现在的房子都建二三十层高，将来房龄到了，老房子该怎么处理？

不得不说一个残酷的真相，普通高层住宅建筑年限到了，就只剩业主自筹新建和维修加固两条路。开发商为了赚钱，现如今的高层建筑容积率已经普遍接近3，也就是地上建筑总面积是建设用地面积的3倍。对于他们来说，没有利益，绝不可能来给人做公益，房子70年后进行拆建，30层房子至少要增高到将近100层才有利可图。但基本没有可能。

1.高层住宅寿命到了怎么办？

我国法律规定，城市土地所有权属于国家，地产商只是通过缴纳土地出让金来获得70年的使用权，通俗点来说是大家只拥有这片土地上的房屋所有权。而土地使用权存在到期的情况。现目前《物权法》里面已经有相应法律条文，城市住宅使用时间到期后会自动续期，但具体是缴纳一定费用还是无偿使用，并没有明确规定。

《民用建筑设计通则》规定，一般性建筑耐久年限为50年，并不是说使用这么长时间就不行了，如果定期检修、维护以及保养，房屋寿命达到上百年也不成问题。

先跟大家聊聊建筑寿命的两个概念——设计基准期和设计使用年限。

以上两个数值都以50年举例

设计基准期可以理解成在你所居住的房子里面最轻和最大载荷都能够安全使用50年。但由于房子里面不可能每个时刻都出现最大载荷。

更形象点是，你有一个硬盘，容量是2T，资料最多的时候，你可以装满2T，但大多数时候，你也就一半容量都用不到。这里所说的设计基准期是在你房屋满载（各种家具、家电、钢琴等物品把房子堆满的时候），依然有50年的期限。实际上，你家里不可能随时都是这种状态，所以实际使用年限要比50年更长。

目前建筑行业所设计的住宅载荷是200KG/平方米。但根据全国抽样调查，全国人民的房屋在每平方米上所放置的重量基本不会超过150KG，标准数值已经是满打满算的情况。

另一个概念，设计使用年限，是指房屋正常居住并且没有维护保养的情况下都能达到的使用年限。但小区本身就有维修资金、定期保养习惯，那得奔着百年以后去的。

在可预见的未来，随着房子变旧，住户的最佳体验期过去（20年以内），大量优质住户升级居住条件或者迁移。物业公司赚钱越来越难，服务简配也成为必然，从此造成恶性循环，要么管理流于形式，要么把烂摊子丢给街道办或者业委会。

具体情况可以参考身边的老旧小区，基本没什么物业，业主自己出几个大爷来管理小区人员出入。

伴随着物业服务质量下降的还有小区设施的老化，本身高层住宅的人口密度和容积率已经高到一定程度，无钱可赚，几乎没有开发商出来接这个烫手山芋。再说了，拆迁成本那得高到天际，搞定一个小区几百上千户人，那得多少钱？

另一种出路，居民自筹建房，不用说多，就算公司一个部门几十号人都很难做到意见统一，更何况这是几千户人，还要大家出钱的事，谁又能保证全局一盘棋呢？

买房更好的选择还是一线城市或者独栋别墅要么是农村宅基地。至于高层建筑，充其量只算是安身的权宜之计。

2.高层建筑如何拆除？

一些早些年建造的摩天大楼，整体结构和内部设施越来越不适应当代生活需求，这类建筑即便翻新起来，也得几十年才收得回投资。相比之下，直接拆除更加科学。

摩根大通曾计划拆除位于公园大道270号的总部来给15000名员工新建一栋办公大楼。这栋大楼是联合碳化物公司在1961年为员工建造的。按理说，开发商想要增加大楼容积率，直接在原建筑的基础上增建即可。相比整栋拆除，重新建造要节省1年时间。但如果能达到更高容积率，商人会毫不犹豫地推倒重来，就算耗时也在所不惜。

曼哈顿对于新增建筑物的容积率有规定。但在新的中城东区，开发商可以通过资助公共交通或者基建捐款来换取更多容积率的资格。摩根大通就曾与纽约市每平方英尺捐助61.49美元。以此换取开放更高楼层的筹码。

明确

如何拆除高层建筑物，世界各国已经有许多可供案例。

参考

最常见的是内部爆破，还有日本建筑公司首创的底部千斤顶拆除法、其他公司实施的顶部围挡向下拆除法。

日本建筑商Kajima 于2008年首创了一种新式的高层拆除技术，具体做法是使用多个液压千斤顶充当底层支撑，再慢慢敲掉底层，如此循环往复，直到拆到最顶层为止。拆除画面更像建筑物在往地下沉降。但在世界其他地方，内部爆破和顶部向下法用得更多。

拆除

建筑物拆除往往需要考虑环境影响、周边人群疏散以及建筑废料转运利用等因素。

尤其是在城市中心拆除高层，各项指标要求更严格。这些地方，往往采取的是人工拆除。具体做法是在楼层上部加装保护围挡，再利用长臂挖掘机来捣毁上层。由于建筑物所使用的材料包含石棉、金属、钢铁、玻璃、混泥土等多种材料。拆除各种物体的顺序也有讲究，通常而言，最先拆掉的玻璃幕墙，接着是框架、最后才是墙面，最终粉碎混泥土，回收钢铁。建筑物室内的拆除步骤是先撬开地面覆盖物、橱柜、门以及墙壁，最后清除电线、管道、空调和电梯，最后一步拆毁楼梯。

建筑物

这些被拆出来的建筑垃圾，建筑商早就找好了归宿，新的建筑工地、二手市场等地方都是去处。

理想

内爆拆除也是一项精细化工程，前期准备工作可能需要长达数月（非承重墙拆除、支撑结构削弱、爆破安装），后期碎片清理也会长达两三个月。

由于预案不足，1997年澳大利亚皇家堪培拉医院在内爆拆除时就出过事故，酿成惨剧，导致9伤1死。

1997 年 7 月堪培拉皇家医院计划爆破拆除，为澳大利亚国家博物馆腾地方，为此，澳方首都领地首席部长卡内尔夫人还向民众强烈推荐，拆楼最佳观景台——伦诺克斯花园。7月14日下午1:30分，澳大利亚皇家堪培拉医院正式内爆，现场大约有10万名围观者，挤在距离伯利格里芬湖爆破现场的300米附近的公共观景区，期待着这一历史时刻。

因为系统故障，医院塔楼和护士宿舍发生了两次爆炸。巨大的响声过后，大量碎片飞过湖面，大部分落到最佳观景位置的人群中（位于安全范围的200米外），一块重达1公斤的钢片直直砸在7年级学生凯蒂·班德头上，当场死亡。与此同时，还有多位被砖块和金属管道碎片砸中受伤的人，被及时送往医院才幸免于难。

据目击者回忆，受伤的人大多是站在湖南岸的观众，当时一股强大的气流推着碎片从水面向人群扩散。湖面有不少船只被击中，甚至还有一位划独木舟的，直接被掀入湖中，停在观赏区附近的汽车更是“伤亡惨重”。甚至在1公里以外的国家图书馆也被碎片波及。

关于这场事故的原因，至今依然没能看到确切结论。

高层建筑在使用寿命临近的时候，大概会有更先进的拆除技术吧。