏州提出“一核四城”的发展布局，即以老城姑苏为核心，东部的工业园区、西部的高新区科技城、南部的太湖新城、北部的相城高铁新城分列四城。

今天我们就先来看一看，苏大强“四城之一”最强、价值最高的，也是全国标杆园区的苏州工业园区，到底该怎么买？如今新房市场怎么样了？

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曾经大火的苏州园区，如今怎么样了？

前几年的苏州园区新房市场异常火爆，每有新盘上市大概率会成为千人摇项目，中签率低不说，还有茶水费、加装包、捆绑车位等现象层出不穷，非人才摇号是难上加难！

但现在，园区市场变化很大，行情已不可同日而语，随着土地资源的开发殆尽以及倒挂盘的减少，昔日爆火的抢房场面在园区再也难寻！

当下的园区新盘，真是少的可怜，青剑湖板块的悦云庭、中海阅湖湾都卖完了，核心区金鸡湖、奥体已买不到好房。

笔者日前去园区探盘切身感觉到，这里最缺的并不是购买力，而是好楼盘！尤其是核心区新房太少了，以至于“问题盘”都遭到热抢。

湖东CBD板块，“大裤衩”地标正对面，中海·星湖ONE成为金鸡湖核心区唯一在售的超高层（53层）住宅项目。

即使是在得房率偏低（67%）、户型也不怎么好的情况下，却依然受到“大麦”！

星湖ONE住宅+办公大楼

该项目是独栋大楼西区住宅+东区办公，五梯十户的公寓式住宅，物业费全城最贵（8块多）又不通燃气，且户型100m²的只做了1房、108m²和135m²的只做了2房，这样的新房活久见！

但是除了这些外，地段没得挑，湖景C位+供应短缺（300多套吧），决定了这个项目自2021年12月16日首开的100多套房源，如今一个月就卖得只剩天地层了。

其中西面瞰湖的房源单价在4.2-4.4万元/m²，东面被写字楼遮挡以及南北面不便瞰湖的，单价在4-4.1万元/m²。像这样的房子，我觉得不怎么实用，未来溢价率也会很低。

不仅是金鸡湖板块新房供求失衡，奥体板块目前也无好项目，只有东部的一个“问题盘”星斓荟尚在续销。

星斓荟只留了一个小接待中心，不愁卖

该项目最初在2004年就已拿地，又在2008年被香港路劲收购，后来开盘时由于供应商的水泥有问题听说建成的几栋楼又被炸掉了，随后进入漫长的打官司阶段，项目也就拖到了2021年12月6日才得以重新开盘，如今产权已只剩下约50年。

这是一个很有故事的盘，相对隔壁林溪雅苑去年9月4.2万元/m²的开盘价，便宜6000元/m²只卖到3.63万元/m²且无需摇号，不知买到手是福是祸？

论地段来讲，周边奥体、商业凤凰城、在建6号线（港田路站）、西马博物馆、苏州中学园区校、苏州德威国际高中等IP环伺很不错，加上房源只有可怜的258套

同样决定了这又是一个“大麦”盘，开盘至今一个多月，其中85、111、115m²的三种户型115m²的已率先售罄，开发商还推出了力度不小的优惠（交2万抵10万），力图快速清盘！

不管是中海·星湖ONE也好，还是星斓荟也罢，尽管项目有瑕疵，但放在苏州园区的核心地段，一点也不愁卖！

目前苏州园区的集中供应地是在胜浦即高贸新城，是园区主打的高端制造与国际贸易区，当前主力新盘有越秀·悦见云庭、万科东方雅苑、辉映时代花园（尾盘）3个，均价在3.09万元/m²。

