佛山楼市大变局：失去广州客后，成交创7年新低

新冠爆发已有两年，世界格局迎来了百年未见之大变局，各行业遭遇了不同程度的变革，房地产亦如是，只是行业洗牌来的更晚更凶猛。

2021年楼市跌宕起伏，先后经历了疯狂的小阳春，疫情反扑后的低迷，信贷紧缩后的速冻，地产巨头带头暴雷，引发行业连锁反应，大规模裁员潮来袭，地产人成了第二批“教培人”；购房者心情如同过山车，上半年抢房，下半年却担心房子能否如期交楼。

在时代巨浪中，佛山也被裹挟着前进，下半年成交腰斩，土拍接连流拍撤牌......全年成交量虽然跌了，但房价却涨了；豪宅迎来“爆发年”；2022年多个大盘亮相......

新旧交替之际，网易房产佛山站推出2021-2022年度系列专题《佛山楼市大变局》，回顾动荡的2021年，展望未知的2022年，拨开楼市迷雾。

全年成交创7年新低

尽管下半年成交断崖，佛山2021年新房网签量，还是保住了10万套。

具体数据情况，根据佛山房地产信息网统计，2021年新房网签102556套，合计面积1139.4万㎡，环比跌12.9%。

对比近十年走势，2021年成交量为7年来新低，相当于跌回2015年前水平。

与佛山相反的是，隔壁的广州，全年成交量创近5年新高，以109906套成交数据，问鼎大湾区9城之首。

间接印证了，广佛楼市多年来的紧密关系，广州跌倒佛山吃饱，广州客回流，佛山成交必然萎缩。

与2020年一路高歌猛进不同，2021年佛山楼市从6月开始下跌，主要受5月底疫情反扑影响，7月有短暂回升，随后8-11月直接腰斩，“金九银十”变“破铜烂铁”。

年底在开发商促销和政策回暖声中，翘尾收官，挽回全年10万套的尊严。

事实上，年中政策释放的信号，已吹响了警戒，只是房企巨头突然塌方，实属2021最大的“黑天鹅”，大多数人都没察觉到。

回顾年中，部分银行停贷二手，银行利率涨破7字头，放款时间长达半年，限制“双外”客户......皆源于2021年初执行的银行“二道红线”。

*图源：克尔瑞广佛区域

火爆的上半年楼市，提前透支了部分银行的贷款额度，停贷、利率上调、放款时间拉长等金融调控手段，直接击退了投资客和刚需。

房价还是涨了，这些镇街跌惨了

成交量虽然跌了，但房价却扎扎实实地涨了。

根据中指院数据，2021年佛山房价一路维持在1.65-1.95万/㎡左右，整体呈现稳中有升的趋势。

其中，在9月和11月大规模促销中，房价有小幅的回落，此时入手降价房源的老铁们，不必担心站岗风险，也印证了一个市场规律，房企集体疯狂打折时，确实是入手好时机。

地价不断创新高，房价上涨只是时间问题。

中原战略中心数据显示，佛山单价2万元以上的产品成交量，由2017年仅占1%增加至2021年的37%。其中，3万元以上的高价产品成交占比从2020年的2%上升至9%。

房价一直涨，不代表什么房子都值得买，随着佛山房价梯队分化加剧，各板块入手价值已逐渐清晰。

根据中原统计，房价高的镇街，往往都是涨价的主力，以限购镇街为主；房价垫底的镇街，跌幅也最大。

具体到各镇街，大沥、里水、陈村、石湾、北滘和大良等中心城区，房价涨幅都在10%以上，强者恒强的马太效应突出。

远郊的高明更合、高明明城、三水乐平、三水南山，跌幅最大接近30%，市面上甚至出现了3字头、4字头房源。这类“劣质股”，基本和楼市周期没有太大的关系了，即使成本价入手，也缺乏足够的人口来接盘。

全市32镇街哪里最热销

从成交量上看，桂城网签面积和备案金额远远领先其他镇街，其中大热的三山新城板块贡献最大，区域内在售的中海、保利、万科和中交四大热盘，均上榜了佛山住宅备案金额TOP20。

