文/易居企业集团·克而瑞分析师
时值年末，回看不平凡的2021年，南宁楼市各个项目业绩表现如何？
《2021南宁商品房项目销售TOP20》有哪些看点？谁是榜一大哥？和往年相比，门槛、集中度有什么变化？
今日，克而瑞广西区域重磅发布《2021南宁商品房项目销售TOP20》，更多精彩接着往下看。
# 榜单看点 #
- 金额榜&面积榜各梯队门槛值大幅缩水，创近3年同期最低值；
- 市场集中度仍处高位，前20强销量占全市近1/3总额；
- 区域分化加剧，良庆区“一尘”，金额榜上榜楼盘数量达11个，占比达55%；
- 绝骑
- 超级大盘业绩贡献高，保利领秀前城、路桥·壮美山湖、建工城三个千亩大盘合计成交金额，占前20强总成交金额的28%。
榜单发布
【2】
入围门槛
各梯队入围门槛值大幅缩水
TOP20入场券至少要卖920套房
房地产市场行情走低，2021年度南宁商品房成交规模收缩在意料之内。
在此影响之下，今年单盘榜的入围门槛和往年相比，也明显下降。
从入围门槛看，2021年南宁商品房项目销售金额榜&面积榜各梯队入围门槛值均不及去年同期，下滑幅度普遍在2-5成，入围门槛值处于三年内最低位。其中，前10强和前20强门槛值较2020年同期下降幅度均超30%，较2019年同期下降幅度更猛，达近50%。
从榜单可以看出，2021年南宁单盘金额榜前20强入场券9.20亿元起步。按总价100万/套算，也就是说楼盘想要进入南宁单盘金额榜，今年至少要卖920套房。
从面积榜看，2021年南宁商品房项目销售面积TOP3、TOP5、TOP10和TOP20的入围门槛分别为23.43万㎡、14.79万㎡、10.06万㎡和7.34万㎡，较2020年降幅分别为22%、32%、38%和39%。
进一步纵向比较，TOP3、TOP5、TOP10及TOP20的面积榜入围门槛均创下近3年新低，与疫情爆发前的2019年相比，TOP10入围门槛值降幅最大达61%，如何才能加速去化，已然成为房企头号难题。
【3】
市场集中度
集中度仍处高位
TOP20成交金额占全市近1/3
销售承压态势下，市场竞争日益激烈。
有楼盘销售疲软，也有楼盘成功突围，分化持续加剧。
在市场集中度方面，与2020年相比，2021年各梯队集中度普遍呈现下滑趋势，但依旧保持高位运行。其中，前20强楼盘市场占有率为32%，较2020年、2019年同期均小幅下降1个百分点。
面积榜方面，前20强合计成交面积257万㎡，市场占有率约29%；前10强合计成交面积172.26万㎡，市场占有率约20%；前5强合计成交面积116.46万㎡，市场占有率约13%；前3强合计成交80.78万㎡，市场占有率约9%。
2021年单盘面积榜TOP3、TOP5、TOP10梯队的集中度与去年持平；TOP20梯队集中度小幅收窄2个百分点。
整体来看，无论是金额榜或面积榜，前20强楼盘大多位于热点板块的核心地段，或拥有难得的自然景观资源、或占据优质教育资源、或享有成熟的生活商业配套，如：
保利领秀前城、路桥·壮美山湖、建发·五象印月、龙光·玖誉城、万科城、威宁青运村、金科城、龙光天瀛等。
这也进一步说明了：优秀的依然优秀，好卖依然好，而能够占据一个城市核心价值的楼盘大概率都会热销。
区域占比
区域分化加剧，良庆区“一尘”
绝骑
区域分化加剧，热区恒热。
从区域分布看，商品房项目销售金额/面积TOP20当中，良庆区得益于城市发展重心倾斜和各项配套逐渐兑现，项目上榜数量稳居前列。
金额榜方面，良庆区楼盘上榜楼盘数量占比最大，达11个，较2020年增加2个；青秀区、江南区、西乡塘区紧随其后，分别有5个、4个、1个楼盘上榜；邕宁区、兴宁区无楼盘上榜。
面积榜方面，依旧是良庆区为上榜楼盘区域，占据9席，与2020年持平；其次到江南区，合计5个楼盘上榜，较2020年增加2个；青秀区、西乡塘区、兴宁区分别有3个、2个、1个楼盘上榜。
最多
【5】
典型楼盘
1、榜一大哥——保利·领秀前城，2021年凭借39.05亿元的成交金额，连续3年蝉联年度南宁商品房项目销售金额TOP1。同时，项目成交面积为26.79万㎡，位列今年南宁商品房项目销售面积TOP2，无论是金额还是面积，都印证了保利·领秀前城在南宁楼市高流量、高热度。
2、超级大盘业绩贡献度高，保利领秀前城、路桥·壮美山湖、建工城三个千亩大盘合计成交金额占单盘榜前20强总成交金额的28%。
与大多数常见的楼盘相比，千亩大盘带来更多样的社区配套、更丰富的生活场景，在南宁千亩大盘效应突出，加上保利领秀前城、路桥·壮美山湖、建工城三个千亩大盘的价格性价比突出，且均位于所在区域的核心板块，在市场上自然也更受欢迎。
其中，建工城以30.56万㎡登顶2021年南宁商品房项目销售面积榜TOP1，以22.76亿元位列金额榜TOP4。
路桥·壮美山湖以26.51亿元、23.43万㎡，分别位列2021年南宁商品房项目销售金额榜、面积榜的第二、第三。
3、高端盘也能实现高流量，建发·五象印月、建发·央玺、龙光天瀛、华润·西园4个项目表现突出。一般来说，高端盘在单价门槛、总价门槛、首付门槛上比刚需盘都要高多，因此销售去化也相对较缓慢。
此次多个高端盘上榜年度金额榜、面积榜，侧面反应了南宁市场对高品质改善需求仍有较大的上升空间。
其中，建发·五象印月更是以24.70亿元、10.63万㎡的成绩，杀进2021年南宁商品房项目销售金额榜前3强，以及面积榜前10强。
4、江南区上榜项目数量仅次于良庆区，实现逆势突围。从单盘面积榜上榜的楼盘数量看，江南区仅次于良庆区，有5个项目上榜，分别是：龙光·玖誉城、华润江南中心、奥园瀚德棠悦府、荣和公园里、华润·西园表现出色，让人眼前一亮。
对比之下，西乡塘区、兴宁区仅有2个、1个项目上榜，分别是洋浦星、龙湖·春江天越、万科第五园。
除此之外，北投 吉祥·凤景湾、万科城、威宁青运村、金科城、光明城市等表现同样优秀，成功进入年度单盘榜。
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