20多年来，中国房地产市场基本上是以政策为导向，政府的房地产政策导向哪里？房地产市场就会朝哪个方向走。而对于2022年中国的房地产政策，最近召开的中央经济工作会议进行的具体部署。该会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
也就是说，尽管2021年恒大集团的债务危机事件已经让中国的房地产市场虚惊一场，无论是是国内还是国外，不少人认为，由于该事件，中国房地产市场将出现重大逆转。特别是有20多个城市陆续出台房价限跌令，更是把恒大债务危机风险的预期效应放大。但是，实际上，从已经公布的数据来看，2021年1-10月份，全国住宅投资94327亿元，增长9.3%。住宅销售面积增长7.1%。商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1-10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。其中，住宅销售额增长12.7%，办公楼销售额和商业营业用房销售额略有下降。也就是说，今年前10个月住房销售仍然处于快速增长之中（达近12%），其销售额还在创历史新高，整个房地产市场并没有因为恒大债务危机爆发受到多少影响。尽管1-11月份的数据还没有公布，但是从公布的商业银行11月贷款情况来看，其住户贷款达7500亿元，占整个贷款比例达到60%。有商业银行贷款为支撑，所有估计今年1-11月的住房销售情况也不会出现突然恶化。
也正是这个现实的基点，早些时候有媒体传言说2022年的房地产政策会去除“只住不炒”的市场定位原则，但是实际上这个基点还是没有改变，仍然是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。可以说，这个基点仍然是2022年中国房地产市场政策的基点，其他房地产政策都是在这个基点上具体化，也没有因为恒大债务危机而逆转而是坚持。这既说明在一个较长的时期内，“只住不炒”的房地产市场定位原则不会改变，也说明了当前中国房地产市场是有些问题，但并非一些媒体所夸张的那样严重。
当前中国房地产市场可能最为重要的问题是一些三四线城市住房严重过剩，特别是那些人口净流出、经济发展缓慢的城市，住房已经处于严重过剩的状态。有分析认为这是中国房地产市场的结构性问题。但实际并非什么结构可言，在这些城市住房人手一套即一个家庭三套住房已经是十分普遍的现象，居民自有住房的持有率达90%。许多家庭购买住房之后，不仅销售不出去，甚至于连租赁出去都有困难。而这些地方政府的房价限跌令，更使当地的住房市场预期全面逆转，可能将这些城市的住房市场打入冷宫中。可以说，这些城市的房地产市场问题最多、风险最大，但这些城市占整个中国房地产总市值的比重还是不太高，所以对中国房地产市场不会产生重大影响与冲击。所以，会议要求加强预期引导，可能更多的是针对这些城市，不要让这些城市的住房市场预期突然改变。
对于东南沿海经济较为繁荣城市及地区来说，同样会是2022年中国房地产市场发展的重心。对于这些城市，2022年房地产政策导向是坚持两条腿走路的原则，一方面支持有一定经济能力的居民利用银行信贷购买自住性住房，另一方面增加保障性住房投入和供给、发展住房租赁市场来化解一线城市许多中低收入居民的居住问题。所以，2022年保障性住房供给快速增长是一个趋势。所以，有这两个方面的支撑，2022年的房地产市场也不会差到哪里去。马照跑，舞照跳。但是，加大居民融资杠杆力度，如果没有合适的税收政策来限制，是否达到“只住不炒”的目的是相当不确定的，特别是当商业银行把个人住房按揭贷款当作优质资产时，商业银行有激励放宽评估条件，让更多的人获得住房按揭贷款。这样可能引发这些城市的房地产市场风险更是积累。
还有，面对房地产市场这头灰犀牛，在银保监会“三条红线”下，面对债务危机可能不会只是恒大集团，2022年仍然还有房地产企业爆发债务危机。对于这些危机，中央经济工作会议的基调是以市场化、法治化方式处理，房地产企业自行承担责任。所以，对于国内购买住房者来说，这可能面对着不小的风险，一定要加以鉴别。总体来说，2022年中国房地产市场还是会平稳发展，也不会出现重大逆转。这是中央政府和地方政府都愿意看到的场景。
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