这家房企打造的“武汉版798”为何能迅速蹿红？

上世纪50年代，前苏联和东德在遥远的中国进行了一项特殊的任务，在首都北京东北郊建立一片电子工厂，这也是新中国第一个五年计划的重点项目之一。东德十分重视这个援建项目，甚至东德副总理厄斯纳亲自担任这个项目的主要负责人，并把东德的技术、专家和生产线一股脑地带到了这个地球的另一端。

这个项目建成后，成为当时中国最大的电子生产工厂，整个工厂占地面积12万平方米，建筑面积9万平方米，这个抗震等级在8级以上的“包豪斯风格”的工厂犹如一台前所未见的机械怪兽，甫一面世就震惊了全国，并为新中国的工业发展注入了强劲的动能。

时过境迁，到了上世纪90年代末，工厂经营变得十分困难，甚至连工人的工资都发不出来，于是工厂决定把早已破旧的厂房对外出租。没想到，由于租金低廉，这个工厂竟吸引来了大批的艺术家入驻，以至于多年后意外走红，成为文艺青年心中超越北京故宫、长城等景点的朝圣之地，这个工厂就变成了：北京798艺术区。

如今的北京798艺术区，不仅成为超火爆的网红景点和国内外驴友北京旅游必打卡之地，也成为了北京艺术文化的新地标。

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武汉版798迅速蹿红

在武汉市，也有这么一个被称作“武汉798”的地方，原本是一个破落的工业园区，经过改造后，成为网红旅游景点。这个地方就是位于武汉市武昌区紫沙路上的华中小龟山金融文化公园。

这个于2021年10月正式开园的、作为华中地区首个以金融为主题的产业园区，一面世便立即受到公众的追捧，并成为武汉市的新晋网红景点。在一些点评网站和APP上，随手翻翻，就能看到有太多太多的评论对这个园区表达的赞叹和喜爱之情。

可谁有能想到，这个一开园便迅速蹿红的“武汉798”，前世和北京798有着惊人的相似，原本是湖北省电力建设第一工程公司的加工车间，最辉煌时的上世纪80年代，这个工厂拥有9个生产班组，并配备有大跨距移动塔式吊车、卷场机等，是个典型的传统工业厂区。随着40多年的时代更替，这个工厂早已褪去原来工业时代的荣光，变身成为现今的网红产业园区。

步入小龟山金融文化公园，随处可见印有上世纪深深工业烙印的红砖厂房，巨大的工业设备，高大的法桐树、长长的林荫道，绿绿的草坪，映衬在蓝天白云之下，幽静的环境仿佛让人置身于北京798艺术区。

和北京798无意间蹿红不同的是，“武汉798”是由央企电建地产全程规划、设计、操盘运营的。电建地产的相关负责人说，小龟山金融文化公园项目于2015年开始筹备，2017年立项，2018年开工建设，并于2021年正式开园。

这个项目与北京798另一个不同点在于，项目是从传统的工业园区开发模式，转变成为以聚焦金融创新服务的核心组团，以华中首创的金融文化园区为定位进行布局发展，利用龙头企业优势助力园区产业升级。同时，园区功能在强调经济发展的同时，更强调产业生态圈搭建的共生和谐发展，初步形成了产业、金融创新、生活相结合的功能布局。

如今的小龟山金融文化公园，不仅成为新晋网红打卡点，更是武汉市华中金融城核心聚集区和古城保护开发的示范项目，成为武汉市城市改造的新名片，带动了武汉市甚至华中区域的金融产业发展，为当地经济发展注入新的动能。

这个既是全新产业园区又是风景优美的公园的项目，已然成为武汉市招商引资的新名片。如今，园区已经吸引了上海证券交易所中部基地、湖北省上市指导中心和一大批知名金融企业落户，并已初步形成了金融文化产业集聚效应。

对于运营方电建地产来说，这次在武汉小试牛刀的巨大成功，不仅有效助力了当地城市经济发展和产业升级，更是在自身“十四五”战略引领下，大运营体系护航的表现，夯实了自身城市运营商的定位。

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抢滩城市运营商赛道

凡事预则立，不预则废。2021年，不仅是中国“十四五”规划的开局之年，也是电建地产转换角色、跨越再进阶的一年。这一年，中国电建提出要围绕“深耕城市、运营城市、服务城市”创新商业模式，加快在城市综合开发、城市更新、老旧小区改造、城市公共事业运营等领域抢滩布点，将城市业务打造为新的增长极。

