周边房价10万+，这里卖6万+，能入手吗？

买房，就是买未来。

珠江新城、金融城、琶洲被称为广州的“黄金三角”，将打造人工智能与数字经济试验区，是未来广州最具活力的经济引擎。

这些强大的高净值购买力，对房价会起到很强的推动作用。

因此，天河区是被列入指导价小区最多的行政区，而珠江新城、金融城是天河的主要限价板块。

广州首批96个二手指导价小区涉及的板块分布及数量

限价区域 限价小区个数 限价板块（数量） 天河 54 珠江新城(18个)
天河北板块(14个)
金融城板块(11个)
东圃(11个) 黄埔 23 老黄埔板块(12个)
科学城(11个) 番禺 8 华南板块(8个) 海珠 7 赤岗(4个)
沥滘(2个)
琶洲(1个) 越秀 4 东风路板块(4个)

迫于形势，当下若是有意卖房的二手卖家无奈低下了头。

房小擎留意到，位于珠江新城东区的尚东美御，不在首批指导价名单内，近两周报价降了180万，目前报价约11.26万/㎡。

尽管如此，房源仍未成交，房价也难以降至10万/㎡以下。

在这样一个遍地10万+豪宅板块里，房小擎找到了一个房价洼地——珠江新城东区-金融城西区，均价6万+/㎡就能上车。

珠江新城东区-金融城西区是妥妥的存量市场，除了少量的天麟府·瑧林房源，没有新增供应。

也就是说，房子只有那么多，外面的人都想挤进来，进来的人不会轻易出去。

正常来说，市场全面进入存量市场，意味着板块发展成熟，规划会向新板块倾斜，利好轮不上。

但这里偏不，产业、交通、商业三大利好相聚，甚为难得。

其一，商业方面，SKP将进场运营天河马场地块项目，或将对标北京SKP。

8月，中国政府采购网发布《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》，计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标。

该地块总用地面积约38.4公顷，是正佳广场的6.66倍，1999年底宣布赛马停业，目前外围部分租了出去，主要是家居、餐饮业、康体娱乐等业态。

用途真的太掉价了，经济效益低廉不说，真的和CBD的功能定位极不相称。

马场地块直接对标北京SKP，有望形成一个新的热门打卡点。

其二，交通方面，地铁13号线二期设置多个站点（马场、白马岗等），小区将实现出门乘地铁，便利性将大大提升。

13号线二期东起首期黄埔区鱼珠站，西至白云区朝阳站，珠江新城东区-金融城西区1-3个地铁站可直达珠江新城中区。

11月进度消息，地铁十三号线二期 （朝阳-鱼珠） 全线土建工 程累计完成38%，预计1-2年后就能开通。

其三，产业方面，原来的第二棉纺厂厂房将打造为广州下一个“T.I.T智慧园”，用于创意研发，焕发新活力。

AT0805规划管理单元现状航拍示意图

这个T.I.T智慧园，总用地面积达7.2万m²，总建筑面积达5.6万㎡， 以“科创+文创”、“智能+产业”为主题，推动AI+产业落地。

效果图

可以说，珠江新城东区-金融城西区是很有想象空间的。

买房是有鄙视链的，天河也不例外。

相 对珠江新城、天河公园板块普遍10万+/m² 的房价而言 ，珠江新城东区-金融城西区部分项目房价仅卖6万+/m²，处于鄙视链的底端。

项目周边 报价 跑马地花园 约6.5万/㎡ 翠湖山庄 约6.4万/㎡ 华江花园 约6万/㎡ 赛拉维 约6.8万/㎡

注：跑马地花园、翠湖山庄为限价项目，上述价格为目前真实报价。

当然，这里能卖出“白菜价”，主要还是因为自身的原因。

一是，相对珠江新城其它楼盘地段而言，这里距离珠江新城写字楼区域比较边缘，且楼盘比较集中，商业配套整体也不如珠江新城中区。

不过如今，T.I.T智慧园和天河马场地块，也从两个方面弥补部分不足。

二是，这些项目靠近黄埔立交与黄埔大道主干道，噪音影响较大。

三是， 珠江 新城东区楼盘多是豪宅定位，且在2010年以后开发，普遍比较新净。

房价低的楼盘楼龄比较老，基本在1999年-2005年期间开发，虽然都是电梯小区，但绝对谈不上是次新房，且部分户型略为奇葩，与珠江新城东区楼盘存在明显落差。

对于想买入珠江新城、天河公园彰显身份的买家来说，就不太入眼了。

跑马地花园实景图

但毕竟位于广州的核心区，因较低的房价，可吸引附近工作的人入手，例如华侨医院的医生、暨南大学的教授、广电和广发证券的职员，住户素质不低。

还有学位也不错，对想在珠江新城-金融城置业刚需来说，比较友好。

跑马地花园三期入读天河实验一小，直升省一级天河中学。

翠湖山庄业主能入读天府路小学，直升广州市113中学。赛拉维门口就是华融小学，西边是华颖外国语学校。

另外，出门就能拥抱珠城东与金融城的繁华，闲时能就近到天河公园、珠江公园逛逛，这些小区的租赁需求较旺，业主若是日后放租，租金回报也可观。

不过，有得必有失。与10万+的高端项目，这些楼盘的升值能力不如珠江新城豪宅，居住体验也是有所打折。

如果你在珠江新城上班，上有老，下有小，又比较重视教育，这里是不错的“刚需”之选。

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