一勺言 | 见顶之后

今天来到现场的人，不仅嘉宾是勇士，你们也是勇士。

在一个行业的隧道时刻，我们高成本高风险聚在这里，只有两样东西可以解释。

一个是恐惧，一个可能还是恐惧。

昨天晚上九十点钟，董小姐写了一个文章，还没有发，当时我与思为科技的彭双全在深圳湾的一个公园里散步，很漂亮的公园。我给他看了董小姐发过来的预览，里面有一张图，显示了报名大会观众的从业年龄统计。

他的第一反应是，原来，虽然这么艰难，还是有很多人这么热爱这个行业。

这个反应让我很吃惊。

坦率地说，我一直以为大家是因为对行业形势的恐惧而聚在这里，抱团取暖。

你看，同一件事情，视角差就是这么的性感。

一勺言与JUMP大会，在过去的时间里，就像这个小故事一样，一直得到大家各种角度的支持，一直得到这种视角差的滋养，并逐渐成为大家心目中的一勺言与JUMP大会。

它们表面上是我们的，但是，离开了这个行业，离开了视角差，它一无所有。

因为不直播，所以我没有办法感谢一直支持我的人。台前是我与董小姐，台后是那些匿名，一直愿意相信我们的人。董小姐也请了一些朋友在观众里，她保留着做记者的习惯，从不会轻易与我分享她的人缘，所以我没有办法看着你的眼睛感谢你。

