养了4年“吞金兽”？佛山写字楼房东之痛：月亏近万出租难！

林氏木业、达晟投资新进千灯湖，宏宇珑裕中心热推中，多个写字楼即将封顶......

2022年金融高新区商办爆发势不可挡，但当年投资这里写字楼的房东却“有痛难言”。

出租不成，还要每月损失一笔物管费，这是养着一头“吞金兽”？

金融高新区 图源：佛山楼市发布摄

写字楼收楼4年，散户出租难

“盘”半层，空置管理费至少每月2.7万

自从金融高新区规划以来，引进了不少金融服务企业，也催生了不少写字楼投资需求。

曾几何时，写字楼投资热潮居高不下，写字楼售价一度和住宅售价比肩。但在交楼后的今天，业主们似乎也还没尝到投资回报的甜头。

金融高新区 图源：佛山楼市发布摄

近日，有粉丝向楼市君吐槽，4年前入手金融高新区新凯广场2座写字楼，入手时价格约1.6万元/平，在2017年底收楼。

其中一间写字楼单位建面约96平，总价约153.6万。贷款10年，月供约7000元。按照目前65元/平/月的租金，6240元的租金并不足以支撑还贷。

除此之外，房租也是个大难题。在空置的期间，管理费需要业主自己负担，25元/平/月的管理费，一个月就需要2400元。

也就是说，物业空置期间，业主每个月需要支出至少9400元！

新凯广场外景 图源：佛山楼市发布摄

对比起只买一间的，当年“盘”下半层的业主更肉疼。

楼市君算了一下，以新凯广场写字楼为例，如果业主“盘下”半层，总建面约1084平，业主的月供需要去到7.5万/月。

新凯广场标准层平面图

满租的情况下，租金也才刚刚过7万。如果全部空置，管理费就要去到2.7万，再加上月供，每个月支出10万有多。

以上还是毛坯出租的情况，还没有算上装修费用。按500元/平的简装费用，又是一笔可观的费用。

预期的高投资回报率还没兑现，现在反而一直往里贴钱，也难怪这位粉丝连连叹气。

新凯广场空置毛坯单位 图源：佛山楼市发布摄

片区整体出租率不足8成

双空调包装修仍无人问津

除了新凯广场，金融高新区其他写字楼出租的现状如何？楼市君也去现场实探了一番。

现场实探的项目都位于金融高新区，主要分布在广佛线金融高新区站周边，大型商场云集，也是人流量较大的片区。

金融高新区写字楼租金目前普遍在55-70元/平/月，主要在管理费上有较大差别，区域管理费范围在12-25元/平/月。

实探过程中，楼市君也发现了几个现象：

1.出租率高的项目，运营时间比较长，面积段丰富

在实探的项目中，万达广场A、E座、荣耀国际都属于出租率相对较高的项目。这些项目运营时间也有6年以上，属于“元老级别”了。

万达广场A、E座写字楼在2015年投入运营 ，距今已有6年，目前出租率约8成。

万达广场A座 图源：佛山楼市发布摄

万达广场A座目前在租小面积较多，主要集中在约90-150平的写字楼，而万达广场E座在租的以大面积为主，目前放租多是超过300平的单位。

中介表示，大面积的租户多数都已经进驻多年了，但小面积租户流动性高。

但总体上运营时间长，知名度高。加上可提供的面积段选择多，吸引了不少规模较小的公司进驻，整体出租率也有约8成。

万达广场A座进驻企业 图源：佛山楼市发布摄

2.租金较高的项目，有部分为开发商自持

写字楼作为可长期持有的资产，也有不少项目属于开发商自持，荣耀国际就是其一。

荣耀国际外景 图源：佛山楼市发布摄

自持运营的项目，在招商项目上能依托现有资源，引入的企业实力多数较为雄厚，有比较强的租金支付能力。

如进驻荣耀国际的，多为房地产开发、信息技术以及投资公司，租用单位面积也比较大。

荣耀国际进驻企业 图源：佛山楼市发布摄

有了优质企业进驻，也吸引了更多同类型的企业“抱团”，提高写字楼整体品质，租金自然而然就“站上去”了。

3.大部分单位带装修出租，双空调照顾租户需求

