仲量联行 | RCEP助力内陆开放新高地，昆明办公楼空置率回落

仲量联行发布《2021年昆明商业地产市场全年回顾报告》

2022年1月11日，昆明——2021年，“十四五”开局之年，昆明经济持续稳定恢复。甲级办公楼市场，来自新设立企业的办公需求增长放缓，甲级办公楼性价比持续提升，推动存量市场传统金融、专业服务等行业企业扩租升级需求释放。优质零售物业市场，新增供应不及预期，老牌商业开始积极调整，主动迎合消费者变化，商业版图不断扩大，零售增长力蓄势待发。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生表示：“云南在承接国内制造业、劳务服务业转移，以及在原产地累计政策下拓展RCEP成员国间一般进出口贸易、加工贸易，融入东南亚产业链方面有望实现突破性发展，推动云南经济向制造业、商贸服务业转型。主导产业及其上下游产业链的构建是现代服务业产业招引的抓手，也将构筑昆明商业地产市场可持续发展的根基。”

甲级办公楼市场

新增供应回落，市场空置率同比回落

回顾2021年，昆明甲级办公楼市场录得3个总部项目交付使用。受疫情反复、内资企业全国业务扩张放缓、教育、医药行业受政策调控办公需求快速萎缩等因素的影响，全年外省新入昆设立分公司需求有所放缓，年内办公楼去化面积主要由存量市场主体的搬迁、升级、扩张需求贡献。受此影响，全年昆明甲级办公楼净吸纳量共计19.9万平方米，其中租赁市场净吸纳量同比下降38.7%，至5.6万平方米；总部自用需求贡献14.3万平方米。随着新增供应的回落，全市整体空置率同比下降8.1个百分点至26.7%。

保险业省内业务拓展空间较大，办公需求快速增长

仲量联行数据显示，2021全年，传统金融和房地产建筑成为昆明甲级办公楼最大需求来源。其中，以险资为代表的传统金融业展示出较强的办公租赁需求。保险业长期以来在服务社会经济发展方面都发挥着积极作用，在支持实体经济发展、应对重大灾害事故方面，责任险以及出口信用保险对企业的托底保障作用不断凸显。在疫情影响下，居民对健康险，人寿险等人身险认可度也日益提升。而当前云南省保险渗透率、人均保费金额依然较低，对险企而言，无论是在保费抑或险种方面，云南市场都拥有较大的拓展空间。在此背景下，更多的险企将目光投向云南市场。

基础设施及房地产投资强劲，房地产建筑企业聚集度领跑全国

截至2021年末，房地产建筑业在昆明甲级办公楼中面积占比达到22.6%，聚集度领跑全国。作为云南省经济发展的主引擎，2015年至2020年，固定资产投资对云南省GDP增长的平均贡献率达到148%。2021年前三季度，云南省交通运输、仓储及邮政业和水利、环境与公共设施管理业投资同比增速分别达到7.2%和21.8%，显著高于2.4%和0.8%的全国平均水平。其中基础设施补短板工程更是成为云南近年经济工作的重中之重。截至2021年末，云南省在完善高速公路网络，提升道路能级；建设中越、中缅、中老铁路；增开面向南亚东南亚的货运航线航班频次等等多个重点基础设施领域均取得积极成果，拉动了大批建筑工程、工程咨询设计类企业在昆办公需求。

甲级办公楼性价比提升，律所、会计师事务所等专业服务企业升级需求表现活跃

昆明办公楼市场在经历2015年和2019年两轮供应高峰后，整体空置率处于高位。一方面，市场租赁承压，甲级办公楼租金持续下滑。仲量联行数据显示，2021年昆明甲级办公楼市场平均租金同比下跌5.4%，报95.0元/平方米/月。另一方面，租金下降凸显甲级办公楼性价比，市场认可度及普及度也随之提升，加速搬迁升级需求释放。其中，以律所、会计师事务所为代表的企业专业服务公司升级扩租活动表现活跃。全年专业服务企业甲级办公楼新租需求中，超过50%的面积为搬迁升级贡献，第四季度其甲级办公楼租赁面积占比已升至8.2%。

未来展望

基建投资拉动地方经济增长成为新常态，有力支撑城投、交投、电建、水利以及上下游行业业务增长

2022年，云南省通过基础设施投资拉动经济增长的路线难以撼动。地方政府专项债的持续发行，更是拓宽了重大项目筹资渠道。云南省财政厅数据显示，截至2021年12月13日，全省已发行的新专项债券财政部门已拨付1183.5亿元，其中超过84%的资金用于交通基础设施、农林水利、市政和产业园区基础设施、保障性安居工程和能源等领域。此外通过将专项债引入项目本金，云南省利用专项债撬动市场化融资和社会资本投入。仲量联行相信，专项债券发行使用进度的加快，将帮助更多重大项目形成实物工作量，对城投、交投、电建、能源类企业业务拓展形成长期支撑，从而带动办公需求的释放，其中相关国有企业以及其项目公司的新增办公需求有望录得进一步增长。

