理性看待房地产税

从5月份提出房地产税试点工作之后，10月23日第23届全国人大常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。可以说，喊了多年的房地产税改革在2021年有了实质性推进。近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件：一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。在中央经济工作会议未提房地产税的背景下，12月13日全国人大发布了相关内容。房地产税工作再次引起人们的注意。

《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明

图片来源：互联网

2020年下半年“三道红线”政策出台后，房地产市场迅速下行。房地产税试点的消息出来后，更是让房地产行业雪上加霜，地产从业者惶惶，地产行业被唱衰。10月24日，一道新闻冲上热搜：上海“神秘房东”抛售住房93套，事后则发现是世茂集团沪苏公司；一线房企如此大的抛售幅度，且在房地产税试点政策出台的第二天，难免会让人心生联想；购房者也有观望，名下有多套房的甚至已经开始望风抛售。根据链家的数据，2021年仅3个月，北京地区就增加了一万余套的二手房挂牌量；广州则在短短的一个月时间里，二手房挂牌量激增8000多套。似乎房地产税试点还没确定，已经宣告了房地产行业的“死刑”。

恐惧源于未知。对于房地产税改革出台对房地产行业的“唱衰”的论调，实际上是对房地产税改革的错误理解。对此，可以从我国房地产税的发展历程、执行原因和落地幅度等方面进行阐述，帮助房企更好了解房地产税。

01

房产税—房地产税

中国并不是没试点过与房地产有关的税种的，但是试点的是房产税。首先明确房产税和房地产税的之间的不同：从定义上看，房产税指的是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。而房地产税则是一个综合性概念。是指与房地产有关的各种税收制度的总和，涉及到土地使用权的出让、房地产开发、转让、持有等诸多环节。即一切与房地产经济运动过程有直接关的税收都属于房地产税收，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。也就是说，房地产税是包含房产税的：房产税只针对房屋征税，而房地产税是要把原来涉地的税收与房产税进行整合，将房地产税征收对象扩展到居民住房。房地产税是从地方主体税种的角度来讲的，它是一种资产税或者财产税。

早在2011年，上海和重庆开始征收房产税，但是两个地区的房产税的征收工作都无疾而终。其主要原因是房产税覆盖范围太窄，税率极低，对于房地产市场平抑房价、补充地方财政的作用很小。上海只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6%，且可按70%价格征收；重庆则是在主城九区，针对存量独栋商品住宅、新购独栋商品住宅、新购高档住房以及“三无”人员的第二套住房进行征收；其主要目的是平抑高档住房消费。

10月23日全国人大常务委员会提出来的房地产税则不再单独针对新增住房或高档住房，税制设计也不再是浅尝辄止，而是就市面上所有的房产（新增+存量）进行房地产税设计，交易环节和持有周期都涵盖其中。

02

房地产税征收的原因：建立现代财税体制；扎实推进共同富裕，促进社会公平

在11月份刚刚闭幕的博志成第十四届人力峰会上,G50主席秦虹在评价当前税收政策对于房地产市场的调节作用时说：税收政策对于房地产行业的调控不足，且是最少的，这是事实，也并不难理解。我国的财税制度还是要往系统、健全的方向不断发展，房地产税是一个大的模块，也要逐步建立和完善承担起行业调控的职责。除此之外，房地产税征收的更重要的原因，是担负着调节收入，推进共同富裕的重要责任。

十九大报告提出，到2035年要实现：“人民生活更为宽裕，中等收入群体比例明显提高，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本公共服务均等化基本实现，全体人民共同富裕迈出坚实步伐。”《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中也提出：“坚持共同富裕方向……促进社会公平，增进民生福祉，不断实现人民对美好生活的向往”。在《扎实推进共同富裕》这篇重要文章中，明确表示要加大税收、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增强区域发展的平衡性，以及健全转移支付制度，加大对欠发达地区的支持力度。在共同富裕理念下，调整收入分配，推进“橄榄型分配结构”，缩小收入差距是房地产税征收的深层次原因。

从央行课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中可以看出，总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%，而最低20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%。财产分布基本处于倒挂的态势，高收入群体占比且总资产高；这与共同富裕所倡导的橄榄型分配结构有差距。同时，当前居民家庭资产中房产占七成，向具有多套房产的人征收房产税，对于收入调节、社会收入再分配的重要意义不言而喻。

03

哪些城市可能会成为试点？

政策出台后，目前并没有公布执行房地产税的试点城市，这难免让人产生猜想。从实际出发，大概率是目前房价上涨压力大较大的城市；作为先行示范区的深圳、共同富裕示范区的浙江、自由贸易港的海南呼声最高。究其原因，房价高，且被赋予了“示范区”等政策红利，理所当然要做出表率；当然，其他一二线城市也有成为试点的可能，但是预计要先在一二线城市试点，立法后再全国铺开。

04

实行房地产税的影响几何?

房地产市场最终会逐步回归理性，实现居住的本质。但是回归的过程不会一步落地，根据博志成黄老邪对行业的判断，房地产行业最终会实现软着陆。在当下提出房地产税的落地实施，必然是要配合短期房地产软着陆的要求，防范金融风险；在此要求之下，在房地产税落地的过程中一定是以“温水煮青蛙”的方式循序渐进式进行。这就要求房地产税相关政策动作不会大，且周期不会短。财政部部长刘昆在上述《草案》说明中解释，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。根据博志成预测，此次中央经济工作会议未提房地产税，意味着接下来1-2年步子不会迈大，会以试点形式出现。

当下房地产税基本上已经确立了中央制定基本原则、地方制定实施细则的模式，地方政府具备较大的政策制定空间。非“一刀切”的做法在执行过程中落地性会更强，风险和阻力会更小。对于地方政府而言，在制定政策方面会综合考虑两个目标：一是不能引发当地市场较大程度的震荡，尽量保持平稳；二是要为未来房产税扩大征收范围预留空间。毕竟房地产税在要起到缩小贫富差距、促进社会相对公平的作用；且随着未来日益完善且公平的税制设计要一定程度上补充地方土地财政停滞所带来的缺口，房地产税在其中也要起到一定的作用。综合来看，房地产税改革从时间规划上、落地动作上，都不会对房地产行业的发展产生较大的负面影响。

05

房企应如何看待房地产税？

结合上述内容，房地产税改革的核心目标，并不是“杀掉房地产”，只是作为具备金融属性的房地产行业，到了优化其税制的时候，这也是促进共同富裕实现公平的阵地之一。毕竟房地产行业的最终目标是实现“房住不炒”，去掉房产的金融属性，回归居住属性。身在房地产行业，不要过于妖魔化房地产税，但也不要就此忽视，理性看待房地产税改革。而房企当下最主要的工作，并不是过早忧虑房地产税改革所带来的后果，而还是要抓住“十四五”固优拓新的时期，抓住这五年的时代红利。毕竟自身强大了，才能更好应对政策及市场的变化。