广州旧改纷纷刹车背后

原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）

作者 | 小迪

编辑 | 银角

被核查风波按下暂停键的广州旧改终于重启，但已经从D档换成L档。

12月18、19日，番禺区明经村分别召开了两次会议，通报村里的旧改要暂缓3年，开发商上海升龙集团为此支付3000万元的补偿款。村委会宣称，项目暂缓的原因是“政府政策变化”。明经村之外，广州旧改核心城区黄埔也有多个旧改项目暂缓。

这项“政策变化”指向今年8月住建部下发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科（2021）63号文】。这则通知明确，反对大拆大建，急功近利，随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐古树，变相抬高房价，提高生活成本，产生了新的城市问题。

63号文

10月，广州各区共119个旧改项目也进入了核查阶段，多个旧改项目停滞。

10月20日，广州住建局发布关于对《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》公开征求意见公告。这也是63号文后第一份城市跟进文件。

这份意见稿指出，广州将以不脱离实际，杜绝运动式、盲目实施城市更新，不沿用过度房地产化的开发建设方式，坚持分区施策、分类指导，系统推进城市更新，过往“跑马圈地式”的城市更新推进模式将暂缓。

换句话讲，广州的城市更新将进入程序更严格、周期更长的慢速时代。

12月15日，中央纪委国家监委网站发布通报，就广州城市更新中3000棵榕树被砍，对10名相关领导干部严肃问责，免除5名官员职务，并停止广州文明城市资格一年。

这份63号文犹如泼向广州如火如荼的拆迁运动的一盆冷水。和国内其他城市一样，进入旧改冷静期的广州，决心一如既往，但挑战更甚从前。

毕竟，旧改，对这座城市太重要了。

“去地产化”下的房企大撤退

广州城市更新最显著的异常信号是“国进民退”——私营开发商集体逃离，国企接盘。

12月3日，雪松控股退出子公司雪松文化旅游有限公司，科学城城市更新集团（下称“科学城集团”）成为雪松文化持股100%的大股东。

根据天眼查，雪松文化子公司雪城投资全资持有的广州景腾房地产投资公司是广州最大旧改项目黄埔区何棠下村的开发商。

而科学城集团是广州市政府批准成立、广州开发区国资局授权经营的国有独资公司，也是广州开发区最早成立的国有企业之一。这家巨无霸企业已经对外投资129家企业，间接持股1000家公司，集团总资产超过780亿元。

此前，科学城集团也从遭遇严重的流动性危机的宝能手中接过了枫下村的旧改项目。

科学城集团，在黄埔区旧改的私营开发商大撤退中扮演着“白衣骑士”的重要角色。目前在黄埔区知识城的旧改项目中，科学城集团介入比例接近40%。

科学城集团之外，10月，黄埔区沧联联社通过其公众号“广州黄埔沧联城市更新”发布公开信，声明其已在7月底与恒大地产集团解除沧联旧改项目的相关合作。接手该项目的是广州高新区投资集团。7月，恒大名下的黄埔区庙头旧改同样迎来了广州城投的加入。

6月，旧改“狂魔”升龙集团旗下的广州嘉龙置业因未能按期完成2018年签订的夏园社区旧改项目服务合同，被夏园股份经济合作社“踢出局”，接盘的同样是国企广州开发区投资集团。

夏园社区解约表决书（图源：拆神）

国企到来，让很多人在动不动就爆雷的地产行业中看到曙光，遍布广州的旧改项目终于找到了压舱石。

实际上，在这层意义之外，如同63号文中所提，国企的入局更是促进城市更新“去地产化”，回归政府主导的第一步。

今年8月，在63号文出台后，广州就有一份国企全面参与旧改项目的相关文件流出。这份文件中明确提到，鼓励区属城市更新公司参与城市更新各个阶段的开发，并指出国企参与旧村改造的四点必要：

1. 有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”；
2. 有利于科学有序，有效调控改造节奏，控制风险，提高旧村改造项目审批效率；
3. 有利于市区协同，发挥国企融资优势，确保项目稳定，降低融资成本；
4. 做大做强功能型国企，支持重大基础设施建设。

