郑州楼市：看清形势，别乱买

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提问：郑叔，你好，请问郑州现在真实的楼市行情是什么样子的？想买一套二手房，二手房行情怎么样？现在适合入手吗？还是再等等？

郑叔：你好，现在对于郑州的绝大多数开发商来说，房子的确是不好卖出去了。但是，郑州的房子销售量却一直在增长。经过样本数据显示，可以得出以下结论。首先，郑州二手房市场呈分化趋势，各个区域的二手房房价不同，有的区域呈上涨趋势，而有的区域则呈下滑趋势。。第二，二手房库存去化周期变短。第三，郑州租房租金开始回温。第四，在所有的区域中，经开区，老城区的房子销售量以及租金价格比其他区域要高。总之，下半年的行情与利好，产业规划是否落实，购房客户具体信心走势有关。

提问：郑叔，你好，目前楼市的限贷等一系列政策使得房价相对比较稳定，我希望买一套未来有较大升值空间的、可以长期持有的楼盘作为投资，老师有没有什么适合我的楼盘作为推荐？

郑叔：你好，目前楼市的限购限贷政策使得房价相对比较稳定，打击了部分炒房客的炒房心理。要想购买未来升值空间大的楼盘，可以参考炒房客的投资选择。一般来说，炒房客比较喜欢楼盘高层中间户型，采光好、性价比较高，适合刚需；80平米的小两房，总价较低，适合刚需；交通位置好的地铁房，交通便利，甚至潜力较大。根据目前楼市的状况，2021年整体楼市房价还会上涨，建议购买一二线城市的楼盘，不要买三四线城市的楼盘。建议刚需和改善及时上车，买房投资的风险较大，还需要多观察一下。

提问：郑叔，你好，目前郑州四环外以及航空港的房价如何？未来在这些地区的楼盘是否会有上涨的机会呢？

郑叔：你好，从地理位置上来看，航空港不算远郊，有着独立的城市规划，但是房价一直都不太高，而最近的楼盘降价促销活动更是对于该地区的房价带来重创。港区房价较低的原因有二，一是产业以及人口的导入速度较慢，二是供大于求。此外该区的房价也受到郑州主城区近郊的房价影响。也就是说，港区的房价上涨较慢，主要是因为郑州的近郊价格的影响，差价太小，以至于难以形成更多客户外溢到港区的局面。郑州主城区的房价太低，导致外围地区的房价较难上涨。

提问：郑叔，你好，房贷政策收紧，郑州的买房逻辑发生了怎样的变化？哪些板块才是2022年置业的最优选呢？

郑叔：你好，首先在郑州置业应该首先考虑主城区。从郑州近三年的土地供求规模来看，呈现持续缩减的状态，楼面价继续微度上涨。目前市场较差的情况下，主城区的价值依旧得到凸显。再看房价变化情况，主城区的房价依旧坚挺并且也出现了一定的上涨，环郑与主城区的价格差也在不断拉大。此外，主城区的抗风险能力要明显优于其他板。在当前市场复杂多变的情况下，主城区的价格依旧保持，且稳中有上升。对于想购房的朋友来说，主城区依旧是当前最优的选择。

提问：郑叔，你好，在郑州，刚需真的需要买房吗？对于刚需购房者来说，何时是买房的最佳时机呢？刚需该怎么选房呢？

郑叔：你好，对于刚需来说，有合适的楼盘，可以买房居住。对于刚需来说，只要急着居住，那么选择合适的楼盘购买即可；其次，买房不是商品，更是投资，买房要考虑清楚，在哪个位置买，不要盲目入市买房。要考虑未来楼盘的发展前景及升值空间，未来房价还会上涨，所以未来刚需还需要买房。再者，房价普涨结束，未来涨跌不定，刚需者最好购买市区有一定升值空间的楼盘，未来置换方便。刚需者买房，首先要根据自身的经济情况来决定买哪个区域的房子；其次就是要考虑区内产业的发展，学校、人口、产业布局等问题，未来有较大的升值空间。