拓展外向型经济，昆明新兴CBD——巫家坝中央商务区有望于2023年初步呈现

距离昆明中心城区约4公里，毗邻自由贸易试验区昆明片区，巫家坝子市场作为昆明市重点打造的新兴中央商务区，正处于快速建设开发阶段，计划于5年内基本完成片区基础设施配套和产业导入工作。截至2021年第四季度，巫家坝已吸引中海、中交、中铁建、保利、招商局、绿地、金茂、世茂在内的多家开发商在此开发优质办公项目。仲量联行数据显示，到2025年，巫家坝商务区办公楼存量预计将达到约100万平方米。同时依托自贸区超低门槛的投资准入政策，便捷的资金往来，在拓展外向型经济方面，巫家坝商务区有望成为重要的市场主体承载地。

RCEP助力云南打造内陆开放新高地，成为具有世界竞争力的生产要素成本聚集地

RCEP于2022年1月1日正式生效，同时始发于昆明的中老、中缅、中越铁路也将从2021年起陆续开通运行，昆明作为西部地区面向南亚、东南亚的门户城市，迎来突破性发展机遇。

中国幅员辽阔，经济发展呈现地理梯级差异，西部大开发2.0战略的推进加速西部地区产业崛起，部分领域甚至后来居上。近十年，中国与东南亚各国在制造业转移的博弈加剧，西部地区的产业招引直面东盟主要经济体的竞争。而RCEP的生效正在将这一竞争化为互利共赢的竞合关系。2021年，东盟已成为中国第一大贸易伙伴，未来区域内贸易总额和技术合作还将进一步增长。

仲量联行华西区战略顾问部董事李佳恒表示：“云南省作为毗邻南亚东南亚的西南边境省份，具有先天区位优势，且劳动力资源丰富；近年来，云南省通过大规模基础设施建设，快速完善国内外公铁路网络，形成便捷的商流人流通道，同时大力拓展水电等清洁能源开发，多措并举降低制造业发展要素成本。基于此，云南将持续打造成为具有世界竞争力的生产要素成本聚集地。”

优质零售物业市场

受疫情和资金影响部分项目推迟开业，新增供应不及预期

2021年，昆明优质零售物业市场共迎来3个项目开业，新增面积约38万平方米，低于年初预期。市场总存量提升至397.7万平方米。由于疫情以及资金相关因素的影响，部分项目选择延期。新开项目中，海乐世界以24万平方米的大体量规模以及内部网红场景的打造赚足眼球，开业人流火爆。而将家居建材和购物结合的宜家荟聚中心家居，首次登陆昆明，也引发了排队热潮。最后一个项目为改造后重新入市的昆明新西南百大广场。

老牌商业积极调整，昆明消费市场结构加速转型

疫情和消费者意识的改变加快了昆明商业转型的节奏，在商业地产市场竞争日益激烈、购物中心体验感为王的趋势下，老牌购物中心和传统百货开始主动寻变，从内到外变得“年轻化”。比如深耕昆明16年的昆百大新西南广场，从内部打造了市内“城市休闲广场”，在业态上也更多引入了潮流、美妆等“网红”业态。随着百货和传统商业的调整以及疫情带来的阶段性影响，全市空置率同比上升1.6个百分点，年末收至12.5%。全市购物中心首层平均租金报367.1元/平方米/月，同比下降0.5%，较一年前跌幅收窄。

“首店经济”巩固核心商圈地位，新兴业态为商场带来活力

“首店经济”，已成为焕新零售生命力的重要措施之一，也是一个商圈巩固自身品牌优势的手段。昆明核心商圈也因为其成熟的零售土壤与稳定的客流，成为首店品牌的沃土。

2021年核心商圈内顺城广场表现活跃，其“时尚、潮流、轻奢”的定位，受到广大首店品牌的青睐，其中不乏Chuu、IRO等国际品牌。更多新兴业态进入消费市场，吸引年轻消费者，为商圈带来活力。新能源汽车、潮玩等业态正在快速扩张。在政策加码下，新能源汽车加速在昆明零售市场的扩张，布局向外延伸，品牌入驻瑞鼎爱琴海、呈贡吾悦广场等区域地标商场。除此之外，随着“Z世代”逐渐成为消费主力军，潮玩业态受到追捧，诸如X11、Top Toy、泡泡玛特等潮玩品牌纷纷入驻，满足年轻人愈加个性化的消费需求，但昆明潮玩整体正处于培育阶段，成熟还需要一定时日。

未来展望

商业版图不断扩大，核心项目入市将进一步巩固各商圈辐射带动作用

2021年部分项目受疫情影响推迟开业，2022年新增供应迎来新一轮高峰，预计将有约73.6万平方米入市，年底市场总体量将超470万平方米。随着昆明商业市场发展不断成熟，市中心将迎来较高质量的商业供应，南屏茂、俊发春之眼等项目亦有望于2022年开业。随着昆明城市基础建设逐步完善，城市商业版图不断扩大，新兴商圈正在快速裂变。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“昆明零售商业总体还处于成长阶段，以恒隆为代表的优质零售运营商的落地，将昆明商业地产品质提升到新高度。而未来，伴随万象城、SKP、龙湖天街等标杆项目相继开业，昆明商业格局将向多组团方向发展，地标项目也将带动区域商业地产发展。尤其对于城市发展新区而言，商业成熟度也是产业招引与人才导入的重要影响因子。”