电建地产也在“十四五”规划中明确了“致力成为国内领先城市运营商”的战略定位，并确立了“赋能智慧城市+打造幸福人居”的核心业务及以“产业经营+资本运作”为主要驱动力的“两核两驱”业务发展模式。

电建地产明确“成为国内领先城市运营商”的逻辑是什么呢？

2021年的中国房地产行业，尤其对于前期高杠杆、高负债、高周转的房企来说，迎来了前所未有的惨淡和至暗时刻。在房地产业三道红线和银行业两道红线等一系列精准调控的影响下，多家房企受到市场巨大冲击，尤其是部分头部房企爆雷后，这种冲击进一步加快加深。甚至有市场人士开玩笑说：房地产的ICU病房已经快不够用了。

那么，是调控政策错了吗，调控方向错了吗？当然没有错。如今的调控总原则是“房住不炒”，房地产市场要回归居住属性，市场要保持三稳，稳定健康的市场才是对各方最有利的。如果不去杠杆，任由房地产行业信马由缰，那么最终受影响最大的一定是中国经济的整体和基本面，受伤害最大的也最终是实体经济和全体国民。要说前车之鉴可以参考日本，这种后果无人能够承担。

种种原因也让中国的房地产行业不得不坚持去杠杆、去金融化、去资产化，并快速回归居住属性。对于市场主体房企来说，监管政策和市场也提出了新要求，房企的核心竞争力，也从资产规模扩张、做大资金池的能力，转向提供和居住相关所有建设、运营、服务的能力。

换句话说，这个行业早已不是“唯规模论英雄”的时代，“大而不能到”的神话早已破灭，也改变了市场的认知，未来房企之间比拼的将是城市运营能力，只有这样，才能活下去、活得好。也正因为此，城市运营能力也已悄然成为房企未来竞争的主阵地。未来能够穿越周期、最终赢得市场的也必然是城市运营能力强的企业。

孙子兵法曰：“激水之疾，至于漂不者，势也。”对于企业来说，只有顺势而为,借势而进,造势而起,乘势而上才能最终行稳致远。

正因为此，电建地产在“十四五”规划中明确了“致力成为国内领先城市运营商”的战略定位，并提出要围绕“深耕城市、运营城市、服务城市”创新商业模式，加快在城市综合开发、城市更新、老旧小区改造、城市公共事业运营等领域抢滩布点，将城市业务打造为新的增长极。

这一战略在2021年取得了显著成效。在2021年行业企业普遍陷入困境之时，电建地产却逆市实现了企业的综合实力多维度增长。克而瑞数据显示：2021年，电建地产全口径销售额达到了875.7亿元人民币，位列2021年中国房地产企业销售榜第47名，这其实颇为不易，同时其利润等多项核心财务数据也颇多亮点。

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“大运营”成效显著

行业动荡之中，电建地产为何又能取得如此亮眼的成绩单？答案可以用“大运营”“优战略”来总结概括，电建地产的经验，也是值得行业借鉴的模式。

首先说说电建地产的“大运营”。

为了落实“成为国内领先的城市运营商”定位，抢占行业下一个赛道，为未来赢得先机，2021年6月，原“北京泛悦产业投资有限责任公司”正式更名为“中电建产业投资有限公司”（简称“产投公司”），以进一步落实中国电建“水、能、城”战略及电建地产“十四五”规划。

产投公司是电建地产参与城市运营业务的专业型公司，在业务职能上更加聚焦产业研究、产业策划、产业规划、产业投资、产业经营、资本运作等，与电建地产互补。2021年12月，产投公司还参股设立了一个基金公司，以进一步完善投资链条。

未来，产投公司将按照“内部协同、外部整合”的原则，对内加强电建地产与集团各成员企业之间的协同，对外积极整合外部产业资源，为中国电建、电建地产参与城市开发运营业务开好篇，谋好局，凸显央企的责任担当。

2021年，是电建地产的“运营年”，也是其管理体系4.0落地实施的关键之年。

这一年，电建地产形成了由展计划、定方向、建标准、明指标、管动态、配机制等6个阶段14大方面组成的大运营管理体系，同时显著提升了战略引领力、产品服务力、平台统筹力、市场应变力、组织执行力等五大能力。