昨天晚上，我又一次看着后台密密麻麻的统计名单，有名有姓，有电话，有从业年龄，有专业，来自哪里，参会的理由等等，我能感受到这种热情。

所以让我再说一次：

今天出现在这里的人，都是朋友与勇士。

我们来自不同的城市，不同的公司，不同的部门，但是大家此刻都有同一个身份：我们都是地产产业长链条上的一份子，有一份热，发一份光，不顾冷气，只顾往前走。

二十年前，我把鲁迅的这句话写到了高考作文里，此刻用在这里好像也非常合适。

接下来的几分钟，我想谈谈：

为什么这个时候？

为什么在深圳？

为什么是这个话题？

我们为什么还要坚持做这个大会？

虽然我们主要在北京，但是，深圳是中国房地产市场化的起点，也是一勺言的精神主场，得到过太多朋友的招待与帮助。

有时候我很难相信，一勺言已经七年了，比一些人的从业时间还长，JUMP大会已经第三年了。我本科是学历史的，虽然记性太差，真没学好，但是，历史观我是有一点点的。

骄傲的时候，知道自己不过是历史进程中，一个随风奔跑的人而已。悲观的时候，相信常识是有力量的，规律是有力量的。

今年有两件事特别驱动了我。

第一，今年的时局。

我第一次真实地感受到，当一个行业被整体污名化，被戴上各种标签后，你会发现，一夜之间，它的生存环境的天花板就大幅度地降低下来，让所有人感到窒息。

一个行业如此，一个公司如此，一个人也是如此。

我想表达的是，我们每个人都可以有所作为去改善它，从不嘲讽开始，从不落井下石开始，从公号的写作开始，从按期交付房子，努力兑付每一笔债务开始，从任何一个细节开始。

第二，我们认识到，焦虑解决不了焦虑。

我们做大会，不想闭门造车。大会本质是传递能量，所以我们要对形势与心态有非常强的阅读能力。

每次大会前，我们都会各自问问各自的朋友圈，你们中就有人被问到过，大家真正关心什么话题，什么话题更为大家所共情。

三年下来，我们会觉得，焦虑几乎是地产人最大的公约数。

于是，我们在第一季大会，请郑云端从职场的角度给大家做心理按摩。第二季大会，从行业的热门赛道与可能性，企图去感染大家。

今年，形势急转直下，我们不能完全靠心理按摩，我们得在一个用户几乎没有忠诚度、用户几乎不提供长期价值的行业里，去谈谈用户终身价值，致敬用户，回归到安身立命的用户。

在慌不择路的时候，我们选择来致敬，你最容易抛弃掉的、但是事实上对你最为重要的那个群体。

用户，狭义的用户是买房人；广义的用户，是产业链上的你我，大家互为用户。世事艰难，不抛弃不放弃，盖出合格的房子，交付它，承诺要兑付，这样才会一路走下去。

我一直说，JUMP大会是一个压根不会演讲的人去办一个演讲的大会。后来我觉得，这就像每天起床后你的使命一样。

我们希望一直办下去。

按照今天的观众数量与质量，五年后，我们就可能在线下真正链接到超过一万人、近100位演讲嘉宾。届时，你们将是中国房地产行业未来的精英与主要内容。

我呢，不擅长公众发言，也一直愿意在幕后。但是，焦虑不解决焦虑，我们让匠朴研究所针对性做了一个原创报告，来给大家谈谈，行业见顶之后，我们的命运。

接下来的十五分钟，我会从1992年日本房地产见顶之后发生的真实情况，来看一看我们的现在与未来。

以上作为一个开场白。

我们有一个匠朴研究所，主要关注新业务、物业和数字化的事情。

为了配合今年的大会，我们专门做了一个主题来谈谈行业见顶之后。（如果金主爸爸有兴趣，我们可以做更深入的定制研究。）

作为一个超级经济体，20年-30年前，日本的地产行业面临了一个见顶的时刻。

为什么会选择日本地产行业来对标中国？

四个角度可以支撑我们。

首先，文化认知有共通性。

在文化上，中国和日本都是东亚儒家文化圈，长期都是一个农业国，在短时间内变成了一个工业国，社会从大家庭逐渐分裂成为小家庭，虽然两个国家的体制不同，但是在传统上，政府对于社会与经济都有很强的管控能力，都表现出非常强的中央集权的特征。

其次，在城市化的路径上，两国都通过大量的基建投资、发展出口导向型经济来完成。

日本1945年的城镇化率只有20%多，到1975年的时候达到70%，40多个点的城市化率提升，在30多年就完成了，这个速度甚至超过了中国，中国1978年城市化启动的时候只有20%，2020年只有64%多一点，日本的速度比我们还快。

相比之下，英国的城市化花了300年，美国从1820年开始到1920年，大概花了100年时间才完成。

第三，融资结构。

两个国家的银行间市场权利比较大，间接融资对于商业、产业与公司的塑造力非常强，不像欧美主要以投行、直接融资为主。

最后，地产调控特征。

在房地产崛起的过程中，政府的信贷支持发挥了很重要的一个作用，同时在地产行业下跌的时候，政策也发挥了很重大的作用。

日本有一个通产省，相当于中国的发改委，它通过各种产业政策，来影响信贷的投放去向，大规模地投资，日本在70年代末的时候有一个非常大的日本列岛开发计划，相当于中国2009年的四万亿，修高铁、基础设施和电站，促进整个经济的发展。

日本地产行业崛起的时候跟我们非常像，日本楼市泡沫的崩盘，也跟我们有共同点。在某种程度上，泡沫是日本政府主动戳破的。

1990年房地产行业见顶，当年3月，大藏省出了一个政策：1991年全年的地产融资额度不能高于1990年。

这件事对日本楼市的崩盘关联度很大，这与2019年中国所的出台的地产「三根红线」新政是高度相似的。

不过，虽然两国非常像，但还是有不一样的点。

日本地产行业1991年见顶，1992年崩盘以后，在1992年到1994年这三年时间里，日本政府基本上是无动于衷，几乎没有做任何政策的干预，结果进一步恶化了经济预期。

但是中国不太一样。中国政府对于市场动向的反馈、灵敏度和力度调整是非常强的。

以上四点，让我们有足够的理由，足够的合法性拿日本和中国来比一比，尤其在见顶之后会发生一个什么样的情况。

那么，如果你跟日本相比，究竟跟日本哪一个阶段比较呢？

时间机器理论是跨国公司对标研究的标准方法论。在美国五六十年代，它已经出现了，只不过孙正义第一次用这个名字命名了。它的核心就是，在对标研究的时候，不能做简单的横向比较，而是要看各自的发展阶段。