总结下来，就是国企全面参与旧改项目，有助于城市的整体规划，保障旧改项目顺利完成。

苗头早已出现。

3月，广州日报刊文《激活存量成城市更新核心考题》，文中指出，在广州探索和推动的城更项目中，市属国企土地资源整合、全周期管理模式成为新亮点。

广州日报2021年3月13日要闻版面

这种全周期管理的目的，是让管理实施者统筹考虑片区开发的整体效益，旧城旧村旧厂成片连片整体开发；在传统策划、规划、建设、管理的基础流程上，更加注重后期运营效益，以结果为导向，提前考虑后期片区产业运营的市场问题。

当时，广州市政府已经在聚龙湾片区的旧改项目中试水国企带动、全面改造的模式。

现下国企大规模入局旧改，更像是聚龙湾旧改试点之后的进一步普及。从这个进度看，国企央企全面介入广州的旧改项目，不会太晚。

没钱，也无钱可赚

眼下，流动性危机正在房地产行业中持续蔓延，并且规模越来越大。这些爆雷的房企，将危机传导到城市建设的每一个神经末梢。

过去，旧改虽然投入大、难度大、周期长，但因为拿地成本低、地段好、利润高，又与民生福祉地方政绩挂钩，一直深受开发商青睐，重仓旧改的不在少数。

和讯房企数据显示，六成top50房企布局城市更新项目。克尔瑞数据显示，2021年上半年top10房企城市更新项目占其总土储的5.69%~24.8%。

彼时还财大气粗的开发商，在旧改项目中表现慷慨，投资数额动辄百万。今年1月，奥园拿下广州荔湾东塱村总用地面积95.16万平方米的旧改项目，计划投入131亿元改造，今年11月，不堪重负的奥园引入世纪金源。在前文提到的庙头项目中，恒大也曾计划投入90亿元。

这也就导致在房地产集中爆雷的当下，旧改成为重灾区之一。

在恒大爆雷后，广州高新区投资集团从其手中接过沧联旧改项目之前，沧联股份经济联合社在致社区全体居民的公开信中就提到，恒大负面消息对旧改工作产生了不好的影响，社区要求诚业公司终于和恒大的项目合作。

恒大随后发布声明，公司确有困难，欢迎国企“带薪辅助”。

恒大声明

没钱，旧改项目开展不下去，房企手里原来的香饽饽就成了烫手的山芋。

除了上文提到的开发商，时代地产退出黄埔横迳、重岗旧改；奥园在为知识城旺田、新村寻求买家，甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目也被重新摆上货架。

但流动性危机，兴许只是其次，旧改的高投入曾经意味着高利润，但现在，让私营开发商集中逃离的原因，还是在于旧改已无钱可赚。

根据爱德地产研究院数据，佳兆业在深圳旧改项目的毛利率50%左右，在广州约40%，而奥园曾披露其在广州和珠海的城市更新案例，项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂项目的5%-8%。龙光管理层也曾指出，旧改项目贡献的核心利润超过20%。

这样的高利润，必须建立在“大建”之上。

而为了防止大拆大建，63号文中给城市更新划出“四道红线”——

1. 老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不大于现状的20%；
2. 拆建比不宜大于2；
3. 居民就地、就近安置率不宜低于50%；
4. 城市更新中涉及的新市民、低收入困难群众等重点群体的租赁住房，租金年度涨幅不超过5%。

以广州最有名的猎德旧改项目为例，该项目改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米，拆建比达到6.6。

这意味着，新的拆建比限制将大大压缩开发商的利润空间。

一个确定的趋势是，旧改正在大步走向“公益化和薄利化”。结构性的利空挤走了以逐利为主要目标的私营开发商，国企央企接手或许也是为了保护旧改。

而旧改之外，在今年第三轮集中土拍中，广州拍卖13块土地，三块流拍，在成功拍出的土地中，城投拿地9块，非国企拿地块数仅为1，几乎绝迹。

从更大的层面讲，私营地产开发商，在广州的存在感正在变得越来越低。

这样的变化也正在其他城市发生。如深圳第三次集中土拍中，11块成交土地仅有2块被非国企拿走，而在11月佳兆业爆雷之后，也曾传出华润置地等央企正在洽谈介入其手中的旧改项目。

