违反限购政策是否影响房屋买卖合同的效力

一 、限购政策并不影响房屋买卖协议的效力

案例索引：邬志斌与新华信托公司等案外人执行异议之诉案（2020）最高法民申4797号

裁判要旨：2014年5月16日至17日，邬志斌与宁波强人置业公司签订了15份《罗马假日内部购房签约协议》，上述协议系双方真实意思表示，限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。

注：该案例中当事人的购房行为发生于《九民纪要》出台之前。

二、违反规章涉及公序良俗的房屋买卖合同无效

最高院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》31.【违反规章的合同效力】违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。

三、为规避国家限购政策而签订的房屋代持协议无效

最高法在（2020）最高法民再328号案例中指出，“徐某某在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。”

注：（2020）最高法民再328号案例虽然否认的是为规避限购政策所签订的房产代持协议的效力，但举重以明轻，直接违反限购政策签订的房屋买卖合同的效力自然也应被否定。

四、违反各地有关“限购”政策的合同不宜认定无效

最高人民法院民二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中，在此方面所持观点比较暧昧：

一般来说，违反党中央的政策、国家政策的合同，可以认定构成（违反）公序良俗。而违反部门政策、对方政策如违反各地有关“限购”政策的合同，一般不宜以违背善良风俗为由认定合同无效。

五、因限购政策导致合同不能继续履行的，应判决予以解除

最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）节选

问：2010年，张某通过房屋中介，与产权人李某签订二手房买卖合同并依约支付了全部购房款。由于当地二手房市场价格不断上涨，李某意欲反悔，便多次找借口拖延时间，一直未协助张某办理产权过户手续。后当地房地产调控政策实施细则出台，按限购政策张某丧失了购房资格。现在张某起诉至人民法院，请求判令李某继续履行合同或者赔偿其损失，该案应当如何处理？

答：为遏制当前一、二线城市及部分三、四线城市房地产市场价格上涨过快，国家出台了一系列调控政策。由于相关政策不断升级且陆续出台，实务中因合同订立、履行等遇到阻碍而产生的纠纷不在少数，有的还诉至法院。人民法院需要根据不同情况，作出妥善处理。

本案中，由于张某被认定为限购对象，不具备购房的主体资格。依据《民法典》第五百八十条第二款规定，“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”，人民法院不宜判令合同继续履行，应判决解除房屋买卖合同。

不过，结合双方履约情况分析，张某作为守约一方，已经履行合同义务，如果李某也依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能够实现。

因此，对张某请求合同继续履行的主张虽不能支持，但是张某主张追究李某的违约责任并赔偿其所受损失的合理诉求，人民法院还是应当在查明事实基础上予以保护。