接下来，我会从社会、商业几个角度来论述，为什么我们要跟20-30年前的日本地产行业进行比较。

80年代初的时候，日本马拉松开始兴起，中国是2011年的时候，以万科为代表，一些明星职业经理人成功把一个极限运动变成了属于中年男人的社交货币，变成了一个普通人可参与的运动，这件事情相差了大概30年。

再看影视剧。

80年代初的时候，日本的影视剧有了一个比较大的发展，对于中国也产生了很大的影响，例如《排球女将》，《聪明的一休》。

而中国影视行业的真正大爆发，也是在2010年以后，2009年有一部电视剧叫《蜗居》，很出名，是以房地产为背景的。后面网播剧发展了起来，优酷和爱奇艺开始崛起，导整个的影视产业也迎来了大发展。

不仅影视产业如此，游戏产业也是相差30年。

1985年的时候 ，任天堂的经典IP--马里奥出现，这个任天堂有两个大IP，一个是马里奥，一个叫做“塞尔达的传说”。任天堂是甲午战争时创立的一个企业，已经100多年了，以前是做扑克牌的，在70年代发力做游戏，80年代迎来了大发展。

从时间机器理论来看，中国是在2014年前后迎来了手游行业的大爆发，2014年的时候，中国的游戏产值是1000亿，而今天大概2800亿左右，其中手游市场占了一个很大比重。《王者荣耀》大家都知道，我没有玩过，我玩的基本上是3A游戏，手游从来不玩。在更早之前，《大话西游》、《阴阳师》等等，大概也在这个阶段，我们和日本前后相差也是近30年的时间。

从商业的形态来看，也经历了类似的变化。

八佰伴在90年代初的时候非常红，一度是日本最大的零售企业，全世界都很有名。但是在1997年的时候它破产了，迄今它是日本战后最大的一宗破产案例。回头再来看中国，2012年的时候人人乐，包括银泰、王府井百货、联华超市开始亏损，家乐福卖掉中国的业务，等等，大概时间代差大概也是20-30年。

大型商超百货没落的背后是什么呢？

我们很容易把百货业务的衰退理解成是互联网业务的冲击，我完全同意这个说法，互联网是有冲击的，但它只是加速，最重要的影响其实是人口结构的变化。

日本1990年的时候，老龄化人口大概是12.1%。而我们中国的老龄化有两个最新数据，2020年有一个抽样数据，是12.6%，2021年，七普的数据更准确一点，是13.5%。

人口结构的老龄化，再加上单身群体的扩大，晚婚少育，导致整个百货业的衰退。因为大型商超百货是为家庭型消费所准备的，家庭变小之后，加上单身经济，就导致了商业形态的更迭。

我们看到日本的便利店行业，在90年代初有了一个大的发展，反过来看，中国便利店的发展，也是从2010年后才有大的发展。上海受日本的文化影响比较早，2005、2006年去上海出差，上海的便利店已经不错，但当时全国的便利店发展还是不行。

便利店这个业态最早是从美国来的。比如711最早是美国的，只不过日本公司买了一个独家代理权，然后在全国范围内复制扩大，最后它反向收购了711。这样来看，我们与美国的商业代差更是巨大。

因此，见顶之后，我们关注的就是20-30年以前的日本房地产行业。日本2000年到2020年的房地产行业发生了很大的变化，但是，由于它的市场环境与需求变化，我们没有经历过，所以你是学不来的。

接下来，我会从两个角度来看，一个是行业，一个是公司。

看行业的话，结论是：

「行业不会完蛋，日本泡沫经济崩溃以后，行业规模依然保持在高位，整个行业经历了一个供给侧的改革，集体缩表。」

这张表清晰地展示了未来几年，我们的命运。

1985年的时候，日本地产20万亿，4年的时间到40万亿，迅速膨胀。1990年达到巅峰，42万亿。按照当时日元与人民币的汇率，42万亿是1.6万亿人民币左右。当时中国一年的财政收入大概是2千多亿，一年的GDP不到3万亿。