旧改之“重”

对于一座城市而言，城市更新意味着更多的建设用地。

不得不承认的是，尽管今天互联网已经非常发达，但土地依旧是几乎所有产业的基础要求。

大型城市多有用地焦虑，广州尤甚。

2013年2月，广州市国土房管局会同十二个区县政府和市发改、经贸、规划、建设、林业等相关职能部门，举办一个广州市新型城市化发展2013年重点建设项目用地对接会。

会上公布了一些新数据——到2020年，广州市建设用地总规模为1772平方公里，2011年现状建设用地已达1682平方公里，未来9年可新增 建设用地仅90平方公里。换句话说，平均每年可新增建设用地仅10平方公里。

用地规模限制导致城市保障重点项目落地难。前一年全市150个重点项目中，有13个项目未能成功落地开展。

转战存量土地是必然的选择——过去的城市规划不当，广州在城市扩容的过程中，形成了许多城中村。这些地段核心的城中村成为城市用地扩展的重点。

广州大塘村，不远处便是广州地标“小蛮腰”

但是，自2009年广州出台第一条城市更新管理办法，到2018年十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村。

为了加快旧改，广州颁布了一系列政策，铲平障碍。

2018年5月开始，广州实行城中村改造项目公开招标合作企业。这年9月，黄埔区获批成为广东省“三旧”改造改革创新试点区。2019年，黄埔区、广州开发区出台“城市更新10条”政策，确定“快批、快拆、快建”的旧改方针，提出“先拆后建、以拆促建、拆建并举”三点原则。

2020年，黄埔区实行“先拆后批”模式，而在今年7月，就是63号文件颁布的一个月前，广州市住建局发布了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》，提出安置补偿协议签订人数占比达到95%的旧改项目，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请，调解不服的，由作出裁决的区人民政府申请人民法院强制执行。

在政策的推动下，广州旧改进度突飞猛进。据界面新闻不完全统计，今年1月1日－12月8日，广州启动公开招商的旧村改造项目一共有60个，相比去年全年公布的近30个项目翻了一倍。

黄埔区城市更新10条

用地焦虑，归根结底是产业焦虑。

广州是四个一线城市中最依赖房地产的城市。根据勾股大数据，2020年，广州土地财政依赖度（土地出让金收入/一般公共预算收入）为150%，位列全国严重依赖土地财政主要城市第五，前四个分别是佛山、长春、南京和武汉。而同为超一线城市北京、上海和深圳的土地财政依赖度则为36%、42%和27%，土地财政依赖程度均远低于广州。

2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜（来源：勾股大数据）

北上深新兴产业贡献的多元收入，决定了这些城市在这场地产雷暴中有更大的承压能力。2020年，北京全市拥有国家高新技术企业数量高达2.8万家，比排名第二和第三的分别是深圳和上海，分别为1.8万家和1.7万家，而广州的国家高新技术企业数量为1.1万家，排名第四。数据显示，2020年中关村科学城高新技术企业总收入突破3万亿元，而广州全市的高新技术企业总收入仅为1.5万亿。

而对广州来说，旧改正是其走向产业更新的起点。

有房企旧改人士向财新表示，广州市希望重点打造人工智能、高端制造、生物医药、金融服务等产业，各区政府都在这些类别上发力。在市一级的旧改招商指引中，“引入世界500强”属于“可选项”；到了区一级，可选项就有可能变成“必选项”，甚至会要求世界500强企业直接来建设项目总部。

以科学城集团接手的枫下村为例，枫下村域范围布局了知识城四个产业组团中的一个：新材料新能源及集成电路产业组团，已引入粤芯半导体、创维智能产业创新基地、宝能动力电池等项目。

而黄埔区汤村旧改项目则临近小鹏汽车智能网联汽车智造基地，汤村未来将建设为该基地员工定向定制的配套住宅。

然而，旧改周期被拉长，意味着新兴产业的落地也可能面临延期，这无疑加重了广州的产业焦虑。

这座城市，该如何在一声声雷暴中，维持巩固自己超一线城市的高速成长，成了眼下最亟待解决的问题……

题图来源：沙步村记录@细鹏拍摄