房地产开发商资金链断裂导致“烂尾楼”，购房者集体上访怎么破？

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房地产开发商资金链断裂，大量预售商品房无法完成交付，购房者集体上访……

如何化解这场风波，既盘活“烂尾楼”，又保住购房者的“小家”？

江苏省灌南县人民法院给出了善意执行的答案。

2016年1月，灌南县某房地产公司将自己开发的总面积约为4.67万平方米的商业用房和面积约为2600平方米的地下人防工程承包给连云港某建设公司施工建设，工程总价为6700万元。

合同签订后，某建设公司按约施工，可某房地产公司一直变更相关要求。同年11月20日，双方签订了建设工程施工补充协议，约定建至九层时付至4000万元工程款，建筑总面积变更为5万平方米，总价款变更为8500万元。

但某建设公司已建超过9层后，某房地产公司却出现资金链断裂问题，未能按约定支付4000万元。

不仅如此，某房地产公司也支付不起融资款，项目工地不得不停工，大量已预售的商品房成为“烂尾楼”，无法完成交付。

自2016年起，灌南法院立案受理了某建设公司、李某等人分别起诉某房地产公司共31件案件，案涉金额达6000多万元。

然而，部分购房者并未通过法律途径维护自身合法权益，而是采取政府集体上访的方式，试图挽回自身的损失，更有购房者到北京上访。

系列民事案件判决先后生效，但某房地产公司未主动履行法律文书确定的义务，某建设公司、购房者等先后向法院申请执行。其中，最大的债权人某建设公司最先于2017年1月22日申请执行。

楼盘工程能否继续，关乎每一位施工者的收入，关乎每一个“小家”的新生活，拖不得。

2017年2月5日，执行法官对某房地产公司开发的建设工程进行了现场勘察，了解开发楼盘的完成情况，并向部分购房者调查商品房交付情况。

2017年6月6日，执行法官接待了部分涉案信访群众，详细聆听群众诉求。

原来，某房地产公司案涉楼盘三期建设工程尚未完工，已预售的房产因水电等附属工程不完善而无法进行交付，且无法办理产权变更登记手续。

2017年9月27日，执行法官向供水、供电、人防、水务、住建等多部门了解某房地产公司的欠费情况。

完成实地调查、了解信访群众诉求、查清欠费情况后，法官采取下一步行动——2018年初，召开债权人会议，通报本案情况。

2018年4月27日，灌南法院召开首次被执行人某房地产公司、债权人代表、信访群众代表会议，充分进行沟通协调。但因各方之间矛盾较大，未就案涉财产处置方案达成一致意见。执行法官综合各方因素，认为案涉土地三期工程暂不宜处置。

2019年，法院又多次组织召开各方代表会议，仍未能达成一致意见。

期间，法院依法对某房地产公司所有的、剩余未开发的土地使用权进行了询价，结果为总价562.05万元，钢筋混凝土预应力桩基础总价134.1万元。

无论是法院预判还是实际询价结果，某房地产公司所有可处置资产根本不足以偿付执行案件的债权，遑论保障尚未导入司法程序的大量信访购房者的权益。

并且，如果将该地块拍卖，所有权人变更后，因行政法规定楼间距等问题，新所有权人使用该地块建设建筑物数量将少于原可以建设数量，且原先已经快要施工完成的工程项目也会因为再没有资金注入而彻底变成“烂尾楼”。

承包方等人拿不回的工程款、购房者无法入住的“新房”……与开发商付出的代价相比，不符合比例原则。

面对重重难点，是否有新的和解模式，能兼顾多方利益？

法院积极争取党委政府的支持、与当事人沟通。2020年，法院多次召开多方主体参加的联席会议，最终于2020年12月17日达成附条件托管和解协议——让承包方、购房者等托管某房地产公司可处置资产以及债务！

和解托管协议约定——

某房地产公司将前期的扫尾工作及22#、23#、24#共三幢楼的开发事宜以及建筑安装、房屋销售及整体小区的收盘全部委托给债权人某建设公司、孟某元（系列案第二大申请执行人）经营管理；

涉及某房地产公司土地使用权后期开发的房产中，以法院确定的土地评估价作为其抵偿债务的资产，某房地产公司对该土地上新建楼盘不享有任何财产权益，不参与新建房产销售利润分配；

某建设公司、孟某元与某房地产公司债权债务关系消灭，且承受某房地产公司欠政府债务1100万元，员工工资235万元，经执行法院判决和调解生效的债务450万元。

如今，和解托管协议已在履行过程中，案涉土地上工程项目已经施工建设，上访群众也已经息访。

2021年，灌南法院对案涉土地三期工程施工情况、相关债权的履行情况、完工商品房交付等情况进行了跟进回访，目前和解托管协议履行良好。

法院执行并没有“一刀切”，而是全盘考虑多方利益。工地再次“动起来”了，承包方拿回工程款，购房者住进新房，案件得到了实质化解。

这起系列案，体现人民法院善意文明执行，最大限度实现胜诉当事人的合法权益，入选最高人民法院21日发布的10件涉执信访实质性化解典型案例。

急群众所急，解群众所需，秉承这颗司法为民的初心，人民法院朝着“切实解决执行难”的目标迈进。