泡沫破灭之后，从1992年开始，此后四五年时间，整个行业有了一个萎缩，最低的时候是2000年的时候，是30万亿，但是大部分时间保持在了35万亿的水平。

再看今天的中国地产，今年很有可能是见顶之年，17万亿，也许会上下波动一下，但我觉得，未来几年，我们可能都看不到这样一个规模的数字。

再看一下土地。

其实一直有一种误解，说日本土地泡沫的崩盘是房价的崩盘。其实，与其说它是房价的崩盘，不如说是地价的崩盘。从1991年开始，日本的地价连续12年下跌，一跌跌了12年，一直到2003年才保持住。

这里头，出现了两个结构性变化。

首先，商业用地的价格跌得比住宅用地更猛，因为住宅如果不出租的化，你自己还能用，但是商业如果你租不出去的话，就无法产生现金流。

所以，我们可以看到，1985年的时候，日本东京圈的商业用地在很短的时间内指数有两倍以上的增长，但是2003年之后，全部有了一个大幅度回归。

这里面的变化在于，整个行业，土地与存货不再是一个可增值的资产，反而会缩水，整个行业的杠杆下来了，最后，资产效应消失，整个资产负债表经历了一个痛苦的缩表过程。

还有一个偏见是，如果都下跌，那核心城市或区域会下跌的小一点。

但是，这张表告诉大家，可能真不是这样。全国的住宅用地价格指数在1985年的时候，从150涨到1991年的225，然后下跌到164，但你看看东京圈的住宅用地，它的跌幅其实更大。

所以说，不要以为投资在一二线城市就是完全没有问题的，有时候反而泡沫可能更大，这就是带给我们的一个教训。

再来看房价。

在整个市场下来之后，购买力消失，供应也下来了。但是，供应量的缩水并没有给房价托底，因为需求萎缩得更厉害。

长期的阴跌之后，投资者全面退场，投资者退场导致出现了一个比较严重的问题，就是日本整个的文旅类业务受到重创。

这张表很清晰地展示出来，非常地恐怖。

日本在70年代末、80年代初的时候，曾经在国内也兴起过一波主题公园的投资热潮。按照时间机器理论，我们来看中国，大概在2013年左右，以万达为代表出现了“万达城”等投资热潮，只不过在2017年万达把这份业务卖给了融创。

1983年，东京的迪士尼建成，33年之后，2016年上海迪士尼建成开业，他们还是运营得不错的。接盘了万达的文旅后，今天对融创构成了非常大的压力。

日本当年的经验告诉我们，当市场往下走的时候，文旅类的业务所面临的回调压力非常巨大，整个主题公园的模式受到了全面的质疑。

前面谈的供给端，再来看看需求端。

好消息就是改善类客户全面崛起。

日本有两种开发模式，因为日本土地是私有的，大部分是自己建，还有一部分是买高层产品，由开发商建。不管用哪一种方式，我们可以看到日本的户均面积增长，穿越了整个调控的周期。

在租赁方面，其实我们也在经历这个过程。

日本比我们做得好的一点是，它在整个房价崩盘之前，政府动用自己的资金，动用社会的资本，动用金融工库，投资了大量的保障房和租赁用房的建设。

这个建设力度很大。最高潮的1986年达到80多万套，非常惊人。建设的周期跨越了泡沫前后，但是即使回调之后，达到1997年的顶峰之后，它的量依然非常大。

为什么今天很多地产人有窒息的感觉，你出去跟人家说你是地产开发商，有时候都会被歧视，跟这件事情其实有非常大的关系，这是历史和产业的原因。

因为，在那么长的时间里面，你没有建造足够的保障房，你错过了那么长的时间。我们想象一下，过去十年时间，如果每个地方政府都足额、保质保量去完成保障房和租赁用房的建设，那么今天，我们整个行业所面临的舆论环境可能会大不一样。