围绕“大运营”管理思路，电建地产线上积极打造营销推广矩阵，线下狠抓销售和回款，使得销售业绩在行业排名进一步提升。

得益于“大运营”思路的助力，电建地产在投拓上也迎来新的突破。截止到21年10月底，电建地产共获取项目二十余个（不含产城项目），新增储备建面超过300万平米，此外还中标了佛山、洛阳、徐州等多个城市片区开发项目，投资节奏明显加快，新增项目分布也更为均衡。

这一年，产投公司以产业拿地的方式获取了8宗土地，同时积极发挥产业、资本、平台之间的相互赋能作用，以实际行动夯实了城市运营商的定位，表现可圈可点。

事实上，2021年10月开园即成网红的华中小龟山金融文化公园也正是电建地产战略转型、“大运营”管理落地所结出的丰硕成果。随着“大运营”的深入实施，未来也将会有更多的“武汉798”开花结果。

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调战略深度融入城市运营

当然，电建地产大运营思路取得显著成效的背后，也离不开战略布局的优化和调整。

2021年初，电建地产就正式将投资布局策略由以往的“4+8+N”调整为了“5+5+N”，以进一步契合国家城市群发展战略。在该策略引领下，产投公司也将更加关注核心区域及城市的深耕，以最大限度发挥品牌及属地优势，与城市共生长。按照计划，产投公司初期将向中西部城市群投资倾斜，后期向京津冀、长三角、大湾区投资倾斜，积极参与城市共建。

此外，产投公司还构建起了“1-2-3-6-6”产业战略发展体系，即“以‘XOD模式’为引领，坚定‘2+3+N’产业发展方向，打造三大核心产品体系、六大关键能力和六大资源平台”。

XOD模式为具有中国电建特色的城市综合开发模式，以其为核心竞争力，可以突破单一层次，整合城市发展全要素，多维度驱动城市价值的提升。“2+3+N”产业发展方向则包含了“生态产业+能源科技”两大优势型产业，“科技产业、文化产业、健康产业”三大战略型产业，及N个机会型产业，可以有力推动电建地产“国内领先城市运营商”这一战略愿景的实现。

结合电建地产既有的城市综合开发、商业地产及产业地产三大产品体系，产投公司进一步确立了产业新城、城市综合体及产业园区三大新的产品体系。

其中，产业新城为定位一、二线城市近郊或强三线城市的副中心、新中心，国家战略倾斜地区，以科技和健康为主导产业，以二产为主，三产为辅，以产城融合为特征，围绕产业发展及科技人才需求提供综合业态的大体量开发运营项目，单个项目规模在1000亩至6000亩之间。

城市综合体为定位一线城市及强二线城市核心地区，依托核心区良好的经济发展基础，打造的城市综合体产品，可被视作城市的服务配套支撑，单个项目的主导产业建筑面积在10万平米至60万平米之间。

产业园区为定位一、二线城市及强三线城市，区域有一定的产业基础，服务电建战略的产业园区或产业投资项目，单个项目规模在50亩至300亩之间。

产品体系之外，产投公司则重点打造了产业IP打造能力、产业资源整合能力、产业策划规划能力、产业运营服务能力、产业投资融资能力及产业资管能力等六大关键能力。这涵盖了产业开发全生命周期的关键能力，能够在城市运营业务中，更好的服务地方政府、企业和个人。

值得注意的是，依托中国电建及电建地产的优势资源，产投公司的资源整合能力十分强大，而集团内部各平台公司之间的通力合作，可以为城市带来经营、改革、升级的全配套服务。

比如，电建集团总部、区域总部可以在城市运营业务中扮演统筹指导作用，电建设计院、工程局、装备公司可以提供设备供应、规划设计、工程施工等支持，电建生态、路桥、铁路等平台公司是实施主体的重要组成部分，电建基金、电建保理会则可提供资金支持。

可以预见，在“产城融合+产业投资+资产运营”核心业务理念的驱动下，产投公司有望更深层次融入到国家发展战略和地方经济发展当中，深度融入城市运营领域，在焕新城市面貌的同时，为人们的美好生活赋能。

整体来看，受益于正确的战略指引、强大的资源整合能力及不断提升的产品力，电建地产“国内领先城市运营商”的战略地位已经凸显。而在中国房地产行业进入新常态之时，城市运营赛道已然成为房企的兵家必争之地，未来，只有能夺得这一赛道先机的房企，才能穿越周期，真正实现行稳致远，成为最后的赢家。