一二线城市，市中心的“小户型”房子，会越来越吃香吗？

从其他发达国家、城市的房地产行业发展路径和规律来看，未来的产品形态里面，小户型产品将占到举足轻重的地位。

无论是从未来的发展趋势，还是从小户型自身具有的一些独特优势而言，我们都认为，市中心小户型的房子，会变得越来越吃香：

1、大势所趋：小户型居住空间会变得更加主流

根据最新发布的中国统计年鉴，2020年全国“一代户”(指同一辈人居住或单身居住落户的情况)的比重，较10年前上升15.33个百分点，达到了49.5%。

这意味着，中国的家庭模式，从“四世同堂”“三代同堂”(extended family)，经过了这么多年的城市化进程,，已经转变到由夫妻二人带娃的“核心家庭”（core family/nuclear family），再进一步转换到独居或夫妻二人为主的模式。

同一个居住空间内，更少的人，意味着更大的私人空间，这无疑是十分符合现代大城市大多数人自我觉醒、自我认知的需求的。因此，生活中的独居、空巢、丁克家庭现象，也变得越来越普遍。

家庭组织模式的变迁，势必带来居住空间的市场变革，这和一二三胎都没关系，有许多就算是生育有子女的家庭，等到子女成年以后，大多也要和父母分居，父母最终又回到二人居住空间模式。

2、大城市的居住、置换成本考量

对于一二线大城市而言，城市的配套和公共资源，随着经济和社会的发展，往往会变得越来越优质，而人口净流入的大城市，城市人口也会变得与日俱增，这就会让教育、医疗等稀缺资源变得更为稀缺，人与人之间的竞争会更大， 与这些资源所匹配的房产的价值和含金量，也会水涨船高。

所以，一线城市有很多“置换改善”的说法，也就是卖掉手中这一套，才能买得起下一套改善，而二三线城市，就更多的是直接买改善，不用卖掉手中已有的房源，这就是在寻求居住改善时，付出的成本不一样，而随着未来一线城市的精细化发展、二线城市的进阶，置换改善大概率也会在二线城市更为常见。

居住改善、置换成本的上升，未必一定会带来大户型“一步到位”需求的增量，相反却很可能会让人们重新思考在资产配置上房产分配的权重，例如，一个家庭拥有一套二居小户型，拥有一套三居大户型，父母住小两居，子女和儿孙辈住大三居，就足以满足两代人（甚至养娃第三代人）的需求，而这样的一大一小的搭配，是要比两套大三居的配置，更为节省成本（购买和持有成本）的，也更能房尽其用，不至于空间浪费，在家庭资产比重中，不动产所占的权重也更低，可以有更多的其他配置。

而且，随着“去客厅化”装修理念的发展，越来越多的人不喜欢把社交场合安排在自己的私人住处，甚至很多年轻人都反感家里来客人，因此，会客的场景更愿意选择社区的咖啡吧、茶座等，屋内曾经的客厅、会客等功能和空间，同样可以用于安排起居，空间节省就更有效。

3、市场流通性的选择

小户型在二手房市场上，往往拥有极高的定价主动权，稀缺性也更高，尤其是市中心地段、配套完善的小户型，可以说奇货可居都不过分。

从流通性上，小户型的交易成本相对更低，而且买手下家需要支付的购房款金额更低，风险等各方面也都更为可控，面对的受众和客群是更广的。

从实用性而言，未来的趋势是“取消公摊”的呼声不断，而小户型所占的面积不大，所以公摊比例也较小，未来一旦“取消公摊”变成现实，那么市面上大部分公摊面积很大的二手房，将很难竞争得过新建的无公摊面积的新房、期房，唯有公摊相对较小的小户型二手房源，还能与0公摊的新房期房一较高下。

从持有成本预期上，包括房地产税、物业管理费等各方面，都比大户型更低，同样是能够用于居住，只不过空间紧凑一些，所需要花费的成本和代价，比大户型低得多，从这个角度来看，大户型的边际成本是很低的，而小户型的性价比就高得多。

由此可见，从未来的趋势来看，小户型在流通性上，表现大概率会比其他大户型、中等户型更为优异。