保利成都项目“买家秀”刷新业主三观

在房企资金链紧绷的当下，业主或许能侥幸躲过房屋烂尾的命运，却仍要为各种房屋问题大伤脑经。

10月18日，位于成都的保利和光屿湖业主爆料，开发商保利未按照在住建部门备案的建筑报规方案、报建图进行施工建设，实际建设效果多处与报规图不符，疑似偷工减料。

实际建设与宣传效果大相径庭

公开资料显示，保利和光湖屿所在的地块由保利地产于2017年9月21日以楼面价9600元/㎡，总价约27.27亿元竞得，溢价率36.75%，计算容积率2.5。

在2018年4月24日成都保利十年品牌发布会上，保利曾称其为“进入成都十年来第一个在真正CBD区域湖居顶奢作品”。

但保利和光湖屿最终呈现的效果却与宣传用的效果图有着“买家秀”与“卖家秀”式的差别，并且业主在对比了天府新区其他“豪宅”后，发现巨大的反差似乎只存在自己买的项目上。

报规图显示，楼栋侧面每层应有双排窗户，但实际建造时部分楼层只有一排窗户；建筑物顶部材质应为铝制灰色金属氟碳漆，实际建造时则变成了混凝土咖色涂料，造型中的光圈也不见透光栅；建筑物的装饰线条本应为灰色铝板、米黄色石材，变更为咖色eps材质。

图片来源：业主提供

图片来源：业主提供

图片来源：业主提供

报规图还显示建筑物正立面窗间墙宽度200mm，现场实际施工窗间墙宽度约800mm与1100mm；阳台大玻璃系统窗变为小分格单层玻璃普通门窗。

在发现项目实际呈现与宣传图不一致后，业主第一时间向市场监管局进行了投诉，得到的回复为不能认定开发商虚假宣传，天府新区公园城市建设局（以下简称“建设局”）在后续回复的信息中告知业主，项目确实存在一些施工质量问题，已下达《责令限期整改通知书》，责令施工单位限期整改。

但经过两次沟通后，业主认为按照报规效果图和宣传图整改的核心诉求并未得到满足，官方提供的“保利和光屿湖项目外立面情况梳理”也已经明确保利和光屿湖“存在施工图与规划许可局部不一致的情况”。建设局在回复中表示报规材料不是指导建筑施工的依据，施工图才是。

建设局同时认定保利于2019年7月29日进行的对屋顶造型材质的变更未按重大设计变更程序进行变更，属于变更程序违规。至于业主提到的窗间墙宽度、玻璃尺寸变更是否也存在违规，相关回复信息中并未提及。

但令业主震惊的是，业主们不久前成都城市建设档案馆中发现了已经完成归档的保利和光屿湖的18号地的盖章版竣工图，保利给档案馆的说明却是项目没有任何设计变更。

各中缘由耐人思考。值得一提的是，还有业主公开发文举报保利四川公司及总经理严吉洁涉嫌以权谋私输送利益，私吞国有资产，使国有资产大量流失。原因为保利和光屿湖项目安装的玻璃来自四川省瀚润建材有限公司和四川省新华建筑装饰工程有限公司，两公司法人及股东分别为严朝、严志，与严吉洁同姓关系不明，两公司在严吉洁上任不久后大量中标保利项目甚至成为特供企业，业主因此质疑保利四川招标流程、成本管控。

图片来源：今日头条

大规模发债、引入合作方“输血”

虽然作为央企，保利近两年来口碑频频翻车。

2019年3月，有业主投诉上海保利熙悦名邸地下车库严重漏水、电梯频繁因故障停运、实测公摊面积“膨胀”；2020年10月，莆田保利城天境被曝剪力墙使用木板制作、房屋渗水、墙壁多处空鼓开裂，业主拉横幅维权；2021年8月，胶州保利叁仟栋在交房时未能提供完全的三书一表一证、电表不是一户一表、二期楼道却没有瓷砖，现场疑似保利工作人员与多位业主推搡甚至抢业主手机……

除了房屋质量和装修问题，2021年4月，上海市房地产交易中心官网公告，保利云上澄光、龙盛福新里、绿地东上海、南山虹桥领峯四盘存在违反认购规则等行为。

业内多将频繁出现的房屋质量和装修问题归结为“高周转”模式带来的后遗症，不仅仅是小型开发商，就连国企央企亦难以避免。

早在2017年年底保利地产股东大会上，时任保利地产董事长宋广菊就明确提出，希望公司将在未来两到三年回到行业前三。2018年5月的股东大会上，她再次表示，公司在项目周转方面也学习了碧桂园的一些做法，现已有专门的运营中心来提高效率。常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况下五六个月也可以。

从保利公布的2021年销售数据看，距离目标实现仍有距离： 1-12月，公司实现签约面积3333.02万平方米，同比减少2.23%；实现签约金额5349.29亿元，同比增加6.38%。

在克而瑞2021年房企销售排行榜上，保利位居第4名，距离第3名融创中国仍然相差591亿元。

图片来源：克而瑞

保利在公布其销售数据的同时也公布了主要财务数据和指标。2021年，保利发展营业总收入约为2850.48亿元，同比增长17.20%；利润总额约为500.01亿元，同比减少4.83%；归属于上市公司股东净利润约为275.77亿元，同比减少4.74%。

在融资渠道收紧、销售遇阻，房企纷纷收缩扩张步伐的2021年，保利却在土地市场上大手笔揽储。来自中指院数据，2021年保利发展拿地金额为1272亿元，排名第3，与第2名万科仅相差2亿元；2021年保利发展全口径新增货值为4287亿元，排名第1。

2021年12月，保利发展还先后在福州、太原、广州、济南及厦门落子，共拿下8宗地块，总建筑面积达132.9万平方米，新增土储货值462.8亿元。

揽储的同时，保利通过发债融资，寻找合作伙伴入股回笼资金，很难说“大户”也不缺钱。据媒体不完全统计，保利发展在1-11月发债8项、票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%间。

2021年11月22日晚间，保利发展公告称拟发行98亿元公司债；30日晚间，保利发展再度公告称，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品，发行规模不超过100亿元。

同时，12月23日，由保利发展控股的太仓锦雍置业有限公司通过北京产权交易所公开挂牌增资，拟征集1个投资方，拟募集资金对应持股比例或股份数35%。

天眼查信息显示，太仓锦雍置业有限公司成立于2021年6月17日，注册资本为2亿元，法人为傅小君，即保利发展上海公司总经理。在2021年6月19日上海首轮集中供地中，太仓锦雍置业以总价105.13亿元拿下了静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块，楼面价51707元/平方米，溢价率8.39%。

同一日，浙江保利城市发展有限公司转让杭州保源置业有限公司50%股权，华润深国投信托有限公司接盘；保利发展拟转让太仓锦意置业有限公司增资，拟募集资金对应持股比例或股份数为50%，拟征集投资方2个。12月30日，广东保利置业有限公司转让广州保骏房地产开发有限公司5.8310%股权，深圳融利安盈企业管理中心（有限合伙）接盘。

保利发展2021年三季报显示，2021年1-9月，公司少数股东权益约为1243亿元，同比上升43.84%，占所有者权益40.24%；少数股东损益约为58.32亿元，占净利润的30.04%，存在“明股实债”的嫌疑。

房地产融资渠道逐渐解冻，央企国企虽然能较民营房企率先尝到“甜头”，但做好产品、稳健经营仍然是第一要务。