目前的租赁市场上，已经有不少的业主带装修放租，还有的业主全力配合租户做装修改动，甚至根据租户需求帮忙装修。

鉴于装修费用也是一笔大支出，即使在装修上没有“中国好业主”帮补，但是有过“前任”租户的单位，新租户也会优先考虑。

招商置地带装修单位 图源：佛山楼市发布摄

甚至还有业主照顾到租户的加班需求，加装了室内独立空调，在写字楼中央空调停用的时间段可以有舒适的办公环境。如此贴心，业主可谓“操碎了心”。

室内空调外机 图源：佛山楼市发布摄

业主包装修的好服务，一切也只为了“赶紧租出去”。

全市甲级写字楼空置率高达4成

金融高新区未来供应近60万平

佛山写字楼空置率高，放租难，一直是个老生常谈的话题。

根据第一太平戴维斯《2021上半年大湾区甲级写字楼指数》显示，佛山的写字楼空置率接近4成，环比微降0.7个点，但依然居高不下。

得益于新兴行业的发展以及招商引资力度加大，佛山写字楼也迎来了新需求。但庞大的存量市场，仍然有大量写字楼待消化。

这边旧的写字楼还没租出去，新的写字楼又已经排着队等入市。

仅金融高新区一个片区，未来写字楼待入市体量就高达60万平。

金融高新区范围内，目前仅宏宇珑裕中心有在售商办单位，面积涵盖50-1000平，售价约1.4-2.0万元/平，预计2024年交付。

宏宇珑裕中心沙盘图 图源：佛山楼市发布摄

与宏宇珑裕中心一路之隔的万科荟光大厦，预计2022年9月全面完工。目前已经封顶，在安装外墙玻璃，施工进度较快。

万科荟光大厦 图源：佛山楼市发布摄

靠近京华广场的维尚新零售项目、海天N23°总部大楼目前也在施工中。

海天N23°总部大楼 图源：佛山楼市发布摄

维尚新零售项目 图源：佛山楼市发布摄

今年12月，金融高新区两宗商服地被林氏木业和达晟投资“瓜分”（ ），未来有机会迎来新的企业总部大楼进驻。

已有超千个重磅项目进驻

金高区“吸金”更强，“引才”更强

越来越多企业总部落子，理应会带动更大的租赁需求，但写字楼散户出租为什么举步维艰？

首先，佛山的产业结构以第二产业为主，“二产”的办公需求通常在工厂内即可解决。

但写字楼租户主力都在第三产业。比对湾区其他城市，佛山的第三产业占比最低，在写字楼办公需求上存在天然的劣势。

其次，一般散户没有足够的资源拉动企业进驻，而且有支付能力的企业进驻写字楼也采用“自购自用”的方式，散户业主更难找到合适的租户。

再者，周边的商业公寓以更加灵活的办公模式、更低的管理费，“分走”了一部分规模较小或租金支付能力稍弱的公司。

广东农信数据中心 图源：佛山楼市发布摄

但写字楼作为投资标的，收益增长从来都不是一蹴而就。

随着产业结构调整，第二产业的工厂迁出，其余的职能部门留在佛山，也选择进驻甲级写字楼，从而吸引更高素质的员工。

此外，金融高新区招商引资频频发力，第三产业发展也迎来了新的契机。

截至2021年10月，广东金融高新区核心区已吸引中国工商银行集约运营中心、中国人保建设南方信息中心、汇丰环球营运中心等1259个项目。

广东金融高新区 图源：佛山楼市发布摄

作为广东省第一个金融、科技、产业融合创新综合试验区核心区，金融高新区的“吸金”能力持续在线。

得益于良好的发展土壤，头部企业的进驻带来了拉动效应，进一步吸引更多横向、纵向产业链企业“落户”。

日前，佛山金控期货举行乔迁仪式，佛山国有资本第一张期货金融牌照，正式落户金融高新区新凯广场。

图源：南海发布

金融高新区再迎来重磅企业进驻，也为佛山写字楼市场带来了积极信号。

有了名企加持，人才争相涌入。据金融高新区公布，每年有超60万省内高校毕业生选择这里，投身金融和互联网行业。

佛山写字楼的投资价值暂未进入收获期，仍然需要时间培育，守得云开见月明。对于佛山的商写投资，各位看官有何高见？欢迎评论区来讨论~

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