签约面积超50万方的镇街，限购区有桂城、石湾、北滘、里水、大良、乐从，非限购区有狮山、荷城、三水西南、容桂和三水云东海。

值得关注的是，限购镇街成交首次超越非限购镇街。2021年，限购区成交面积仅减少7%，非限购区成交面积锐减20%。

中原分析称，2017-2019年，在分区限购政策不变的情况下，非限购区域有效承接了限购镇街转移的外溢需求，高明、三水、狮山等不限购区域，是成交的主力镇街。

直到2019年底人才购房新政发布，这一趋势开始生变。具备完善配套服务、未来增长空间的主城区优势突出，购房心态调整。

因此，小编建议，在预算有限的情况下，买房尽量往中心靠拢，优选中心区域优质房产。

有价有市！豪宅迎来“爆发年”

佛山楼市的分化，不仅体现在板块价值上，同时也体现在产品等级上。当市场陷入周期调整，豪宅产品却走出了独立行情。

目前，佛山单价超5万+项目已超6个，迈向2022年后，名单还将增加一个建投恒福壹号，该项目对外吹风价高达8万/㎡。

当临广成为广州刚需的栖居地，配套完善和景观优越的佛山中心板块，则通过大面积改善户型，吸纳本地土豪内生需求，大平层产品行情走俏。

根据CRIC统计，2021年前11月单价5万/㎡以上豪宅成交，佛山以91套位居全国第16位，同比增加52%。

克尔瑞数据显示，去年佛山总价超1000万豪宅，一二手合计成交超300套，千灯湖和大良城两大区域中心成为主力。

大部分总价超1000万豪宅均为别墅产品，而保利天悦、鹏瑞皓玥湾、宝能云境台、保利和悦滨江等高端盘，凭借大平层，跻身豪宅榜，其中又以保利盘为主。

继保利天悦、保利和悦滨江后，保利在禅城的豪宅标杆——保利秀台天珺也将于2022年重磅亮相，主推190-360㎡望江大平层，预计套均价也是破千万。

这也说明了，保利经过这两年摸底后，对佛山本地购买力相当有信心。

去化周期小幅攀升，高明长达2年

因限制“双外”客户贷款、信贷政策收紧，佛山各区存量和去化周期，均有不同程度上升。

克尔瑞统计，截至2021年12月末，佛山商品住宅库存量为1316.4万㎡，去化周期升至16.4个月，同比2020年末增加2%。

*来源：克尔瑞广佛区域

从五区来看，禅城库存和去化周期最短，高明去化周期最长，即使不新增预售，也需要两年多才能卖完。

南海和顺德两区，虽然库存量高，但去化周期均不超全市平均值，维持在健康合理的水平。

*来源：克尔瑞广佛区域

在房企降杠杆、缩规模的新周期，佛山四季度土地成交量锐减，将直接影响2022年的供应量，市场将以去库存为主。

当整个市场开始减速的时候，留给购房者选择的时间也更多了，但并不意味着买房大计可以束之高阁，毕竟稳步上涨的房价，意味着“昨天始终比明天便宜”。

展望2022年：小阳春成为提振市场重要节点

【克尔瑞广佛区域】

受部分房企资金端仍将持续承压影响，广深两地集中土拍将分流佛山土地市场关注度，预期2022年全市土地市场表现较2021年整体将显著降温。

经过年末“以价换量”后，2022年部分中心区项目将逐步回调推售价格，全市成交价格逐步站稳。加上部分核心板块大面积改善产品将在年内放量，将进一步拉动市场量价。

但预期全年整体市场竞争压力及购房者观望情绪仍将持续，非限购外围区域去化仍将承压，全年商品住宅量价表现将整体与2021年持平。

【佛山中原战略中心】

一季度低迷、二季度复苏、三季度升温、四季度保持。

若没有新的变数出现，常规而言，楼市行情是有惯性的，2022年一季度市场大概率依然低迷。二季度春节淡季过后，货币宽松、政策利好缓慢传导到市场，“三月小阳春”将成为是否能提振市场信心的重要销售节点，按以往阳春三月，购房者入市意愿增强，成交会强势复苏。

人口、经济、政策、市场均支撑佛山房价的上扬。但过去10年经历7轮楼价调整，调整的周期逐步缩短，未来佛山房价将有小幅平缓补涨的空间。