高贸新城成为园区内唯一一个有挑选余地、还有性价比可言的供应量较大的板块。

金光产业园西侧规划的中央居住区有10多块住宅用地将先后出让，后续还会有大量的新盘待入市，如果你在这里有购房需求，那么一点也不用着急！

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从金鸡湖到奥体再到高贸

苏州园区的下一个暴击点是胜浦？

从1992年时任新加坡内阁资政李光耀率团访问中国、1994年正式启动建设苏州工业园区开始，园区的发展至今快走过30个年头。

在金鸡湖核心的湖西CBD、湖东CBD和奥体先后成熟后，苏州园区开发的第三场重头戏已经来到了最东部的胜浦。

苏州工业园区板块划分

胜浦所在的板块是高端制造与国际贸易区，即按照园区副中心的定位打造高贸新城。

现实的高贸新城，离园区核心还是太远了，轨交照顾不到、辐射也较弱，这里好比园区的“西伯利亚”区域，房价比金鸡湖低出一小半。

遵循园区的发展轨迹，可以发现价值是西高东低、东平西富，金鸡湖、奥体、高贸新城房价基本呈现出11万（二手）、6万（二手）、3万（新房）的阶梯排列。

乃至出了园区再往东，由高贸到了一河之隔吴中区所谓的“园区飞地”甪直古镇，新房价格都会降到2.3万元/m²，因此园区的热度，发端于金鸡湖，止于高贸新城，再往东就是西伯利亚的边缘区了。

不同于金鸡湖和奥体，高贸是一个没有倒挂的板块，空地多、老房子也多，新房在领跑，这里偏向刚需而非改善。

所以上述列出的几个项目小户型卖得很快，但大户型就卖的就不好，如辉映时代花园自2020年开盘到现在还剩下100多套119、132、145m²的尾盘大户型，但89m²的刚需小户型老早就能卖完。

这里已经有中铁建、万科、苏高新等国企拿地开发了，地价突破了2万，感觉靠国企来抬高地价推高房价的意图比较明显

3万买下来还是有空间的，不过这里的升值空间肯定不如奥体板块，整体热度也比金鸡湖差了一条街。

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园区房价最贵最抗跌

是苏州人民的终极改善之地！

苏州东比西好，北比南好，即园区好过新区（科技城+太湖科学城），相城（高铁新城）好过吴江（太湖新城）。

而这四大板块中，最好的依然是工业园区！园区的房价翻倍速度最快，虽比高新区起步晚了几年，但如今发展最成熟，价值最大！

其实可以发现，3万的单价在园区已是起步价，但在苏州其它区却几乎成了天花板！

如“一核”的姑苏平江新城（3.2万），“四城”的相城高铁新城（2.7-3万）、新区科技城（2.9万）、吴江+吴中太湖新城（3.1万），这些区域的新房都卖不过园区。

园区尤其是金鸡湖一带，是苏州人梦寐以求的终极改善地，房价毫无疑问是最贵的，其次才是狮山。

园区的特点也很明显，房子越大单价越贵，越小的反而越便宜，有钱人很有钱，没钱的刚需也很多。

金鸡湖畔的大户型别墅，已经成为园区房价的第一梯队，房价平均在9万元/m²。新点的都要11万/平以上了：

国宾花园11.33万元/m²、苏州御园11.63万元/m²、湖滨四季11.79万元/m²、康帝庄园13.07万元/m²、仁恒海和院11.49万元/m²、世茂铜雀台10万元/m²。

300多平的至少都是三四千万一套，沿湖边走一趟，感觉苏州真的不差有钱人！

哪怕苏州过去几年在调整，像这种稀缺的豪宅资源，房价依然坚挺甚至每年还能稳步小涨。

其实房价就是一个区域发展的综合评分，园区的房价之所以全苏州最贵，就是因为其各项评分在苏州都是排名第一。

首先是产业。园区内穿行，肉眼所见的都是产业园，信息技术、高端装备制造、生物医药、纳米技术应用、人工智能等特色产业遍地开花。

苏州园区“2+3+1”特色产业体系

产业太重要了，苏州能够领涨的板块大多有强产业支撑，苏州园区算是一个很好的标杆，而在本轮大市的调控基调中也能表现出最抗跌。

其次是优质学区加身。双湖板块整合了园区最好的学区资源，星海中学、金鸡湖中学、星湾小学、星海小学等，尤其是这里的学区别墅房好涨又好脱手，一般都不怎么放盘。

最次是城市界面和宜居品质，园区本来就是苏州起步较早的新城，湖水、河道、绿植布满园区，城市道路宽阔、界面又新又干净。

所以其他区域的改善客户挤破头也要买园区，双湖板块（金鸡湖+独墅湖）成了首选，好地段的改善型项目热度极高，可惜新房几乎绝迹，只能看二手，而价格也不菲！

“塔尖人士”看双湖就够了，而对于中产阶级来说，独墅湖南+尹山湖的性价比则更高，这里在售的华润置地·悦景水湾、绿城象屿·观澜逸品、碧桂园·云栖隐山均只有2.9万元/m²，靠近园区、改善居住也很不错。