看一下公司，总体的结论也非常明确。

整个供给侧改革下，大房企市占率持续增长，1994年的时候全面超越，尽管如此，也给中小房企留了足够的发展空间。

再来看看市场的排位。

整体来讲是两个方向：稳健型的房企要高于快周转的房企，商住并举的房企收益率要好于纯住宅型房企，这与现在我们看到的趋势的现状也是非常吻合的。

在中国地产行业，第三方公司榜单排名是一个巨大的市场，但是，日本大藏省在历史上似乎只公布过两次排名，一次是1986年，一次是1995年。

通过数据统计，我们就可以看出，行业崩盘前后，Top4是相对不变的，第五名、第四名到第二十名，没有人是安全的，你的经营水平和战略选择会导致整个排名会下降。

我想，未来五年，今天主流的中国房企，Top10在这个榜单上会有所折射。

排名第一的是三井不动产，迄今为止，万科更像一点，除了万科也会有别的一些候选人。但万科对标的对象不是第一名，它对标的是第九名，大河团地，专门做高层公寓的一个企业。

第二名是大京。这个大京可能更接近于今天的碧桂园。

第三名，三菱地所，有大量的写字楼业务，租售并举、商住并举的业务，业务规模并不小，有4千多亿日元。在中国，更像中海、华润、新鸿基或者龙湖。

总的来讲，整个泡沫破灭以后，所有人都要想办法活下来。

大的公司转型成综合服务商，开始介入存量房生意，就像三井不动产销售成为日本最大的经纪公司。还有一些企业，由传统的住宅开发业务部分转型做轻资产的代建。例如东京建屋，到目前为止，蓝绿、蓝城的气质可能是跟他更接近一点的中国同行。

大量的中小房企面临的情况是比较难受的，但是穿越周期，它们依旧跑通了几条道路。

比如，做一些垂直细分型的商业商管公司。

比如，专门做代建。

比如，微装修业务，或称作，局部装修业务。这是今天开发商还没有普遍意识到的业务。

我前段时间有一个房子要装修，问了一些市面上的家装公司，大家都是做整装业务，可是我只想装卧室和厨房。目前，好像只有万科物业在做类似的业务。

地产公司的终局还是房地产，只不过换了一个姿势和赛道，其实你还是在房地产大赛道上。

其实，我们在内部交流的时候，还有一种比较极端的说法。当你的主业极度挣钱时，你的第二曲线很难发育出来。

但这句话，你马上也会面临另外一个问题，就是如果你的主业出了问题，好像你的第二曲线更难发育。

我想把这句话念出来。

土地不再是一个能够一直增值的资产，你必须要产生现金流，只有能够创造现金流，资本才会给你相应的一个估值。

我觉得这件事情对于未来会比较重要。

最后谈一谈REITs。我认为这是一个影响很大的事情。

从我入行的第一天开始，就接触到REITs这个概念，可是到今天为止，我们发现，中国REITs的产品仍然是阉割版，仍然不能到中国本土的证券市场去交易。

其实日本当年也是如此。日本在整个房地产高速发展的时候，REITs并没有推出来。反而是在整个市场调整导致资产的价格下降，收益率显得合理的时候，REITs产品出来了。

REITs产品出来后，对于整个日本商业模式和日本房地产公司的塑造是非常全面的，它倒逼着你去提升自己的管理和运营能力。

其实楼市泡沫的破灭本质上是一个房地产去金融化的过程，房地产去金融化的过程并不是一夜之间，从资金密集型变成技术密集型或者劳动密集型产业，而是政府不允许开发商挣金融这部分的钱，挣金融红利。

REITs出现后，这部分钱由银行和基金来挣，房地产就满足于做一点资金的利差、辛苦费和代建的费用，就可以了。

对于我们普通人来讲，未来我们个人要跟房地产发生关联，我们不一定要去去买房子，我们去买流动性更好的REITs产品就可以了。它对于整个房地产的toB和toC端的塑造、影响也将是全方位的。

十几分钟里面跟大家分享一些简单的结论。我想说的是，我们不要太悲观，行业见顶之后，市场并没有完蛋，但是确实对于我们每个人的能力提出了更高的要求。

谢谢大家。

PS：本文版权归JUMP大会所有，未经授权，谢绝转载，谢谢。

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